中國大陸房地產(chǎn)市場壟斷程度測算的研究

摘 要：現(xiàn)今，中國大陸中低價(jià)位住宅數(shù)量少、高檔住宅空置率高、土地購置費(fèi)用高，造成房價(jià)高企與剛需不可調(diào)和的矛盾。本文收集金融危機(jī)后2009-2014年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，測算勒納指數(shù)，衡量中國大陸房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，讓大家對房地產(chǎn)市場壟斷狀況有個(gè)具體的認(rèn)識。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 壟斷程度 勒納指數(shù) 測算

一、中國大陸房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及其分析

市場結(jié)構(gòu)按照張伯倫以壟斷的不同程度進(jìn)行劃分，分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷和完全壟斷。從這四種市場結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)出發(fā)，完全競爭市場是資源配置效率最高的市場，在該市場中能夠以較低的價(jià)格提供豐富的產(chǎn)品。而中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)要大量的資金、深厚的背景；企業(yè)根據(jù)市場的需求設(shè)計(jì)出不同的房子，提供差異化的商品，所以在這里看出房地產(chǎn)市場絕對不是完全競爭市場。況偉大（2004）利用Hotelling（1929）的空間競爭模型，得出了北京房價(jià)出現(xiàn)剛性是由于空間壟斷造成的。王阿忠（2007）對福州市的住房市場進(jìn)行實(shí)證分析，認(rèn)為住房市場屬于區(qū)域性寡占市場結(jié)構(gòu)。李穎欣（2008）對廣州市房地產(chǎn)市場集中度進(jìn)行研究，認(rèn)為廣州房市已進(jìn)入寡頭壟斷的水平，產(chǎn)品差異化特征明顯。在對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的研究中，許多學(xué)者認(rèn)為中國大陸房地產(chǎn)市場符合寡頭壟斷市場。

綜上所述，知道我國房地產(chǎn)市場具有寡頭壟斷的特征。這樣的說明不能夠直觀地說明房市的壟斷程度，所以要對房地產(chǎn)市場的壟斷程度進(jìn)行測算。

二、衡量壟斷程度指標(biāo)的選擇

1.衡量壟斷程度指標(biāo)的選擇。根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織理論可知，對市場結(jié)構(gòu)的度量主要采用集中度（CRn）、赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)（HHI）和勒納指數(shù)（LI）來表示。（1）CRn指以規(guī)模最大的幾家企業(yè)的銷售額占整個(gè)市場份額的百分比來衡量集中程度。這種方法得出某個(gè)地區(qū)市場份額的集中程度，而無法能夠較好地反映各企業(yè)的分布狀況，也不能從整體上反映這個(gè)地區(qū)的壟斷狀況，故而排除這種分析方法。（2）HHI指把市場上相關(guān)的所有企業(yè)市場份額平方后再相加，反映了企業(yè)市場份額分布狀況。它能夠很好地反映CRn無法在集中度上企業(yè)份額的差別。但是，收集相關(guān)數(shù)據(jù)較困難，出現(xiàn)很多遺漏，使數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，無法正確反映市場的壟斷狀況，所以也排除這種方法。（3）LI主要是通過對價(jià)格與邊際成本偏離程度的度量，來反映賣方壟斷勢力的指標(biāo)。計(jì)算公式是：LI=1/|ε| =（P-MC）/P，LI是勒納指數(shù)，ε是需求價(jià)格彈性，P是市場價(jià)格，MC是邊際成本。根據(jù)市場P≥MC≥0，可以知道0≤LI≤1，LI越大廠商的壟斷程度越大。

2.勒納指數(shù)應(yīng)用推導(dǎo)與模型設(shè)定。本文將會利用需求價(jià)格彈性間接求取勒納指數(shù)來衡量市場的壟斷程度，因此需明確需求價(jià)格彈性是如何求取的。然后對模型進(jìn)行設(shè)定，明確回歸模型如何求取需求價(jià)格彈性。

2.1勒納指數(shù)應(yīng)用推導(dǎo)。經(jīng)濟(jì)學(xué)中完全壟斷的市場結(jié)構(gòu)，企業(yè)追求利潤極大化，超額利潤是企業(yè)謀求壟斷的原動(dòng)力，故利潤函數(shù)為： π（Q）=P*Q-C（Q）=TR-C（Q）……（1）

對公式（1）求取一階導(dǎo)數(shù)，可以得到：（d（TR））/d（Q）=MC……（2）

其中（d（TR））/d（Q）為邊際收益MR，且TR=P（Q）*Q，所以得出以下公式：MR（Q）=d（p（Q）*Q）/dQ=P（Q）[1-1/|ε| ]，公式中|ε|就是商品的需求價(jià)格彈性，并且可以明確知道|ε|=-（dp/dQ）*（Q/P）。根據(jù)勒納指數(shù)公式知道，壟斷程度通過測算需求價(jià)格彈性來計(jì)算，彈性越大，競爭越弱，反之則越強(qiáng)。而需求價(jià)格彈性可通過求取需求變量和價(jià)格變量計(jì)算出，就能得到勒納指數(shù)。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的需求是既滿足消費(fèi)者的意愿又有支付能力，所以選擇“房屋銷售額”作為需求變量，用Y表示。價(jià)格變量就選擇平均銷售價(jià)格來反映，用X來表示。

2.2模型的設(shè)定。

回歸模型的一般表達(dá)方式為： Yi=α0+α1X1i+α2X2i+……+αkXki+μi……（3）

公式（3）中Yi為被解釋變量，Xki為解釋變量，αk為模型系數(shù)，μi為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。為避免出現(xiàn)異方差，對解釋變量和被解釋變量取對數(shù)，建立對數(shù)形式模型為：LogYit=Logαk+βTLogXit+Logεit……（4）；對公式（4）取微分，得到（dYit）/Yit=βT（dXit）/Xit ，變換位置后βT=（Xit/Yit） *[（dYit）/（dXit ）]，得到需求價(jià)格彈性的表達(dá)式。只要通過回歸模型，求取解釋變量系數(shù)，得到需求價(jià)格彈性系數(shù)，就知道房地產(chǎn)市場的壟斷程度。

三、房地產(chǎn)市場壟斷程度的測算

1.2009-2014年中國大陸房地產(chǎn)市場面板數(shù)據(jù)測算。

1.1數(shù)據(jù)平穩(wěn)性與協(xié)整性檢驗(yàn)。對于面板數(shù)據(jù)，首先對收集到的數(shù)據(jù)取對數(shù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)數(shù)據(jù)是否平穩(wěn)。使用ADF檢驗(yàn)，對解釋變量和被解釋變量進(jìn)行檢驗(yàn)，得出ADF的P值都為0，拒接非平穩(wěn)性，數(shù)據(jù)的對數(shù)具有平穩(wěn)性。再進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)，可以看到P值小于0.05，所以拒絕原假設(shè)，數(shù)據(jù)組中取對數(shù)后的數(shù)據(jù)具有協(xié)整性。

1.2面板數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)過程。對模型進(jìn)行異質(zhì)性檢驗(yàn)，確定模型是單因素或雙因素或混合模型。使用冗余固定效應(yīng)模型進(jìn)行異質(zhì)性檢驗(yàn)，所以用EVIEWS回歸雙因素固定效應(yīng)模型，然后進(jìn)行冗余固定效應(yīng)模型檢驗(yàn)。根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果知道個(gè)體與時(shí)間效應(yīng)估計(jì)的P值都小于0.05，拒絕原假設(shè)，模型同時(shí)存在個(gè)體效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)雙因素。然后對面板數(shù)據(jù)建立固定效應(yīng)模型或隨機(jī)效應(yīng)模型。先回歸面板數(shù)據(jù)的雙因素隨機(jī)模型，然后再進(jìn)行Hausman檢驗(yàn)。檢驗(yàn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)P值都大于0.05臨界值，模型接受原假設(shè)，回歸模型是雙因素隨機(jī)效應(yīng)模型。收集2009-2014年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，時(shí)間相對較短，為了保證估計(jì)的自由度，不采用面板數(shù)據(jù)的變截距和變系數(shù)模型，建立起回歸模型：LogYit=α+βTLogXit+εit……（5），i為省份，i=1……N，t是年份，t=1……T，εit是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

對模型進(jìn)行回歸。根據(jù)結(jié)果知道P值等于零，拒絕原假設(shè)，使得回歸結(jié)果符合要求。在這次的回歸中擬合優(yōu)度只有0.5014，擬合程度剛好超過臨界值0.5，計(jì)量結(jié)果可以接受。根據(jù)模型的設(shè)定及勒納指數(shù)公式，知道價(jià)格的需求彈性是1.78，勒納指數(shù)為0.56。由0≤LI≤1知道，中國大陸房地產(chǎn)市場在2009-2014年壟斷程度非常高，符合前面對房地產(chǎn)市場是寡頭的論斷。

2.對2009-2014年各年截面數(shù)據(jù)測算。面板數(shù)據(jù)既包括了時(shí)間序列也包含了截面數(shù)據(jù)，測算出來的結(jié)果是從整體上反映壟斷程度的。因此為了能夠得出中國大陸房地產(chǎn)市場在金融危機(jī)之后，各年壟斷程度的狀況，測算2009-2014年截面數(shù)據(jù)。根據(jù)結(jié)果知道P值皆小于0.05的臨界值，拒絕原假設(shè)，回歸有意義。還有，擬合優(yōu)度都在臨界值0.5以上，雖然不能完美擬合，卻也能夠符合要求?？煽闯隼占{指數(shù)都在0.5以上，甚至最高還達(dá)到0.72，說明房地產(chǎn)市場的壟斷較高。出現(xiàn)這樣的情況，主要是金融危機(jī)之后，負(fù)債率高的企業(yè)受市場負(fù)面影響，不能償還貸款；融資成本越來越高，企業(yè)難以負(fù)擔(dān)貸款成本，淘汰資質(zhì)差的企業(yè)；中小企業(yè)在資金、人才等各方面都處于弱勢，沒有形成品牌效應(yīng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很差，淘汰是必然的趨勢。

3.中國大陸各地區(qū)2009-2014年房地產(chǎn)市場壟斷程度測算。利用2009-2014年各地區(qū)時(shí)間序列數(shù)據(jù)計(jì)算勒納指數(shù)，然后將這些數(shù)據(jù)進(jìn)行歸類，且以壟斷指數(shù)0.6為劃分界限。通過計(jì)算，東部地區(qū)壟斷程度較高的有上海、北京、浙江、吉林、江蘇、天津，壟斷指數(shù)都達(dá)到0.6以上，說明這幾個(gè)省份房產(chǎn)企業(yè)市場份額很大，許多在這些城市的人難以買到房子；而遼寧、海南、黑龍江、河北、廣東、山東、福建這些東部城市勒納指數(shù)相對較低，說明這些地區(qū)的競爭環(huán)境比較好。中西部地區(qū)壟斷指數(shù)大于0.6的有西藏、內(nèi)蒙古、江西、山西、新疆，這些地區(qū)相對東部城市來講本身經(jīng)濟(jì)就較落后，開發(fā)房地產(chǎn)的難度較大，中小企業(yè)沒這個(gè)能力去承擔(dān)，導(dǎo)致市場主要集中在有能力開發(fā)的大企業(yè)身上。

四、研究結(jié)論與政策建議

1.研究結(jié)論。

1.1房地產(chǎn)市場壟斷程度非常高，具有很高的不完全性。根據(jù)各地區(qū)2009-2014年的面板數(shù)據(jù)、截面數(shù)據(jù)、時(shí)間序列數(shù)據(jù)的測算結(jié)果，看出大陸地區(qū)房地產(chǎn)市場壟斷程度非常高，市場份額很大一部分都集中在具有實(shí)力的企業(yè)手上，市場是不完全競爭的。

1.2在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與落后地區(qū)，市場壟斷程度都比較高。通過對各地區(qū)壟斷程度的測算，發(fā)現(xiàn)某些東部較發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部較落后地區(qū)的壟斷程度都較高。因?yàn)橛袑?shí)力的企業(yè)才能在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)具備開發(fā)的能力，獲得更多的市場份額；落后地區(qū)天然淘汰實(shí)力弱小的企業(yè)，因?yàn)橛袑?shí)力的企業(yè)能夠利用所掌握的資源去盤活市場。

1.3壟斷程度過高，造成社會福利下降。房地產(chǎn)的價(jià)格普遍偏高，特別是一線城市；中低價(jià)位房子供應(yīng)不足，高檔房空置率很高，這種供給錯(cuò)位是由大房企造成的；大房企哄抬地價(jià)使拿地成本過高，阻礙中小企業(yè)進(jìn)入，這些行為體現(xiàn)了大陸地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的壟斷性，導(dǎo)致人民福利水平的下降。

2.政策建議。

2.1完善市場體制，促進(jìn)市場競爭和反壟斷措施的落實(shí)。大陸地區(qū)相應(yīng)的法規(guī)不完善，市場監(jiān)管存在漏洞，需要我們?nèi)バ拚?。市場由有?shí)力的企業(yè)主導(dǎo)，它們之間相互合謀，排擠競爭對手，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)之間的合理競爭。政府應(yīng)該建立反壟斷法規(guī)，限制企業(yè)間的合謀，鼓勵(lì)企業(yè)間良性競爭，對于破壞市場競爭的企業(yè)給予嚴(yán)厲的懲罰，維護(hù)市場的合理合法。

2.2約束開發(fā)商限量提價(jià)的行為，采取合理的供給管制策略。企業(yè)為謀取更大的利潤，采取限量提價(jià)的策略，造成供不應(yīng)求的假象，獲取巨額利益。對于這種損壞社會總體福利的行為，政府必須得要嚴(yán)厲打擊。政府可以根據(jù)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，人民的收入水平，強(qiáng)制要求開發(fā)企業(yè)多供給中低檔位的房子，滿足社會的需求。

2.3提供更多的鼓勵(lì)政策，扶持幫助中小企業(yè)的發(fā)展。中小企業(yè)是弱勢群體，受到大企業(yè)的傾軋，行業(yè)環(huán)境的挑戰(zhàn)，消費(fèi)者的質(zhì)疑，卻又肩負(fù)行業(yè)長期發(fā)展的重任。政府應(yīng)在政策上給與更多優(yōu)惠，在市場上減少更多限制，在資金上給予更多扶持，讓它們可以在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)生存下去，也讓它們敢于到經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)獲取機(jī)會。

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作者簡介：黃成承（1988—），壯，男，上海市，華東師范大學(xué)工商管理學(xué)院，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)，2014級碩士研究生，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。