保利房地產籌資風險與防范研究

吳雪琴

摘 要：近幾年來，我國經(jīng)濟處于加速發(fā)展階段，土地有償使用、城鄉(xiāng)建設、房屋制度改革等相關政策不斷完善，將我國房地產推向了高峰。近年來，由于受全球經(jīng)濟環(huán)境和國內房地產政策的影響，房屋成交量下降，導致許多房地產企業(yè)籌集資金出現(xiàn)困難，企業(yè)籌資風險呈嚴重化趨勢。因此，需求有利于房地產業(yè)發(fā)展，降低籌資風險的舉措迫在眉睫。文章詳細闡述分析了保利地產存在的籌資風險及出現(xiàn)此風險的原因，結合當前國情、房地產開發(fā)經(jīng)營等實際情況，提出了具有針對性的防范對策，希望能夠為未來保利房地產尋求一個更好的發(fā)展。

關鍵詞：保利房地產；籌資風險；防范對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）05-0116-02

1 企業(yè)籌資的方式與渠道

1.1 籌資的方式

房地產業(yè)籌資活動主要傾向于幾種：利用商業(yè)信用、發(fā)行公司債券、向銀行借款、發(fā)行股票等方式。在選擇籌資方式的同時我們必須考慮：籌資方式的規(guī)范和限制；籌資方式成本的高低；可利用籌資方式的類型。

1.2 籌資的渠道

房地產業(yè)的籌資主要來源于自有資金、銀行貸款、發(fā)行股票等渠道。這些渠道是房地產企業(yè)的主要資金來源，對于這些籌資渠道我們應該考慮的是：該籌資渠道和籌資方式是否適合企業(yè)未來的發(fā)展方向；籌資渠道和籌資方式是否與企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展相匹配或者相適應。

2 保利房地產的籌資風險及風險產生的原因分析

2.1 保利房地產概況

保利房地產是中國保利集團旗下控股的國有大型上市公司，屬于國家一級房地產開發(fā)企業(yè)，連續(xù)5年登上國有房地產企業(yè)綜合實力榜首，連續(xù)2年榮獲中國房地產行業(yè)領導品牌。2006年7月，保利房地產在上交所上市，2009年獲得房地產上市公司綜合價值評估第一名。截止2011年，公司總資產已突破2 000億元。保利集團資金實力雄厚，財務管理體系較為完善，有很好的抵抗風險的能力。

2.2 保利房地產籌資產生的風險

2.2.1 償債風險

房地產行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有耗資多，見效慢，存貨時間長，供應周期長，發(fā)展范圍廣，資金變現(xiàn)能力低等特點，完全靠其自身現(xiàn)有資金維持正常的長期發(fā)展是不可能的，因此，對外借債，進行籌資活動是維持長遠正常發(fā)展的必要選擇。從21世紀初至今，我國的房地產的資產負債率平均額已經(jīng)達到了75%，高于了最高警戒標準60%。

房地產行業(yè)雖然是一個資金密集型產業(yè)，但房地產企業(yè)投入的自有資金卻不多，大部分的開發(fā)資金都來源于銀行貸款，銀行貸款勢必增加企業(yè)負債。此種情況下，一旦房地產企業(yè)進行的開發(fā)建設不能按時取得預期收益，那么企業(yè)很可能不能準時償還債務，自然增加償債壓力。作為龍頭企業(yè)，保利集團也不例外，也會對外舉債導致負債規(guī)模增加，從而使利息支出增加。與風險收益一樣，財務風險與負債規(guī)模成正比。在企業(yè)整個籌集資金的過程中，負債結構的合理安排也是一個必須引起重視的問題。

2.2.2 房地產政策調控風險

近年來，部分城市房價上漲過快，各種炒房和投機性購房現(xiàn)象嚴重，為了遏制房價過快上漲和投機現(xiàn)象并調整住房供應結構，國家為加大對房地產市場的監(jiān)測控制力度相繼出臺了許多有針對性的政策，調控房地產市場，使房地產在籌資、籌資的道路上受到了阻礙。

在銀行貸款方面，央行多次上調存款準備金率，導致銀行資金供不應求，房地產企業(yè)貸款融資也受到阻礙，一些中小企業(yè)出現(xiàn)融資困難，資金鏈斷裂。在債券方面，由于對發(fā)債主體的要求嚴格和債券市場的發(fā)展不佳，債券融資這條道路也走得比較艱難。在股票籌資方面，房地產穩(wěn)定性不強，受市場影響大，周期性長等不利因素，加之，政府對房地產的嚴格調控和干預，通過發(fā)行股票的方式籌資受到了自身和外界限制的因素很多。

在相應籌資途徑受到限制的情況下，加大了企業(yè)籌資的難度，一旦企業(yè)所需資金得不到及時的供給保障，企業(yè)將無法正常開發(fā)建設，甚至面臨更嚴重的危機。

2.2.3 利率和匯率風險

由于房地產市場中商品房按揭貸款、首套房貸款現(xiàn)象較多，直接導致房地產開發(fā)價格的變動和利率、匯率的變化相關，使得利率和匯率對房地產行業(yè)產生著重要影響。從房地產開發(fā)的慣例來看，企業(yè)很少完全以自有資金投入，多以銀行貸款為主，使得房地產行業(yè)的開發(fā)、建設、銷售都和銀行貸款息息相關。

2.2.4 市場風險

在特有制度環(huán)境下，中國房地產業(yè)借助于按揭貸款、首套房貸款、預售制度，造就了中國房地產市場在短期內迅速蓬勃發(fā)展的繁榮景象，也形成了中國房地產行業(yè)的暴利。行業(yè)暴利的產生勢必會導致各種資源盲目涌入市場，造成市場一片火熱，房價飚升以及形成房地產泡沫。房地產企業(yè)的不斷涌入，導致房地產市場住房的供給量迅速增加，房價也迅速上升，不僅會形成房地產泡沫，更會使得房地產市場的購買者減少，觀望情緒增加，因為購買者的經(jīng)濟實力已經(jīng)不能承擔過高的房價，導致市場購房率降低，房子出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，從而影響企業(yè)的資金回收。

2.3 風險產生的原因

2.3.1 籌集資金時效性慢

由于房地產的開發(fā)建設需要占用大量的土地資源、人力資源以及其他各種資源，而社會經(jīng)濟的發(fā)展、土地資源的稀缺性以及市場需求又導致房地產開發(fā)的成本上升，從而影響房地產的銷售。如果房地產企業(yè)僅依靠自有資金來實現(xiàn)開發(fā)，不僅易發(fā)生財務風險，也不太現(xiàn)實。如果在某一環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了資金的短缺，就會使得資金的流動受到阻礙，影響開發(fā)建設的進行，使得籌措資金力度加大，風險也就相應增加。房地產從開發(fā)到建設完工所用時間較長，一般是一年以上，甚至更長時間。從建設完工、收尾工作處理完畢到出售又需要很多時間，完工后馬上出售，如果一次性回籠資金，則現(xiàn)金回收和周轉速度較快，前提是必須提前了解市場需求。如果采用出租的方式，由于是以租金方式分期收回資金，資金占用量雖可以越來越少，但全部收回資金卻要很長時間。

2.3.2 資金受地區(qū)影響顯著

房地產行業(yè)相比于其他行業(yè)較特殊，它的開發(fā)具有固定性，消費分地域性，這樣使得房地產籌資受到區(qū)域范圍的影響較大，局限于某一城市或某一區(qū)域。如北京、天津、上海等區(qū)域。由于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度和消費水平的差距，易出現(xiàn)房地產行業(yè)的區(qū)域態(tài)勢，房地產融資最早從周邊開始，并逐漸向外擴張。房地產行業(yè)的特殊性要求房地產行業(yè)要做就必須有所為，因為土地屬于不可再生稀缺資源，一旦被占用就要使用很長時間不能改變，所以土地的合理開發(fā)和利用十分重要。

2.3.3 市場前景不容樂觀

保利地產與其他房地產公司相比較來看，2014年上半年全國城市住房平均價格已經(jīng)達到了12 000元/m2，與2013年相比下降了0.5%。建房面積達1.5億m2，比其他房地產公司相比下降了6%。在建設和土地購置速度放緩的情況下，上半年房地產行業(yè)開發(fā)投資累計金額達4.2萬億元，創(chuàng)下2009年9月以來的新低。自2013年來，房地產市場經(jīng)歷了重大的調整時期，住房價格有稍微的下降趨勢，使許多購房消費者處于猶豫期。購房者觀望情緒提高，使實際購買能力也降低，住房的成交量也處于下滑趨勢，導致房產業(yè)資金回籠少而且慢，資金周轉難度加大。房地產行業(yè)的資金都處于緊張、短缺狀態(tài)，使投資活動受阻，籌資也面臨困境。

3 保利房地產籌資風險的防范措施

3.1 合理安排籌資，注重資產質量

房地產企業(yè)在安排籌集資金時，必須結合自身開發(fā)經(jīng)營情況，反復權衡收益和風險。企業(yè)選擇合理的投資方式，應首先考慮長期負債和所有者權益是否能滿足企業(yè)流動資產和固定資產的需求。合理決策既能降低企業(yè)籌資風險，又能將資源合理利用。企業(yè)在合理安排流動資產結構時，注意要確定理想的現(xiàn)金余額，同時要注重資產質量，以期達到減小償債壓力的目的。

3.2 及時有效地應對市場及政策變動

房地產在我國國民經(jīng)濟的發(fā)展中占有重要地位，其容易受到市場調控的影響，又受到政策的限制。因此，房地產企業(yè)在籌集資金時，也要關注國家房地產市場變化和相符合的相關政策。此外，房地產企業(yè)也要不斷洞察金融行業(yè)的政策變動，選擇更適合自己發(fā)展的籌資方式和籌資活動。有效應對因金融市場變動、銀行貸款困難、貸款利率上升等問題。金融市場不是一成不變的，出現(xiàn)波動的情形屢見不鮮，因此，房地產企業(yè)在此時要有良好的決策應對困境，權衡得失，避免企業(yè)遭受不必要的損失。

3.3 預測市場變化，降低利匯率的風險

積極認真研究房地產市場的供需狀況，預測利率、匯率未來市場走勢，防范因不斷變化帶來的風險，采取合理的科學的應對措施。對于外幣匯率帶來的風險，應從預測匯率變動的趨勢入手，制定出匯率的管理戰(zhàn)略，通過其內在規(guī)律找出匯率變動趨勢，有針對性地采取相應措施來防范匯率風險。

3.4 加大置業(yè)優(yōu)惠力度，提供房產交易量

受國際經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境影響，國內各種因素的制約，全國各地多數(shù)城市房屋出售成功率出現(xiàn)大幅下滑現(xiàn)象。如今的樓市，開發(fā)商不再唱主角，購房者才是市場的核心，市場也轉變?yōu)橘I方市場，由于購房者觀望情緒增多，而房地產企業(yè)“讓利跑量”的心理漸占上風。在樓盤滯銷的情況下，打折促銷是誘使購房者購房的重要手段。企業(yè)主動制定大幅度優(yōu)惠策略，同時加大宣傳力度吸引置業(yè)者眼球來擺脫商品房滯銷的局面。

4 結 語

綜上所述，籌資是房地產企業(yè)的一項重要財務活動， 一個房地產企業(yè)要維持正常的開發(fā)經(jīng)營活動，必然需要一定的資金支持，資金支持自然少不了籌資。對保利房地產集團籌資現(xiàn)狀來說，企業(yè)應在挖掘自身潛力，在適應市場經(jīng)濟需要的基礎采取多種方式來優(yōu)化企業(yè)資本和負債結構，將企業(yè)籌資風險降到最低，企業(yè)的經(jīng)濟運行效益達到最佳化。在市場環(huán)境的激烈競爭之下，因為多方面因素的作用，導致企業(yè)籌資風險的產生是不可避免的。因此，保利地產在日常經(jīng)營管理活動中，必須將風險防范工作放在第一位，有效地將風險降到最低化，這樣才能在長遠的房地產行業(yè)發(fā)展中占據(jù)優(yōu)勢。

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