城市房屋拆遷過程中公證業(yè)務初探

隨著城市建設事業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市房屋拆遷的數(shù)量也大量增加，為加強城市房屋拆遷工作的管理，國務院頒布了《城市房屋拆遷管理條例》，其中規(guī)定了可以和應當公證的若干事項。 司法部于1992年10月9日發(fā)布了《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議公證細則》。我省于2008年5月12日發(fā)布了《黑龍江省人民政府關于城市棚戶區(qū)改造的實施意見》對城市建成區(qū)范圍內(nèi)20000平方米以上集中連片、平房密度相對較大、貧困人口居多、建設使用年限久、結構簡易、人均居住水平低、居住條件惡劣、基礎設施不齊全、道路狹窄、治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域進行拆遷改造。由此，可以說明三個問題。一是城市房屋拆遷工作的大量增加為公證事業(yè)的發(fā)展提供了一個新的服務領域，開辟了一個較為穩(wěn)定的證源；二是國家以行政法規(guī)、地方性法規(guī)等形式給公證機構介入房屋拆遷工作提出了較為充足的法律依據(jù)，可見國家對公證介入這一領域的職能作用已經(jīng)給予重視和認可；三是城市房屋拆遷工作既關系到國家城市建設的速度，又關系到拆遷人的經(jīng)濟利益和被拆遷人及房屋使用人的切身利益，法律關系較為復雜。涉及到行政、民事法律關系，對公證人員的政治素質(zhì)提出較高的要求，現(xiàn)根據(jù)幾年的公證實踐就房屋拆遷補償主體的確定和房屋拆遷證據(jù)保全談談幾點意見：

一、房屋拆遷補償中，房屋拆遷補償主體變化表現(xiàn)在以下方面

1.新的補償主體不明

有原登記的產(chǎn)權人死亡現(xiàn)無明確的繼承人；有分家析產(chǎn)后，原房屋所有權和使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移；有證件齊全，原產(chǎn)權人現(xiàn)已把房屋賣出，購買者又未辦理過戶手續(xù)。

針對上述三種情況，首先要堅持“以事實為根據(jù)，以法律為準繩”的原則，依法確定新的拆遷房屋補償主體，并對其進行公證。

（1）對原房屋產(chǎn)權人死亡的。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第二十六條的規(guī)定：“夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所有的共同財產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應當先將共同所有的一半分出為配偶所有。其余的為被繼承人的遺產(chǎn)?！备鶕?jù)這一規(guī)定房屋補償金額的一半應由其配偶所有，房屋的另一半補償金額為被繼承人的遺產(chǎn)。如被繼承人無遺囑，就依據(jù)法定繼承辦理公證，由繼承法規(guī)定的順序繼承，所以另一半的房屋補償金額應由配偶、子女、父母共同所有；如產(chǎn)權人夫妻雙亡，父母也先于他們死亡，則應由其子女共同繼承，并按其房屋份額依法平均分攤，達成協(xié)議，經(jīng)社區(qū)證明，在意思表示真實，事實清楚合法的基礎上，先辦理分家析產(chǎn)公證，然后子女成為合法的補償主體。

（2）對房屋所有權證、土地使用權證齊全，而買賣房屋致使產(chǎn)權發(fā)生變更，但又未辦理變更登記過戶手續(xù)的。要求其當事人到有關部門完善手續(xù)后才能成為補償主體。如動遷急迫，經(jīng)有關部門同意可由原房屋所有權人全權委托房屋買受人為代理人辦理拆遷補償事宜，為其辦理委托書公證。

（3）對自行分家析產(chǎn)的房屋，有子女推薦代表人領取房屋拆遷補償金，為子女達成的協(xié)議辦理公證，所推薦代表為新的補償主體。

2.“兩證”證件戶主不相符的

如房屋所有權證和土地使用權證不符，經(jīng)一方申請，有街道辦事處出具證明，交有關部門或在有關部門更改，使“兩證統(tǒng)一”補償主體明確。

3.拆遷戶的房屋在與銀行貸款行為中設定了抵押

針對這種情況，被拆遷戶的房屋在銀行貸款行為中作了抵押，而貸款又未償還，其補償費用領取的主體如何界定，按照移民建設中的規(guī)定，大部分的移民房屋拆遷補償費是用于移民新建房屋，而只有少數(shù)不建房。依據(jù)《中華人民共和國擔保法》第五十八條的規(guī)定：“抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金應當作為抵押財產(chǎn)”由此，原抵押的房屋因搬遷已滅失，而補償?shù)馁M用應該返還銀行貸款，作為抵押財產(chǎn)。但事實上，房屋拆遷補償費大部分用于新建房，只有少數(shù)移民因有住房而不需新建房。

鑒于上述規(guī)定和情況，我認為可以從兩個方面給予解決并確認主體：

第一、房屋拆遷補償金確系用于建房的，借款方與貸款方可在原借款抵押合同基礎上，重新簽定新建房屋繼續(xù)抵押的協(xié)議書并辦理公證，確保債權的實現(xiàn)。該抵押房屋的補償金可由被拆遷戶領取，被拆遷戶就為補償主體。

第二、補償金不用于建房的，經(jīng)借款雙方協(xié)商可以用作返還借款。但上述行為的前提是既要保障債權債務的實現(xiàn)，又不能影響移民安置，確保工程建設的順利進行。

綜上所述，房屋拆遷補償主體的確定雖然復雜，但只要以事實為依據(jù)，以法律為準繩，其補償主體是能夠得到準確確定，不會因為房屋拆遷補償主體的變化而使國家的利益受到損失。

二、房屋拆遷證據(jù)保全公證應注意的問題

《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全”。

在辦證之前，公證人員應先對此類公證從法規(guī)適用及其實際作用方面進行探討，認為它既符合證據(jù)保全公證的基本特征，也符合房屋拆遷證據(jù)保全公證的受理條件和辦證要求，同時也有利于推進居民搬遷進程，保護移民的合法權益，預防糾紛，減少訴訟，是應該辦理的。

首先要選派經(jīng)驗豐富，業(yè)務能力強的專業(yè)人員執(zhí)行現(xiàn)場勘測任務，同時做好記錄，力求實物丈量的準確無誤。其次要有被拆遷物各個方位拍攝的照片。再次必須有被拆遷人或鄰居一道組成證據(jù)保全見證人。在具體辦證時，公證人員要親自參加對被拆遷戶的丈量、登記、照片拍攝和調(diào)查取證的整個過程。要逐家逐戶就搬遷法規(guī)以及公證職能、證據(jù)保全的性質(zhì)作耐心的宣傳，引導群眾利用法律保護自己的合法權益。從而，群眾消除了顧慮，積極支持有公證人員參加的實物丈量工作。

綜上所述，由于公證機構介入房屋拆遷中，能保證不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的準確性，維護了當事人的合法權益，減少了一些不安定因素，從而減少訴訟。

我們相信，隨著我國公證制度的進一步健全和完善，我國公證事必將得到進一步的發(fā)展。房屋拆遷公證在在社會經(jīng)濟生活中也將發(fā)揮越來越大的作用。

作者簡介：

邱宇（1974.4.4～），女，1995年畢業(yè)于天津政法學院法律系，2001年畢業(yè)于中央黨校函授學院法律系、從事公證工作19年。