上海地區(qū)舊住房成套改造研究

■ 李華星 Li Huaxing

上海地區(qū)舊住房成套改造研究

■ 李華星 Li Huaxing

文章調(diào)查分析非成套舊住房的現(xiàn)狀，總結(jié)前階段舊住房綜合改造和成套改造的經(jīng)驗(yàn)，使舊住房改造技術(shù)不斷地趨于完善和成熟，對提高上海市民的整體居住水平，改善城市景觀，構(gòu)建和諧社會(huì)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

舊住房；成套改造；上海地區(qū)

0 引言

改革開放以來，上海市進(jìn)行了史無前例的大規(guī)模的舊區(qū)改造，拆除了大量的棚戶簡屋，建造了大批的新公房和商品住宅，極大地提高了上海市居民的居住條件，改善了城市面貌。但是，也帶來了過量占用城市稀缺的土地資源的問題。通過實(shí)踐，各級政府也逐步認(rèn)識到舊住房二次開發(fā)的重大意義，舊房改造的方針也從拆除改造為主，改為了“拆、改、留、修”并舉，舊住房成套改造也得到了政府部門的高度重視。

在上海市委、市府領(lǐng)導(dǎo)下，各級政府有關(guān)部門本著“執(zhí)政為民”的宗旨，一手抓新建住宅質(zhì)量，提高住宅的總體建設(shè)水平；一手抓舊住房改造，將舊住房綜合整治作為民心工程，完成了大量的舊住房綜合整治和成套改造工程。做到了改造一批，造福一片，真正使轄區(qū)的老百姓改善了居住環(huán)境，提高了生活質(zhì)量。

1 舊住房成套改造的類型和特點(diǎn)

1.1 簡單分隔型

這種改造方式不需要拓寬房屋，只是在原有公用面積基礎(chǔ)上，將原合用的廚房與衛(wèi)生間（少數(shù)有公用北陽臺）根據(jù)所使用的戶數(shù)平分面積，然后進(jìn)行垂直于外墻方向的分隔，形成狹長的分隔單元，各單元廁所在外側(cè)、廚房在內(nèi)側(cè)，廚房通過廁所門窗采光。

其優(yōu)點(diǎn)是房屋結(jié)構(gòu)改動(dòng)工作量小，房屋面積不擴(kuò)大，對周邊房屋不造成影響；改造時(shí)對居民的生活影響較小，改造費(fèi)用較省，居民僅象征性出資，居民工作比較容易做。缺點(diǎn)是改造標(biāo)準(zhǔn)較低，改造后基本上獨(dú)用但不一定成套，大部分居民從房間到廚衛(wèi)間需穿越公用走道。

1.2 局部拓寬型

簡單分隔型僅適用于原合用廚衛(wèi)間東西向間距較寬和面積較大的房屋，而對于那些面寬窄、進(jìn)深大，或面積過小、合用戶數(shù)多的廚衛(wèi)間卻難以進(jìn)行分隔，只能采取向外拓寬和平面調(diào)整的方法以增加廚衛(wèi)間面積。

局部拓寬型改造（圖1）標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，部分單元有可能做到獨(dú)立成套。但涉及到與周邊房屋的間距等必須符合規(guī)劃管理要求，改造工程量與費(fèi)用也相對較高，還可能造成分隔后的面積差異，與居民溝通工作難度相對較大。

1.3 加層拓寬型

在舊住房成套改造中，實(shí)施單位為了平衡改造資金并獲得一定經(jīng)濟(jì)效益，往往采取加層拓寬改造的方法。通過加層拓寬改造的房屋面積增加，基本上都能做到獨(dú)立成套，居住條件得到較大程度的提高，多余面積還能出售盈利或解決同小區(qū)其他房屋的動(dòng)遷安置房源。

但該改造方式對周邊房屋必定會(huì)帶來一些影響，難免引起規(guī)劃管理上的矛盾，甚至造成糾紛；還有可能需要?jiǎng)訂T居民先期墊資，動(dòng)員工作難度較大。

1.4 拆落地改造型

對于一些房屋結(jié)構(gòu)差、居住擁擠且規(guī)劃上具備改造條件的舊住房，采取拆落地改造、居民原地回搬的方式，不失為比較徹底的解決辦法。但由于涉及有關(guān)部門審批、臨時(shí)過渡、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、資金平衡等一系列重大問題，工作難度相當(dāng)大。特別是原戶均建筑面積均很小，改造后的戶均面積也必須嚴(yán)格控制，否則，不僅無法安置原地回搬戶，新舊房屋的面積差價(jià)居民也難以承受。此外，還存在改造房屋與新的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)差距很大的問題，很難通過審圖和規(guī)劃、衛(wèi)生防疫、消防的批準(zhǔn)。

1.5 抽戶改造型

由于有些舊住房部分單元的廚房間為通道穿過型，合用戶又較多，無法分隔為獨(dú)用，而房屋的環(huán)境條件又不允許拓寬，因此，唯有動(dòng)遷部分居民以減少戶數(shù)，然后利用被抽掉住戶的房間，作為未動(dòng)遷戶的獨(dú)用廚衛(wèi)間。

此改造方法對全面改善居民居住條件較為有利，但工作難度相當(dāng)高。由于廚衛(wèi)的上下水管道必須對齊，因此抽戶房間也必須上下對齊。但是，愿意動(dòng)遷者的房間不一定需要抽戶，而需要抽戶房間的居民又不一定愿意動(dòng)遷或者要價(jià)過高，矛盾隨之而來。

圖1 “局部拓寬型改造”標(biāo)準(zhǔn)層平面示意圖

1.6 拔點(diǎn)改造型

在舊住房小區(qū)的綜合改造與成套工作中，拆除部分房屋結(jié)構(gòu)與居住條件均較差的房屋，根據(jù)新的規(guī)劃要求重建部分新住宅，容積率適當(dāng)提高。除了安排部分原居民回搬外，多余房屋用于小區(qū)內(nèi)其他無法進(jìn)行加層拓寬改造房屋抽調(diào)戶的動(dòng)遷房源，或出售用于平衡資金，或安排公共配套設(shè)施提升小區(qū)的整體居住水平，這無疑是新時(shí)代舊住房小區(qū)綜合改造的良策。

但由于此改造方式涉及部門多、政策性強(qiáng)，動(dòng)遷工作有很大的難度。

2 舊住房成套改造所存在的問題

2.1 舊住房成套改造的政策法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的滯后與不完善性

近年來，隨著上海經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，上海市政府曾多次發(fā)文對舊住房成套改造工作提出了指導(dǎo)性意見，并將舊住房成套改造與舊住房小區(qū)綜合整治有機(jī)地結(jié)合起來。

然而，目前上海市對舊住房成套改造尚無專用的技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使許多設(shè)計(jì)審查或?qū)徍藛挝蝗园船F(xiàn)行的新建住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對舊住房成套改造圖紙進(jìn)行審查審核，造成改造圖紙根本無法通過審核，成了改造工作中一道難以逾越的障礙。因此，必須盡快制定舊住房成套改造的相應(yīng)設(shè)計(jì)與施工規(guī)范。

2.2 居民意見難以統(tǒng)一

實(shí)際工作中，為了減少矛盾，以利于改造工作的順利進(jìn)行，實(shí)施單位往往要求征得所有居民的同意。由于房屋改造是千載難逢的機(jī)會(huì)，居民都從個(gè)人利益考慮，甚至有些居民還要互相攀比，因此意見難以統(tǒng)一，結(jié)果好事多磨，拖延了工程進(jìn)度，甚至造成了改造計(jì)劃的流產(chǎn)。

比如，一幢建造于上世紀(jì)50年代的3層磚木結(jié)構(gòu)公房，由于房屋當(dāng)初建造標(biāo)準(zhǔn)低且年久失修，損壞相當(dāng)嚴(yán)重，已形成局部危房，居民生活十分不便，居民一致強(qiáng)烈要求改造，并上書市人大。上海市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)心，要求相關(guān)部門盡快予以解決。2002年，房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)該房屋與周邊房屋間距大的有利條件，經(jīng)區(qū)規(guī)劃管理局批準(zhǔn)，同意將該房屋拆落地重建為6層混合結(jié)構(gòu)建筑，各戶均擴(kuò)大50%以上面積，待改建完畢，原住戶即可回搬至獨(dú)立單元。按當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格估算，每戶凈增資產(chǎn)20萬元以上；居民回搬后，多余房屋作為商品房出售，不僅可平衡全部改造資金，還可有所贏余，房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備將贏余的錢再投入到小區(qū)公共設(shè)施的改造中去，改善整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境。然而，如此皆大歡喜之好事，只因43戶居民中的2戶提出過高的回搬要求而流產(chǎn)。街道、居委和房地產(chǎn)開發(fā)公司屢做工作仍然無法奏效，成套改造又不能采取強(qiáng)遷手段，最后，該房屋只能以解危大修了結(jié)。

2.3 成套改造科技含量較低

非成套舊住房均建造于上世紀(jì)80年代以前，其中還有些建造于50年代的磚木結(jié)構(gòu)住宅，已經(jīng)超過了正常的設(shè)計(jì)使用壽命。由于建筑材料的自然老化與長期超負(fù)荷使用等人為損壞，加之房屋租金低，造成房屋管理部門難以維持房屋正常的維修保養(yǎng)，致使大部分舊住房相當(dāng)陳舊，有些房屋結(jié)構(gòu)已不堪重負(fù)，存在不少安全隱患。盡管舊住房成套改造的有關(guān)文件一直強(qiáng)調(diào)，房屋改造前應(yīng)先進(jìn)行檢測，以對房屋的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和完損狀況進(jìn)行科學(xué)鑒定。但由于資金缺乏和實(shí)施單位不夠重視等原因，往往事先不作鑒定就貿(mào)然改造，隨意擴(kuò)建加層又不進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固，結(jié)果使房屋結(jié)構(gòu)損壞雪上加霜。

實(shí)際上，通過房屋檢測鑒定，正確判斷房屋結(jié)構(gòu)所存在的問題，對改善房屋結(jié)構(gòu)體系，延長房屋使用壽命是十分有益的，在對癥下藥的同時(shí)，還能節(jié)約改造費(fèi)用。

例如，某居民廚衛(wèi)合用住宅建造于上世紀(jì)50年代，3層磚木結(jié)構(gòu)，房屋長達(dá)90m左右，中間未設(shè)沉降縫，沿城市主干道東西向布置。由于采用天然地基、三和土墊層磚砌大放腳基礎(chǔ)，周邊又進(jìn)行過市政道路拓寬與地鐵站點(diǎn)施工，引起了房屋的沉降變形，房屋中部墻體開裂較為嚴(yán)重。特別是底層合用廚衛(wèi)間分隔墻開裂弓突，險(xiǎn)象環(huán)生。居民們反映強(qiáng)烈，多次集體上訪，認(rèn)為該房屋已成危險(xiǎn)房屋，一致要求拆除重建。由于該房屋已壓新的道路規(guī)劃紅線，拆除后不可能重建，且動(dòng)遷與改造資金也難以落實(shí)。為此，對該房屋進(jìn)行了房屋質(zhì)量檢測，摸清了該房屋結(jié)構(gòu)安全性與實(shí)際損壞程度，為房屋如何改造提供科學(xué)依據(jù)。

檢測發(fā)現(xiàn)，該房屋的傾斜率與沉降差異均在規(guī)范允許范圍內(nèi)。經(jīng)驗(yàn)算，由于房屋為磚木結(jié)構(gòu)，上部荷載較輕，加上地基土的多年壓實(shí)，原基礎(chǔ)基本能滿足承載要求。至于墻體開裂，主要是因?yàn)榉课菸丛O(shè)圈梁、砌體砂漿強(qiáng)度低、房屋整體剛度差、總長度過長且周邊有市政工程施工影響等原因；特別是底層公用廁所給居民兼作沖淋房后，墻地面未作處理，大量的水沿墻腳、地面裂縫和排水墻洞滲入基礎(chǔ)，加劇了承重墻與分隔墻的沉降和開裂。根據(jù)檢測情況，在改造設(shè)計(jì)中，針對上述問題和資金控制的要求，采取了沿外墻軸線部位增加附壁梁柱的方法以增加房屋整體剛度，廚衛(wèi)間樓面板改為現(xiàn)澆板，底層翻做水泥落地，內(nèi)部分隔改獨(dú)用，開裂的墻體拆除重砌或加固補(bǔ)強(qiáng)。經(jīng)成套改造后，房屋煥然一新，深得多數(shù)居民的好評。

由于舊住房成套改造工作難度相當(dāng)大，改造方為了能較快解決問題，往往只能選擇比較容易的辦法去做。因此，目前的成套改造相當(dāng)大部分還是停留在初級階段，技術(shù)含量較低，僅僅解決了廚衛(wèi)獨(dú)用問題，而對提高房屋整體結(jié)構(gòu)安全度和抗震性能考慮較少，更很少采用新材料新工藝，有待進(jìn)一步研究提高。

3 結(jié)語

近年來，上海各級政府不斷加大投資對大量舊住房進(jìn)行了綜合改造，對非成套舊住房進(jìn)行了成套改造，使大批居住在舊住房的居民們直接得益，成為一項(xiàng)為民造福的民心工程，并將進(jìn)一步加大投入和擴(kuò)大覆蓋面。筆者認(rèn)為，通過研究總結(jié)舊住房成套改造的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)目前存在的問題，對以后進(jìn)一步推進(jìn)舊住房成套改造工作有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一方面，舊住房成套改造中必須充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)手段，使舊住房延年益壽，讓居住小區(qū)反映出時(shí)代新面貌。具體操作中，應(yīng)根據(jù)居民的不同想法，各種改造方案所帶來的居民臨時(shí)搬遷及居民之間的利益平衡，改造資金的落實(shí)，居民擴(kuò)大面積的差價(jià)承受力，改造標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃管理?xiàng)l例，以及衛(wèi)生、消防、民防、綠化之間的矛盾協(xié)調(diào)等問題，進(jìn)行不同改造設(shè)計(jì)方案的對比，優(yōu)化選擇。

另一方面，由于在舊住房成套改造中，政府將投入大量資金，居民也需支付部分面積差價(jià)或維修改造費(fèi)，因此，必須嚴(yán)格控制與合理使用改造資金。具體改造應(yīng)充分利用改造房屋的有利條件，采用區(qū)域整體規(guī)劃、成片實(shí)施，平面調(diào)整、空間整合，擴(kuò)建加層、總體平衡等技術(shù)措施，在規(guī)劃管理允許的前提下充分挖潛，尋找小區(qū)整體改造效果與投資節(jié)約的最佳結(jié)合點(diǎn)。

Study on Complete Reconstruction of Old Housings in Shanghai

Through investigating and analyzing the status quo of non-complete sets of old housings, the paper summarizes the experience in the previous stage of comprehensive reconstruction and complete reconstruction of the old housings, so that the old housing reconstruction technology tends to be perfect and mature constantly, thereby having very important practical significances in improving the overall living standards of residents in Shanghai, improving urban landscape and building a harmonious society.

old housings, complete reconstruction, Shanghai

2016-03-08）

李華星，上海市房地產(chǎn)學(xué)校講師。