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      “兇宅”買賣案的法律適用研究

      2016-05-30 04:54:58焦海霞
      西江文藝 2016年19期
      關(guān)鍵詞:兇宅誠(chéng)實(shí)信用

      焦海霞

      【摘要】:近些年來(lái),隨著二手房買賣市場(chǎng)有不斷擴(kuò)大,二手房買賣問(wèn)題不斷突出,其中因二手房屋信息不了解事后主張房屋買賣合同無(wú)效的情形也不在少數(shù),其中典型的就是“兇宅”買賣合同的糾紛,司法實(shí)踐及學(xué)界對(duì)處理此類糾紛提出了不一樣的判斷標(biāo)準(zhǔn)。目前我國(guó)的法律沒(méi)有關(guān)于此類糾紛的相關(guān)規(guī)定。本文主要探討關(guān)于“兇宅買賣合同中的一些法律適用問(wèn)題”

      【關(guān)鍵詞】:兇宅;誠(chéng)實(shí)信用;個(gè)人隱

      (一)“兇宅”是否影響房屋的使用權(quán)

      1、兇宅避諱是“陋習(xí)”or“良俗”

      "兇宅“是指房屋內(nèi)發(fā)生人為或意外因素致人非正常死亡這一事件,它與該房屋的合法權(quán)利人密切相關(guān)。民間的鬼屋、鬼街等迷信說(shuō)法以及發(fā)生正常死亡、意外事件和不可抗力的房屋,排除在法律調(diào)整視野之外。陋習(xí)是原始人類殘留下來(lái)的一種落后愚昧的盲目信仰,它利用人們對(duì)于死亡的恐懼、對(duì)生存的渴望,突出因果聯(lián)系的命運(yùn),以致在無(wú)知和神秘的迷信氛圍中,邪惡戰(zhàn)勝正義,殘忍毀滅善良。良俗卻不同,它指的是在特定社會(huì)里個(gè)人或集體的傳統(tǒng)風(fēng)尚、禮節(jié)、習(xí)性,是民眾長(zhǎng)期生活實(shí)踐的產(chǎn)物,反映了特定社會(huì)民眾的生活習(xí)慣,它本身不為法律所禁止。某些信仰習(xí)俗在產(chǎn)生之初,確實(shí)因文明程度不高而帶有迷信色彩,但是歷經(jīng)傳承,已經(jīng)成為了被民眾普遍接受的民族文化“民眾對(duì)兇宅的避諱正是這樣的一種民俗“這種忌諱并不違反我國(guó)現(xiàn)行法律的禁止性規(guī)定,不違背社會(huì)公德,應(yīng)屬于我國(guó)民法中的良俗。根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活中人們的觀念和當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣,對(duì)在住宅內(nèi)發(fā)生非正常死亡的惡性事件感到恐懼,是一種客觀存在的普遍現(xiàn)象"避諱兇宅是人們趨吉避兇祈福祛災(zāi)的正常心理,是廣大民眾最起碼的價(jià)值取向和善良追求,這屬于一種善良無(wú)害的人文習(xí)俗,應(yīng)當(dāng)受到民法調(diào)整。

      而民事習(xí)慣在一定條件下具有法的效力,即可成為習(xí)慣法。所謂習(xí)慣法是指那些已經(jīng)成為具有法律性質(zhì)的規(guī)則或者安排的習(xí)慣,我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)并未對(duì)“兇宅”問(wèn)題作出規(guī)定,因此民間有關(guān)“兇宅”的習(xí)俗就可以適用。又由于這種習(xí)俗是善良風(fēng)俗的一種,其內(nèi)在精神與社會(huì)公德是相通的。所以,違反此種習(xí)俗實(shí)際上就是不尊重社會(huì)公德,也損害了社會(huì)公共利益.

      (二)“兇宅”出賣人的隱瞞是否違背誠(chéng)實(shí)信用原則。

      1、“兇宅”是否屬于個(gè)人隱私

      個(gè)人隱私,是指一種與公共利益、群體利益無(wú)關(guān)的,當(dāng)事人不愿他人知道入侵或他人不便知道入侵的個(gè)人信息按照我國(guó)法學(xué)界的通說(shuō),隱私權(quán)又稱個(gè)人生活秘密權(quán),是指公民不愿公開或讓他人知悉個(gè)人秘密的權(quán)利"公民為了維持正常的生活和精神的安寧,往往希望保護(hù)生活中的秘密,世界許多國(guó)家將隱私權(quán)作為一項(xiàng)憲法權(quán)利加以保護(hù)"我國(guó)的民法通則第一百四十條將宣揚(yáng)他人隱私認(rèn)定為侵犯名譽(yù)權(quán)的行為,“兇宅”與房屋的合法權(quán)利人密切相關(guān)"這種信息的公開傷害的不僅僅是購(gòu)房者或承租人,而且還包括合法權(quán)利人本身。在房屋交易過(guò)程中,“兇宅”信息的披露十分必要,不幸的非正常死亡事件會(huì)造成房屋居住者的不安情緒和恐懼信息,基于市場(chǎng)價(jià)格的狀況,“兇宅”的交易價(jià)格也會(huì)低于正常房屋價(jià)格,對(duì)于購(gòu)房者是否購(gòu)買這一決策起到了關(guān)鍵性的影響作用。因此它屬于個(gè)人隱私,但是這種個(gè)人隱私的范圍并不是完全的,因?yàn)樗l(shuí)到相對(duì)人的權(quán)益,所以這種隱私應(yīng)該在一定范圍內(nèi)被公布(讓相對(duì)人)知曉。這才是公平原則的體現(xiàn)。這也是為了交易的安全。

      2、誠(chéng)實(shí)信用原則在合同中的適用

      誠(chéng)實(shí)信用這一民法基本原則,對(duì)于合同法,尤其是買賣合同有著非同一般的意義。梁慧星教授認(rèn)為:誠(chéng)實(shí)信用原則與善良風(fēng)俗均屬于一種道德準(zhǔn)則,但二者存在和發(fā)生作用的領(lǐng)域不同,誠(chéng)實(shí)信用原則一般是市場(chǎng)交易中的道德準(zhǔn)則,而善良風(fēng)俗則是家庭關(guān)系中的道德準(zhǔn)則。誠(chéng)實(shí)信用這一道德準(zhǔn)則在市場(chǎng)交易中應(yīng)該得到特別的關(guān)注。

      誠(chéng)實(shí)信用原則既是一項(xiàng)道德準(zhǔn)則,又是被《民法通則》和《合同法》視為法律規(guī)范的法律條文,通過(guò)將道德法律技術(shù)化,適用誠(chéng)實(shí)信用原則更具有彈性。當(dāng)前中國(guó)并沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定出售房屋時(shí)必須披露房屋是否發(fā)生死亡,所以在糾紛解決中,有很多“兇宅”出賣人認(rèn)為對(duì)于約定的事項(xiàng)已經(jīng)盡到誠(chéng)實(shí)信用,符合一般貨物買賣的道德標(biāo)準(zhǔn),而披露非正常死亡不屬于交易中的誠(chéng)實(shí)信用范疇。

      (三)兇宅買賣合同的效力

      對(duì)于買房人隱瞞“兇宅”的事實(shí)所引起的合同糾紛,不同的法官會(huì)有不同的認(rèn)識(shí)在司法實(shí)踐中主要有以下幾種判決:

      1、有效

      購(gòu)房合同有效、駁回原告起訴。認(rèn)為“兇宅”之說(shuō)純屬封建迷信,不受法律所保護(hù)。

      2、無(wú)效

      購(gòu)房合同為無(wú)效,合同無(wú)效論觀點(diǎn)認(rèn)為,我國(guó)相關(guān)法律雖然沒(méi)有對(duì)兇宅問(wèn)題作出規(guī)定,但是兇宅是民間的習(xí)俗,這種習(xí)俗,其在精神與社會(huì)公德是想通的。違反這種習(xí)俗實(shí)際上就是不尊重社會(huì)公德,也損害了社會(huì)公共利益。所以依照《合同法》第五十二條第四款的規(guī)定合同無(wú)效。

      3、可撤銷

      購(gòu)房合同認(rèn)為可撤銷合同。此說(shuō)認(rèn)為“兇宅”是一種民間習(xí)俗,因人們的管你呢和風(fēng)俗習(xí)慣,對(duì)住宅內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件忌諱,是客觀存在的普遍現(xiàn)象,賣房者故意隱瞞這一事實(shí)構(gòu)成欺詐,依據(jù)《合同法》第五十四條第二款的規(guī)定,所簽訂的合同是可撤銷合同。

      本篇論文認(rèn)為,“兇宅”雖然在物理層面上沒(méi)有瑕疵,但在普通人的心理上,人們購(gòu)買房屋的目的是平安、舒適,“兇宅”顯然會(huì)影響人們的居住心理,也正是這一原因,使得房屋的價(jià)值在客觀上受到了影響。 因而,作為賣房者,如果為了將房屋賣出或?yàn)榱速u高價(jià)而故意隱瞞“兇宅”這一重大事實(shí),違反了民事活動(dòng)中的誠(chéng)實(shí)信用原則,其行為就構(gòu)成了欺詐。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是,房屋出購(gòu)者的欺詐行為雖然違反了誠(chéng)實(shí)信用原則和社會(huì)的善良風(fēng)俗,但并沒(méi)有損害社會(huì)公共利益。所謂的社會(huì)公共利益是指廣大公民所能享受到的利益,是一種集合性詞匯,主要包括社會(huì)公共道德、社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、政治秩序和生活秩序等。由此可以知道,對(duì)于因受欺詐而簽訂的房屋買賣合同,只是損害了買房人的利益,達(dá)不到公共利益的范疇。因此,對(duì)于因欺詐而購(gòu)買“兇宅”的合同,不應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定以損害社會(huì)公共利益為理由確認(rèn)合同無(wú)效,而應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第五十四條第二項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)合同為可撤銷的合同。

      第四章:結(jié)論

      本篇論文認(rèn)為“兇宅”買賣合同中,“兇宅”信息關(guān)系出賣人個(gè)人利益,當(dāng)屬于個(gè)人隱私,但是這種隱私的范圍受到一定的局限,當(dāng)出現(xiàn)相對(duì)人時(shí)這種隱私應(yīng)當(dāng)給相對(duì)人知曉,保護(hù)相對(duì)人的合法權(quán)益,同時(shí)也是為了當(dāng)事人在真實(shí)自愿的意思表示下簽訂合同,所以這種隱私相對(duì)于合同相對(duì)人說(shuō)應(yīng)該不應(yīng)當(dāng)被保護(hù),如果隱瞞就有欺詐行為,合同的成立就存在問(wèn)題。關(guān)于合同的定性,要根據(jù)當(dāng)事人具體的訴訟請(qǐng)求來(lái)認(rèn)定,可以是無(wú)效也可以是可撤銷,本文不贊同有效的觀點(diǎn),這種觀點(diǎn)沒(méi)有考慮到長(zhǎng)期社會(huì)生活中形成的善良風(fēng)俗對(duì)人們的影響。這種觀點(diǎn)不可取。

      參考文獻(xiàn):

      [1] 王澤鑒:《法律思維與民法實(shí)例》,中國(guó)政法大學(xué)出版社 2001 年版

      [2] 念一:《購(gòu)買“兇宅”引發(fā)的官司》,公民導(dǎo)刊.2010 年第 4 期

      [3] 呂麗香:《“兇宅”買賣糾紛的法律救濟(jì)》,暨南大學(xué) 2011 屆碩士學(xué)位論文

      [4] 顏艷:《關(guān)于成都首例兇宅買賣合同糾紛案的分析》,蘭州大學(xué) 2011 屆專業(yè)學(xué)位研究生學(xué)位論文

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