我國房地產現(xiàn)狀研究

左江濤

【摘 要】 房地產是我國支柱產業(yè)之一，對國民經濟健康的發(fā)展起著重要的作用。近幾年國家在解決住房方面給予了許多優(yōu)惠的政策，拉動了住房消費，但也在無形之中使得房價越來越高，從而引發(fā)了有關房地產泡沫的爭論。房地產本質是實體經濟和事業(yè)部門，本身并不是泡沫經濟。而且，房地產市場過熱并不等于說是泡沫經濟，房地產過熱主要是指投資量過大，開發(fā)量過多而人們需求很少，超過了社會需求和國民經濟發(fā)展水平。但是房地產行業(yè)與諸多產業(yè)有著高度的關聯(lián)，這就意味著如果房地產泡沫產生，國民經濟將受到前所未有的打擊，所以對房地產泡沫的研究分析至關重要。本文通過對我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，分析了房地產泡沫產生的原因、影響以及應對之策，為房地產市場健康的發(fā)展以及我國市場結構的優(yōu)化提出了有力的對策。

【關鍵詞】 房地產泡沫 破滅 銀行貸款 政府調節(jié)

引言

近年來，我國市場化改革的不斷前進，房地產業(yè)已然成為拉動國民經濟增長的支柱性產業(yè)，房地產行業(yè)的健康發(fā)展關系到國民經濟發(fā)展。但目前我國房地產業(yè)發(fā)展秩序比較混亂，存在很多問題，國內外對中國房地產市場是否存在嚴重泡沫的現(xiàn)象存在著極大的爭議。

一、房地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產業(yè)現(xiàn)狀以前房地產企業(yè)數(shù)量雖然很多但是規(guī)模很小、資源不集中、產業(yè)鏈錯綜復雜，沒有形成一個完整的經濟體系?，F(xiàn)在我國房地產業(yè)開發(fā)雖然不再像以前那樣混亂，許多公司也初具規(guī)模，有些還很有實力，但是企業(yè)規(guī)模小、資源分散的現(xiàn)象還是很嚴重。房地產業(yè)是一個非常典型的資金密集型企業(yè)，并且是高投入、高回報、規(guī)模經濟性很強的企業(yè)，我國當?shù)禺a業(yè)現(xiàn)在的情況與其行業(yè)的特點很不相適應。但是我國房地產的利潤率一直是很高的遠遠的超過其它行業(yè)，所以大批的游資不斷投入到房地產行業(yè)中。開發(fā)商的短期行為很嚴重，沒有長期發(fā)展的規(guī)劃，也不注重自身的品牌和信譽，價格欺詐、面積縮水、質量低劣等問題時有發(fā)生。這不但侵害了消費者的合法權益，而且還影響房地產業(yè)自身的發(fā)展。

（二）房地產業(yè)發(fā)展趨勢從全球的經濟形勢來看，我國房地產業(yè)未來趨勢有幾個：

1、國家調控將提高房地產商的資金成本，使得一些中小企業(yè)退出市場競爭，大企業(yè)、大投資者將有可能借助外資在大城市收購兼并壟斷瓜分市場。

2、中西部地區(qū)和一些二三線城市將有可能成為房地產業(yè)的主要競爭市場。

3、為了解決農民工和大學生留城就業(yè)，加快城市化進程，拉動內需，廉價租房和經濟適用房等保障性住房，將成為房地產主要政策力量。

4.更加地珍惜土地資源，嚴格控制土地資源的使用，建筑融資將不斷增加，中低收入者住高層樓房的現(xiàn)象普遍。

5、大資金和大資本集團低成本進入房地產業(yè)，將成為其主要增值資產。商業(yè)產地和旅游產地收到地方政府喜愛，將成為房地產投資的重點。

6、城市中居住貧富差距拉大，政府在教育醫(yī)療配套建設顯得很重要。

二、房地產泡沫出現(xiàn)的原因

（一）房地產泡沫的定義泡沫一次來源于西方的經濟學界，簡單來說就是指虛擬的資本過度增長。具體一點說是在市場經濟中，通過各種“狂熱”的活動，使得某種商品、某種資產或者是某個公司的股票價格猛漲，若干倍的遠離其價值。但是這種高價不能持續(xù)最終會像泡沫一樣破滅，這就是泡沫或者泡沫經濟。

（二）房地產泡沫的一般特征

1、房地產的投資占固定資產投資的比重偏高。從房地產投資占固定資產投資的比例我們可以看出有多少資金投入到房地產業(yè)，反映出房地產投資與社會固定資產投資的差距。在發(fā)達國家，房地產投資一般是20%，而在我國由于房地產行業(yè)是國民經濟的支柱，所以投資都在30%左右。

2、房價收入比過高。西方學者認為房價的收入比一般在3-6倍之間是合理的，但是在我國由于住房體制比較特殊，隱性收入高、需求長期壓抑等原因，目前房價的收入比實在5-8倍，房價收入比體現(xiàn)了一個地區(qū)居民對住房價格的承受能力，因此當這一比例過高時，就會超過居民的承受能力，影響住宅的銷售。

3、房地產業(yè)銀行貸款比例較高。從其他國家成熟的房地產市場來看，房地產的資金來源是非常豐富的，有很多社會投資積極參與房地產的開發(fā)，來自于銀行貸款的比例相較于我國來說是非常低。但是在我國房地產業(yè)的開發(fā)除了房地產商自己籌資以外，其余的資金基本都來源于銀行，因此我國的房地產銀行貸款比例很高。

（三）我國房地產泡沫產生的原因

1、市場結構不合理。在我國房地產開發(fā)商往往只追求高額的利潤，把投資放在了別墅、商業(yè)用房、高檔住宅上，從而忽視了對老百姓需要的普通住宅房、經濟適用房、廉租房的建設，這樣的情況一方面造成了高檔住房的空置率高，而另一方面普通住宅和經濟適用房造成了供不應求的現(xiàn)象，從而抬高了商品住房的價格。而且有少數(shù)的開發(fā)商和中介機構市場信息不透明不對稱的現(xiàn)象。還有一部分城市盲目的拆遷，搞一些不切實際的政績工程和形象工程，從而又抬高了土地和商品住房的價格。

2、銀行信貸過分發(fā)放。中國居民的潛意識當中，對于房子的需求永遠是最重要的，特別是農村青年進城工作，如果談到結婚的問題上，房子首先是必需品，所以所有農村青年基本上對房子都有一定的需求。但是，其自身的經濟能力一般，不能很有效的支付起房子的費用問題，這就催生了信貸的過度發(fā)展，貸款買房成了他們的首選，而且大有愈演愈烈的形勢。當然，銀行在審理貸款這一環(huán)節(jié)上也有很大的疏忽，應更加重視，不要一味的放寬門檻。

三、房地產泡沫的影響

（一）影響國民經濟的發(fā)展一旦房地產過熱泡沫形成，房地產價格的上升就會很容易的產生虛假的需求信息，從而影響了房地產開發(fā)者和消費者的預期，而且虛假需求的信息就會造成過度的供給，有形成了新的擠壓，給整個國民經濟帶了很嚴重的影響。信行信貸是房地產業(yè)最重要的經濟來源，1993的中國和1996年的泰國便是由于房地產不良資產引發(fā)了金融危機，因此我們應該吸取教訓。另外房地產價格還有可能影響人才的去留，從而會削弱城市的競爭力，影響經濟的發(fā)展。

（二） 房地產泡沫引發(fā)生產和消費危機房地產泡沫產生到破滅使得經濟蕭條，股價下跌，企業(yè)的財務狀況也陷入危機。股票的下跌又給企業(yè)帶來了巨額的債務負擔，企業(yè)收益的減少使其投資減少，降低了在技術和生產設備上投資。有的企業(yè)面臨著倒閉，企業(yè)的倒閉使得大量的工人失業(yè)，即使一些企業(yè)勉強堅持也會大量的裁剪人員。從而人們收入水平減低，消費能力上不去。

（三）房地產泡沫的存在限制了其它產業(yè)的正常發(fā)展房地產行業(yè)是暴利行業(yè)，其投資成本高，但是本身的收益也非常高，在形成房地展泡沫期間會有大量的資金涌向其行業(yè)，投機活動很是猖獗。過分的資金流入，雖然會一定程度地刺激房地產行業(yè)的反發(fā)展，但同時也限制了其它產業(yè)的正常發(fā)展，其它行業(yè)由于資金缺乏，出現(xiàn)了停滯甚至后退的情況，這種現(xiàn)象是不合理的，也是急需矯正的。而且房地產業(yè)和上千種產業(yè)有著聯(lián)系，一旦房地產泡沫破滅對其相聯(lián)系的產業(yè)也會造成不小的打擊。

四、房地產泡沫的方法對策

（一）加大金融監(jiān)管力度我國目前暫時沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構、商業(yè)性房地產金融機構、貸款的創(chuàng)造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融疏于監(jiān)管。在金融體制不健全的情況下，如果金融部門大量的解除金融管制，容易造成信貸資金過度流入非生產性部門從而引發(fā)泡沫。

（二）加強對地價的監(jiān)測與調控當前我國地價的市場化程度不是很理想，主要的問題是在于協(xié)議出讓土地隨意定價，偏離了地價的實際價值，因此影響了整個地產市場的地價秩序。出讓地價與轉讓地價、評估地價、基準地價相差很大。因此國家要加強對土地價格的檢測與調控應有以下幾點：一是建立城市基準地價和公示地價制度。二是對于商品房的預售要做嚴格的審查，政府需要了解每宗房地產的交易價格。

（三）盡快推出房地產稅我國的房價是被炒出來的，其實本身的供給對于二三線城市來說是足夠的，但是由于很多投資者對購房進行投資，出現(xiàn)了越來越多的鬼城，房子都售賣出去了，但是入住率特別低，為了抑制這種情況，國家應該盡快出臺房地產稅，對購房者進行稅收，抑制投資性購房這種現(xiàn)象。

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