試論我國房地產(chǎn)金融政策存在的問題及其完善對(duì)策

宋齊男

摘 要：現(xiàn)如今在以政府為指引的金融發(fā)展模式的中國特色金融體系下，房地產(chǎn)金融政策究竟應(yīng)該用什么樣的軌跡探索或者以什么樣的方法進(jìn)行轉(zhuǎn)型成為亟待解決的問題。在發(fā)展我國房地產(chǎn)金融政策體系時(shí)，必須要以我國目前的國情為基礎(chǔ)，在考慮我國的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境的同時(shí)，也要遵循市場的發(fā)展規(guī)律。同時(shí)比照國外房地產(chǎn)金融政策模式、方法和規(guī)程，認(rèn)清我國房地產(chǎn)金融政策當(dāng)前發(fā)展的趨勢，認(rèn)識(shí)并找到我國和外國金融政策之間存在的差距，對(duì)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀和金融創(chuàng)新的不足提出相應(yīng)思路，這是我們了解和改變我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策發(fā)展情況，構(gòu)建與我國國情相匹配的房地產(chǎn)金融政策最終的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；現(xiàn)狀；發(fā)展方式

一、我國房地產(chǎn)金融所處的發(fā)展環(huán)境

總體來說，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人對(duì)銀行存在著依賴度高、風(fēng)險(xiǎn)堆積的問題。企業(yè)和個(gè)人商品房購買的金融結(jié)構(gòu)，顯然是一種不夠合理的狀況，與發(fā)達(dá)國家的金融深化程度和房地產(chǎn)金融發(fā)展程度相比依舊存在相當(dāng)大的差距。雖然房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革是相輔相成的，但在政策的制定和產(chǎn)品創(chuàng)新、業(yè)務(wù)規(guī)模和投放的比例上，仍然停留在粗放式的監(jiān)管模式下，需要我國政府通過改革來建立一個(gè)集約型的管理模式和金融生態(tài)環(huán)境。[1]1978年以來，我國經(jīng)過35年市場化取向的改革，取得了世界矚目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展成就，我國正向世界最大的經(jīng)濟(jì)體邁進(jìn)，雖然我國加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，但人口老齡化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、資源破壞嚴(yán)重等問題也隨之而來。

（一）中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，但經(jīng)濟(jì)失衡嚴(yán)重

1978年以來，我國通過經(jīng)濟(jì)體制改革釋放的生產(chǎn)力和人口紅利，使我國經(jīng)濟(jì)一直保持在8%以上的增長狀態(tài)，將步入世界最大經(jīng)濟(jì)體。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長同時(shí)存在的是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和國內(nèi)居民消費(fèi)乏力。目前面臨的是“高儲(chǔ)蓄，低消費(fèi)”的結(jié)構(gòu)失衡。[2]因此我國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)形成了產(chǎn)能過剩的現(xiàn)狀。

（二）中國逐漸呈現(xiàn)人口老齡化趨勢，住房家庭支付能力不足

在大力推行了人口政策的情況下，我國的生活條件和醫(yī)療條件得到了改善，人的壽命得到了延長，我國正在進(jìn)入人口老齡化階段。老齡化的人口趨勢會(huì)使未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的勞動(dòng)力的供應(yīng)減少，還會(huì)推動(dòng)勞動(dòng)力價(jià)格的上漲；也增加了養(yǎng)老金的缺口，養(yǎng)老的動(dòng)機(jī)會(huì)影響儲(chǔ)蓄向資本的轉(zhuǎn)化。

（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展使各種自然資源遭到破壞，形成中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的約束條件

通過我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)位居全球第二，但卻是通過粗放式經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)自然資源的掠奪式開采得來的，使得我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)相當(dāng)大一部分的生態(tài)環(huán)境受到了污染和破壞。由于資源的緊缺和生態(tài)環(huán)境的破壞，使得未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了很大的制約因素。生態(tài)環(huán)境的保護(hù)必將在一定時(shí)期以降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為代價(jià)，國際社會(huì)就地球變暖對(duì)中國減少二氧化碳排放施加的壓力，也在提醒我國應(yīng)該改變現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。[3]

（四）房地產(chǎn)市場趨勢分化，資產(chǎn)泡沫的潛在風(fēng)險(xiǎn)加大

隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，當(dāng)前房地產(chǎn)市場逐漸出現(xiàn)分化。受到產(chǎn)業(yè)聚集、就業(yè)吸納能力強(qiáng)、公共設(shè)施相對(duì)完善等因素影響，一二線城市房地產(chǎn)市場的供需一直比較旺盛，處于擴(kuò)張狀態(tài)；而對(duì)于三四線城市而言，產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，聚集性不夠強(qiáng)，當(dāng)?shù)卣疄榱死瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)，人為的加大招商與土地供給的力度，使得土地及房地產(chǎn)的供求關(guān)系十分寬松，供大于求的狀況普遍存在，大量項(xiàng)目高空置率及“鬼城”的存在，都表明三四線城市存在很大成分的房地產(chǎn)泡沫。因此我國房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)走到了必須做出調(diào)整的這一步。潛在的風(fēng)險(xiǎn)也由于房地產(chǎn)價(jià)格大幅度的調(diào)整使得資產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)逐漸增加。[4]

二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策

目前我國的房地產(chǎn)市場化程度已比較高，房地產(chǎn)金融體系初步得到建立，房地產(chǎn)金融管理逐步走上法制軌道。但是現(xiàn)如今房地產(chǎn)炒房現(xiàn)象持續(xù)，房價(jià)持續(xù)走高等一系列問題。一般來說，政府所采納的土地政策、貨幣政策以及財(cái)稅政策在不同程度的影響房地產(chǎn)市場。金融政策主要是政府通過調(diào)整信貸利率、提供貸款擔(dān)保等途徑來支持或限制房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)的融資，從而達(dá)到干預(yù)房地產(chǎn)市場的目的。

（一）房地產(chǎn)金融政策存在的問題

由于土地的固定性，離不開土地的房地產(chǎn)市場不得不以一個(gè)區(qū)域性的市場形式存在，每個(gè)地區(qū)在供需狀況、市場發(fā)育水平、價(jià)格等方面分析差異都較大。例如某些地區(qū)到了供過于求，房價(jià)逐步下跌的階段。此時(shí)的政策就應(yīng)該以增加個(gè)人貸款的范圍，降低借款人壓力，促進(jìn)低收入者購房為重點(diǎn)，以免當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場崩盤。而有些地區(qū)處在房價(jià)迅速上漲的階段，居民購房活躍，人民銀行則應(yīng)需要用上調(diào)貸款首付比例，增加貸款利率等措施控制需求，防止價(jià)格水平過快上升。[5]

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策

1.貨幣供應(yīng)量政策

央行的貨幣供應(yīng)量政策在兩方面影響著房地產(chǎn)的周期。一是供給方面，影響房地產(chǎn)開發(fā)投資；二是需求方面，影響房地產(chǎn)的消費(fèi)購買能力。當(dāng)央行實(shí)行增加貨幣供應(yīng)量的政策時(shí)，就會(huì)使房地產(chǎn)投資在一定程度上不斷增加，民眾需求過旺，房地產(chǎn)業(yè)交易一片繁榮。

通過觀察15年整個(gè)廣義貨幣（M2）的變化幅度總體都是呈現(xiàn)上升趨勢，因此可以看出政府還是希望通過增加貨幣供應(yīng)量來實(shí)現(xiàn)繁榮的房地產(chǎn)市場。

2.利率政策

利率政策主要包括以下幾種：調(diào)整基準(zhǔn)利率、存貸款利率的限額和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、住房貸款利率的特殊規(guī)定等。在對(duì)利率政策變化和房地產(chǎn)周期的關(guān)系的考察中，可以看出：利率政策與房地產(chǎn)發(fā)展周期呈現(xiàn)反向性關(guān)系。

從去年10月下旬開始，降低金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，達(dá)到降低房地產(chǎn)市場融資成本的目的；與此同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率調(diào)低0.5%，使銀行體系流動(dòng)性達(dá)到最適合的狀態(tài)。充分體現(xiàn)出政府為全面合理掌控房地產(chǎn)市場所做出的努力。此次利率調(diào)整的關(guān)鍵是堅(jiān)持發(fā)揮出基準(zhǔn)利率有利的引導(dǎo)作用，以達(dá)到鞏固房地產(chǎn)融資成本下行的目的。

3.政府簡政放權(quán)政策：向市場放權(quán)、向社會(huì)放權(quán)，減少投資審批是當(dāng)前重點(diǎn)

過去，我國政府對(duì)公共事務(wù)的管理總是強(qiáng)調(diào)從入口進(jìn)行管理，設(shè)立高門檻強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)入制，在進(jìn)入后調(diào)高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)把過程和結(jié)果的監(jiān)控。這就對(duì)政府職能提出了挑戰(zhàn)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)更為明顯，此種轉(zhuǎn)變可以刺激房地產(chǎn)發(fā)展商積極進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，增加房地產(chǎn)發(fā)展的活力，但最后能真正留在房地產(chǎn)行業(yè)持久發(fā)展的必定是在政府管轄中優(yōu)勝劣汰的企業(yè)，也一定會(huì)是能真正有益于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的企業(yè)。

三、完善房地產(chǎn)金融政策的建議及配套措施

以房地產(chǎn)金融資源理論為基礎(chǔ)，結(jié)合我國目前城鎮(zhèn)化和金融改革中面臨的突出問題，例如房地產(chǎn)泡沫、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、地方債務(wù)等，我覺得完善房地產(chǎn)金融發(fā)展政策應(yīng)該從房地產(chǎn)金融的角度，進(jìn)行以下幾種綜合性優(yōu)化的改革方法。

（一）中國城鎮(zhèn)化土地政策因地制宜的優(yōu)化

根據(jù)我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展應(yīng)當(dāng)是以提高資源利用效率為核心的城鎮(zhèn)化。其中土地作為城鎮(zhèn)化最重要的資源就不得不進(jìn)行改革。一是進(jìn)行城鎮(zhèn)土地現(xiàn)有量的調(diào)整，提高土地資源的利用效率，優(yōu)化當(dāng)前的土地管理制度，建議統(tǒng)一的土地市場。二是完善土地增值收益的分配機(jī)制，讓大多數(shù)民眾從中受益，才是真正能長久實(shí)行的政策。三是加快由中央自上而下的改革。[6]

（二）鼓勵(lì)支持政府發(fā)展房地產(chǎn)金融政策工具多元化

在中國面臨復(fù)雜的國內(nèi)環(huán)境和國際環(huán)境下，房地產(chǎn)金融政策工具多元化的發(fā)展要以保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和降低金融風(fēng)險(xiǎn)為前提，同時(shí)在通過房地產(chǎn)金融支持模式的多元化的條件下，才能通過房地產(chǎn)金融對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)行支持并且對(duì)中國房地產(chǎn)金融改革的全局影響降到最低。房地產(chǎn)信托和基金發(fā)展規(guī)范化，改變?nèi)谫Y渠道的單一性；適度發(fā)展抵押貸款資產(chǎn)證券化，控制金融風(fēng)險(xiǎn)；積極發(fā)展政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，支持保障性住房的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國金融政策報(bào)告2015.中國金融出版社，2015，PP94-95.

[2]房地產(chǎn)金融市場分析小組.中國房地產(chǎn)金融報(bào)告2014.中國金融出版社，2014，P65.

[3]寇慧麗.房地產(chǎn)金融.人民交通出版社，2007，PP23-24.

[4]房地產(chǎn)金融市場分析小組.中國房地產(chǎn)金融報(bào)告2014.中國金融出版社，2014，P65.

[5]高小丹.我國房地產(chǎn)金融政策及實(shí)效研究.東北師范大學(xué)，2007，PP15-16.

[6]郭慶旺，張杰.中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展與財(cái)政金融政策，中國人民大學(xué)出版社；第一版2013，PP156-157.

（作者單位：武漢東湖學(xué)院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院）