“兇宅”買賣案的法律適用研究

焦海霞

【摘要】：近些年來(lái)，隨著二手房買賣市場(chǎng)有不斷擴(kuò)大，二手房買賣問(wèn)題不斷突出，其中因二手房屋信息不了解事后主張房屋買賣合同無(wú)效的情形也不在少數(shù)，其中典型的就是“兇宅”買賣合同的糾紛，司法實(shí)踐及學(xué)界對(duì)處理此類糾紛提出了不一樣的判斷標(biāo)準(zhǔn)。目前我國(guó)的法律沒(méi)有關(guān)于此類糾紛的相關(guān)規(guī)定。本文主要探討關(guān)于“兇宅買賣合同中的一些法律適用問(wèn)題”

【關(guān)鍵詞】：兇宅;誠(chéng)實(shí)信用;個(gè)人隱

（一）“兇宅”是否影響房屋的使用權(quán)

1、兇宅避諱是“陋習(xí)”or“良俗”

"兇宅“是指房屋內(nèi)發(fā)生人為或意外因素致人非正常死亡這一事件，它與該房屋的合法權(quán)利人密切相關(guān)。民間的鬼屋、鬼街等迷信說(shuō)法以及發(fā)生正常死亡、意外事件和不可抗力的房屋，排除在法律調(diào)整視野之外。陋習(xí)是原始人類殘留下來(lái)的一種落后愚昧的盲目信仰，它利用人們對(duì)于死亡的恐懼、對(duì)生存的渴望，突出因果聯(lián)系的命運(yùn)，以致在無(wú)知和神秘的迷信氛圍中，邪惡戰(zhàn)勝正義，殘忍毀滅善良。良俗卻不同，它指的是在特定社會(huì)里個(gè)人或集體的傳統(tǒng)風(fēng)尚、禮節(jié)、習(xí)性，是民眾長(zhǎng)期生活實(shí)踐的產(chǎn)物，反映了特定社會(huì)民眾的生活習(xí)慣，它本身不為法律所禁止。某些信仰習(xí)俗在產(chǎn)生之初，確實(shí)因文明程度不高而帶有迷信色彩，但是歷經(jīng)傳承，已經(jīng)成為了被民眾普遍接受的民族文化“民眾對(duì)兇宅的避諱正是這樣的一種民俗“這種忌諱并不違反我國(guó)現(xiàn)行法律的禁止性規(guī)定，不違背社會(huì)公德，應(yīng)屬于我國(guó)民法中的良俗。根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活中人們的觀念和當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，對(duì)在住宅內(nèi)發(fā)生非正常死亡的惡性事件感到恐懼，是一種客觀存在的普遍現(xiàn)象"避諱兇宅是人們趨吉避兇祈福祛災(zāi)的正常心理，是廣大民眾最起碼的價(jià)值取向和善良追求，這屬于一種善良無(wú)害的人文習(xí)俗，應(yīng)當(dāng)受到民法調(diào)整。

而民事習(xí)慣在一定條件下具有法的效力，即可成為習(xí)慣法。所謂習(xí)慣法是指那些已經(jīng)成為具有法律性質(zhì)的規(guī)則或者安排的習(xí)慣，我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)并未對(duì)“兇宅”問(wèn)題作出規(guī)定，因此民間有關(guān)“兇宅”的習(xí)俗就可以適用。又由于這種習(xí)俗是善良風(fēng)俗的一種，其內(nèi)在精神與社會(huì)公德是相通的。所以，違反此種習(xí)俗實(shí)際上就是不尊重社會(huì)公德，也損害了社會(huì)公共利益.

（二）“兇宅”出賣人的隱瞞是否違背誠(chéng)實(shí)信用原則。

1、“兇宅”是否屬于個(gè)人隱私

個(gè)人隱私，是指一種與公共利益、群體利益無(wú)關(guān)的，當(dāng)事人不愿他人知道入侵或他人不便知道入侵的個(gè)人信息按照我國(guó)法學(xué)界的通說(shuō)，隱私權(quán)又稱個(gè)人生活秘密權(quán)，是指公民不愿公開或讓他人知悉個(gè)人秘密的權(quán)利"公民為了維持正常的生活和精神的安寧，往往希望保護(hù)生活中的秘密，世界許多國(guó)家將隱私權(quán)作為一項(xiàng)憲法權(quán)利加以保護(hù)"我國(guó)的民法通則第一百四十條將宣揚(yáng)他人隱私認(rèn)定為侵犯名譽(yù)權(quán)的行為，“兇宅”與房屋的合法權(quán)利人密切相關(guān)"這種信息的公開傷害的不僅僅是購(gòu)房者或承租人，而且還包括合法權(quán)利人本身。在房屋交易過(guò)程中，“兇宅”信息的披露十分必要，不幸的非正常死亡事件會(huì)造成房屋居住者的不安情緒和恐懼信息，基于市場(chǎng)價(jià)格的狀況，“兇宅”的交易價(jià)格也會(huì)低于正常房屋價(jià)格，對(duì)于購(gòu)房者是否購(gòu)買這一決策起到了關(guān)鍵性的影響作用。因此它屬于個(gè)人隱私，但是這種個(gè)人隱私的范圍并不是完全的，因?yàn)樗l(shuí)到相對(duì)人的權(quán)益，所以這種隱私應(yīng)該在一定范圍內(nèi)被公布（讓相對(duì)人）知曉。這才是公平原則的體現(xiàn)。這也是為了交易的安全。

2、誠(chéng)實(shí)信用原則在合同中的適用

誠(chéng)實(shí)信用這一民法基本原則，對(duì)于合同法，尤其是買賣合同有著非同一般的意義。梁慧星教授認(rèn)為：誠(chéng)實(shí)信用原則與善良風(fēng)俗均屬于一種道德準(zhǔn)則，但二者存在和發(fā)生作用的領(lǐng)域不同，誠(chéng)實(shí)信用原則一般是市場(chǎng)交易中的道德準(zhǔn)則，而善良風(fēng)俗則是家庭關(guān)系中的道德準(zhǔn)則。誠(chéng)實(shí)信用這一道德準(zhǔn)則在市場(chǎng)交易中應(yīng)該得到特別的關(guān)注。

誠(chéng)實(shí)信用原則既是一項(xiàng)道德準(zhǔn)則，又是被《民法通則》和《合同法》視為法律規(guī)范的法律條文，通過(guò)將道德法律技術(shù)化，適用誠(chéng)實(shí)信用原則更具有彈性。當(dāng)前中國(guó)并沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定出售房屋時(shí)必須披露房屋是否發(fā)生死亡，所以在糾紛解決中，有很多“兇宅”出賣人認(rèn)為對(duì)于約定的事項(xiàng)已經(jīng)盡到誠(chéng)實(shí)信用，符合一般貨物買賣的道德標(biāo)準(zhǔn)，而披露非正常死亡不屬于交易中的誠(chéng)實(shí)信用范疇。

（三）兇宅買賣合同的效力

對(duì)于買房人隱瞞“兇宅”的事實(shí)所引起的合同糾紛，不同的法官會(huì)有不同的認(rèn)識(shí)在司法實(shí)踐中主要有以下幾種判決：

1、有效

購(gòu)房合同有效、駁回原告起訴。認(rèn)為“兇宅”之說(shuō)純屬封建迷信，不受法律所保護(hù)。

2、無(wú)效

購(gòu)房合同為無(wú)效，合同無(wú)效論觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)相關(guān)法律雖然沒(méi)有對(duì)兇宅問(wèn)題作出規(guī)定，但是兇宅是民間的習(xí)俗，這種習(xí)俗，其在精神與社會(huì)公德是想通的。違反這種習(xí)俗實(shí)際上就是不尊重社會(huì)公德，也損害了社會(huì)公共利益。所以依照《合同法》第五十二條第四款的規(guī)定合同無(wú)效。

3、可撤銷

購(gòu)房合同認(rèn)為可撤銷合同。此說(shuō)認(rèn)為“兇宅”是一種民間習(xí)俗，因人們的管你呢和風(fēng)俗習(xí)慣，對(duì)住宅內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件忌諱，是客觀存在的普遍現(xiàn)象，賣房者故意隱瞞這一事實(shí)構(gòu)成欺詐，依據(jù)《合同法》第五十四條第二款的規(guī)定，所簽訂的合同是可撤銷合同。

本篇論文認(rèn)為，“兇宅”雖然在物理層面上沒(méi)有瑕疵，但在普通人的心理上，人們購(gòu)買房屋的目的是平安、舒適，“兇宅”顯然會(huì)影響人們的居住心理，也正是這一原因，使得房屋的價(jià)值在客觀上受到了影響。 因而，作為賣房者，如果為了將房屋賣出或?yàn)榱速u高價(jià)而故意隱瞞“兇宅”這一重大事實(shí)，違反了民事活動(dòng)中的誠(chéng)實(shí)信用原則，其行為就構(gòu)成了欺詐。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，房屋出購(gòu)者的欺詐行為雖然違反了誠(chéng)實(shí)信用原則和社會(huì)的善良風(fēng)俗，但并沒(méi)有損害社會(huì)公共利益。所謂的社會(huì)公共利益是指廣大公民所能享受到的利益，是一種集合性詞匯，主要包括社會(huì)公共道德、社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、政治秩序和生活秩序等。由此可以知道，對(duì)于因受欺詐而簽訂的房屋買賣合同，只是損害了買房人的利益，達(dá)不到公共利益的范疇。因此，對(duì)于因欺詐而購(gòu)買“兇宅”的合同，不應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定以損害社會(huì)公共利益為理由確認(rèn)合同無(wú)效，而應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第五十四條第二項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)合同為可撤銷的合同。

第四章：結(jié)論

本篇論文認(rèn)為“兇宅”買賣合同中，“兇宅”信息關(guān)系出賣人個(gè)人利益，當(dāng)屬于個(gè)人隱私，但是這種隱私的范圍受到一定的局限，當(dāng)出現(xiàn)相對(duì)人時(shí)這種隱私應(yīng)當(dāng)給相對(duì)人知曉，保護(hù)相對(duì)人的合法權(quán)益，同時(shí)也是為了當(dāng)事人在真實(shí)自愿的意思表示下簽訂合同，所以這種隱私相對(duì)于合同相對(duì)人說(shuō)應(yīng)該不應(yīng)當(dāng)被保護(hù)，如果隱瞞就有欺詐行為，合同的成立就存在問(wèn)題。關(guān)于合同的定性，要根據(jù)當(dāng)事人具體的訴訟請(qǐng)求來(lái)認(rèn)定，可以是無(wú)效也可以是可撤銷，本文不贊同有效的觀點(diǎn)，這種觀點(diǎn)沒(méi)有考慮到長(zhǎng)期社會(huì)生活中形成的善良風(fēng)俗對(duì)人們的影響。這種觀點(diǎn)不可取。

參考文獻(xiàn)：

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