商品房空置率計算與實證分析

李夢娟

摘要：收集長沙市梅溪湖片區(qū)已經(jīng)竣工且竣工時間不超過五年的居民住宅（包括別墅）的住房空置現(xiàn)狀，結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)研究資料，建立可行的計量分析模型。并了解各結(jié)構(gòu)住房的空置情況，分析引起住房空置的原因。并分析不同戶型對住房空置率的影響。

關(guān)鍵詞：商品房；空置率；長沙；實證分析

一、前言

住房空置情況是各國政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民都非常關(guān)注的問題，它與竣工量、銷售量、售價、租金等，構(gòu)成衡量市場表現(xiàn)的主要指標。研究城市住房空置率對于規(guī)范并加強當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)管理，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生，促進房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，具有深刻的理論和現(xiàn)實意義。

“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。”近日，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示。隨后，IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及，“中國住房供應(yīng)過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯?！?/p>

因此研究住房的空置率有重要意義，本文通過手機長沙市梅溪湖片區(qū)的住宅的情況進行分析，分析空置的原因，找出特點，并予以討論。

二、計算模型與采集方案

（一）樣本選取

調(diào)查對象為該片區(qū)內(nèi)已經(jīng)竣工且竣工時間不超過五年的居民住宅（包括別墅）。樣本的空間位置盡量分布均勻，樣本包括繁華地段與非繁華地段的住宅小區(qū)。

（二）調(diào)查方法

物業(yè)公司問卷調(diào)查。本次調(diào)查由于時間、精力以及其他方面條件的限制，采取典型抽樣調(diào)查的方法進行，即在城區(qū)內(nèi)符合調(diào)查條件的住宅小區(qū)，發(fā)調(diào)查問卷至各小區(qū)物業(yè)公司。

營銷中心問卷調(diào)查。在符合調(diào)查條件的樓盤售樓營銷中心通過現(xiàn)場訪問工作人員獲得部分相關(guān)數(shù)據(jù)。

購房者隨機訪談。在符合調(diào)查條件住宅小區(qū)的購房者中隨機進行訪談?wù){(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括工作地點，購房目的，未入住原因等。

（三）空置住宅界定方法

本次調(diào)查是針對已達交房條件但無人入住使用的住宅進行統(tǒng)計，由于調(diào)查條件的限制與住房情況的復(fù)雜性，導(dǎo)致空置房的準確界定存在難度，本調(diào)查報告暫將以下住宅認定為空置住宅：1、小區(qū)已交房樓棟中至今未售出的住宅。2、小區(qū)已交房樓棟中已售出但未辦理收房手續(xù)的住宅。3、小區(qū)已交房樓棟中已辦理收房手續(xù)但未入住使用的住宅。（未入住使用主要以累積用電量未超過300度為判定標準）。

其公式為：住宅空置率=（未售住宅套數(shù)+未收房住宅套數(shù)+收房未入住住宅套數(shù)）/住宅總套數(shù)*100%

本文將住房結(jié)構(gòu)分為小戶型、中戶型、大戶型、別墅四個類別，其中小戶型指建筑面積不足90㎡的普通住宅，中戶型指建筑面積為90-144㎡的普通住宅，大戶型指建筑面積超過144㎡的普通住宅，別墅為獨立的莊園式居所。

三、實證采集與分析

選取調(diào)研的長沙市梅溪湖片區(qū)房地產(chǎn)市場的空置量數(shù)據(jù)進行分析，詳見圖1。

圖1長沙市梅溪湖片區(qū)空置房數(shù)據(jù)

梅溪湖片區(qū)住房空置率平均水平為5263%，遠遠大于全國平均水平。其中，空置率最高的為旭輝御府，為100%，最低為麓景裕園1062%。梅溪湖片區(qū)住房空置率相對于全國平均水平非常高，經(jīng)過訪談?wù){(diào)查和現(xiàn)場考察，我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤的售出比例都比較高，平均售出比例近80%，但是很多人購買住宅后還沒有入住，導(dǎo)致空置住房較多。

梅溪湖片區(qū)住房空置率相對于全國平均水平非常高，經(jīng)過訪談?wù){(diào)查和現(xiàn)場考察，我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤的售出比例都比較高，平均售出比例近80%，但是很多人購買住宅后還沒有入住，導(dǎo)致空置住房較多。

通過分析得出，導(dǎo)致梅溪湖入住率較高的原因有以下幾點：

1、竣工時間不久。樓盤大多在近兩年才開始開發(fā)，竣工或交房時間不久，一些戶主還在裝修或籌備裝修款，沒有入住，如，旭輝御府、金茂悅。

2、周邊配套不成熟。梅溪湖附近交通不方便，周邊設(shè)施不齊全，如購物區(qū)、銀行、醫(yī)院等都很少，地鐵還沒建好，生活很不方便。

3、購買學(xué)區(qū)房尚未入住。梅溪湖附近正在建設(shè)長郡中學(xué)分校，導(dǎo)致很多人購買學(xué)區(qū)房自用或出租，而學(xué)校還未建成，因此入住率不高。如，我們在調(diào)研和泓·梅溪四季樓盤時，不斷有家長來營銷中心看房并詢問有關(guān)學(xué)區(qū)房的相關(guān)事宜，很明顯，名校學(xué)區(qū)房已經(jīng)成為梅溪湖片區(qū)一些樓盤的一大賣點。

4、購房作投資用。梅溪湖片區(qū)中一些樓盤距離長沙汽車西站較近，很多人投資購買相關(guān)樓盤，等待日后升值。如，我們在調(diào)研達美D6區(qū)時，連保安大叔都認為，很多人甚至一下子買下了一層樓，這也是導(dǎo)致達美D6區(qū)售房比例高，而空置率也較高的原因。

對不同戶型進行比較，分析不同戶型對空置率的影響，結(jié)果如圖2所示。

圖2不同戶型空置房對比

按照結(jié)構(gòu)分類后，得出小戶型和中戶型的空置率均高于梅溪湖平均空置率，分別為696%和6122%，大戶型空置率較低，為3366%。

通過分析可得，小戶型樓盤空置率最高的原因可能是由于小戶型結(jié)構(gòu)更難滿足購房者的居住需求。大戶型樓盤空置率相對較低，可能是因為大戶型投資成本較高，短期難收益，因此購買大戶型的戶主更多的選擇自住。且大戶型開發(fā)的樓盤并不是很多。另外，售樓人員更傾向于想購房者推薦大戶型的樓盤，以增加其收益，因此導(dǎo)致大戶型空置率較低，而小戶型空置率最高。

四、結(jié)論

空置率是反映房地產(chǎn)的供需矛盾的主要指標之一，利用這個指標研究房地產(chǎn)市場的供給和需求狀況，必須要正確地把握空置率的內(nèi)涵和外延，以及具體計算方法。由于房地產(chǎn)市場存在一定的失靈，市場自身對供求關(guān)系的調(diào)節(jié)不夠靈敏，所以必須通過政府開發(fā)商以及金融機構(gòu)等多方面的調(diào)節(jié)，配合市場機制，才能有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，使二者在規(guī)模和結(jié)構(gòu)上能夠相匹配，提高住房資源利用效率，推動我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）

參考文獻：

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