論執(zhí)行異議中的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公示公信原則

摘 要 案外人執(zhí)行異議之訴中，主張對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行標(biāo)的有所有權(quán)的案外人，應(yīng)當(dāng)有充足的證據(jù)證明自己為執(zhí)行標(biāo)的的真正權(quán)利人，即證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確系登記錯(cuò)誤。申請(qǐng)執(zhí)行人的主體身份有別于物權(quán)法上的善意第三人，對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不適用善意取得制度。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記簿 公示公信 執(zhí)行異議

作者簡(jiǎn)介：徐楊潔，華東政法大學(xué)研究生。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2016）03-075-02

一、 案例介紹

2011年，劉新國(guó)向丁美華借款，后雙方發(fā)生糾紛，丁美華向江蘇省徐州市云龍區(qū)人民法院提起訴訟并申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，云龍法院依法作出裁決，查封登記于劉新國(guó)名下的一處房產(chǎn)（以下稱訴爭(zhēng)房產(chǎn)）。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，方程萱、劉哲延、劉航延提出執(zhí)行異議，主張?jiān)V爭(zhēng)房產(chǎn)在2001年離婚案中已歸案外人方程萱、劉哲延、劉航延三人所有，要求云龍法院撤銷裁定書。云龍法院在審理執(zhí)行異議中查明，訴爭(zhēng)房產(chǎn)原系劉新國(guó)與方程萱的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方在2001年11月訴訟離婚時(shí)，劉新國(guó)在庭審筆錄中陳述：“家庭所有財(cái)產(chǎn)我都不要，都?xì)w被告與女兒所有，不需要法院處理?！苯K省徐州市泉山區(qū)法院據(jù)此制作了民事調(diào)解書，確認(rèn)財(cái)產(chǎn)雙方已自行分割完畢。另有兩份鄰居的書面證詞以及訴爭(zhēng)房屋的現(xiàn)承租人姜某的證詞證明訴爭(zhēng)房產(chǎn)由方程萱、劉哲延、劉哲航實(shí)際占有、使用、收益，劉新國(guó)自離婚后未到過該房。據(jù)此，云龍法院作出裁定，解除該法院對(duì)被執(zhí)行人劉新國(guó)名下房產(chǎn)的查封。

丁美華不服上述解除查封的裁定，以劉新國(guó)、方程萱、劉哲延、劉航延為被告向云龍法院提起訴訟。原告認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，各級(jí)人法院采取保全措施即以登記人名下為準(zhǔn)，云龍法院對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行保全發(fā)生在2011年12月，而林新國(guó)與方程萱離婚時(shí)間為2001年11月，在此期間三案外人均未辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，直至案件二審結(jié)束進(jìn)入執(zhí)行階段方提出異議，有故意規(guī)避執(zhí)行的嫌疑。故請(qǐng)求法院判令：1.確認(rèn)銅山路重型機(jī)場(chǎng)后宿舍一號(hào)樓一單元402室房產(chǎn)的所有權(quán)人為劉新國(guó)；2.被告劉新國(guó)、方程萱、劉哲延、劉航延承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

最終，法院判決如下：首先，離婚調(diào)解書已確認(rèn)訴爭(zhēng)房產(chǎn)應(yīng)為被告方程萱、劉哲延、劉航延所有；其次，房產(chǎn)過戶登記是行政手段，不存在規(guī)避執(zhí)行的問題；最后，丁美華作為與劉新國(guó)民間借貸訴訟的權(quán)利人，在申請(qǐng)執(zhí)行階段就涉案房產(chǎn)主張權(quán)利，其主體身份有別于物權(quán)法中的善意第三人，無(wú)法據(jù)此確定劉新國(guó)對(duì)涉案房產(chǎn)具有處置權(quán)。綜上，云龍法院駁回原告丁美華的訴訟請(qǐng)求。下文將圍繞該案探討執(zhí)行異議中的不動(dòng)產(chǎn)公示公信原則。

二、 根據(jù)物權(quán)公示公信原則，法院可以執(zhí)行被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)

（一） 物權(quán)公示原則

物權(quán)的公示，又稱為物權(quán)的表彰或表征，是物權(quán)的權(quán)利人向世人公開、顯露、表明其擁有權(quán)力的手段、方式或象征。 物權(quán)公示最重要的效果就是具有權(quán)利的推定效力。權(quán)利推定作為一種典型的法律技術(shù)，在一項(xiàng)權(quán)利或者法律關(guān)系等待證明的前提下，用于推定其是否存在。 而將這種法律技術(shù)作為原則規(guī)定，意味著當(dāng)事人必須按照法律規(guī)定的、公開的方式展示物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)或者物權(quán)存續(xù)的狀態(tài)，否則將致使物權(quán)變動(dòng)的無(wú)效或者不具有公信力。物權(quán)公示原則在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的體現(xiàn)為：不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的內(nèi)容被查閱者所信賴，被推定為真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)，盡管可能存在登記錯(cuò)誤或者虛假登記的情形?；谏鲜鲈?，不特定第三人可以依據(jù)物權(quán)公示公信原則推定登記簿記載人與登記簿記載的物之間存在排他的支配權(quán)。因而，在本案中，云龍法院依據(jù)訴爭(zhēng)房產(chǎn)登記于劉新國(guó)名下這一事實(shí)，推定該房屋為劉新國(guó)所有，因而將訴爭(zhēng)房產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的，是有理有據(jù)的。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力

公共權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)有權(quán)利狀態(tài)的如實(shí)記載并制作表明權(quán)屬和客體狀態(tài)的簿冊(cè)和證書是為不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家意志介入私法領(lǐng)域的產(chǎn)物，登記機(jī)關(guān)是由國(guó)家設(shè)立的，登記具有嚴(yán)格的程序，因而能在最大限度上保證登記簿上記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人具有一致性。而載于登記簿上的權(quán)利的利害關(guān)系人能夠自由地查閱登記簿，視為登記簿對(duì)大眾是公開的，即具有公示性。通說(shuō)認(rèn)為，可以將物權(quán)法第十六條的規(guī)定視為法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力的確認(rèn)，而基于這種公信力，一般而言，只要第三人在確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)時(shí)盡到了相關(guān)的義務(wù)，即可信賴登記簿上記載的內(nèi)容為真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。 法院在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物時(shí)，判斷不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)屬狀態(tài)的依據(jù)也應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容這一權(quán)利的外觀，而不用審查登記是否與真正的權(quán)利狀態(tài)相一致。

在本案中，在方程萱等三案外人提出執(zhí)行異議之前，執(zhí)行申請(qǐng)人丁美華有權(quán)基于信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人相一致的權(quán)利推定，請(qǐng)求法院執(zhí)行登記于被告劉新國(guó)名下的房產(chǎn)。而法院的執(zhí)行機(jī)構(gòu)亦可依據(jù)登記公信力執(zhí)行登記在被執(zhí)行人劉新國(guó)名下的房產(chǎn)。

三、 案外人有足夠證據(jù)可推翻登記簿的公信力

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義的例外——公權(quán)力致使物權(quán)變動(dòng)

《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。該條款作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義的例外，規(guī)定了公權(quán)力導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)時(shí)，不以登記為條件，而是以法律文書或者征收決定的生效為條件。此種例外的存在導(dǎo)致在實(shí)踐中，往往會(huì)存在這樣一種狀態(tài)：真正權(quán)利人未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，但已經(jīng)實(shí)際占有、使用和收益該不動(dòng)產(chǎn)。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利狀態(tài)只能通過占有這一權(quán)利的外衣所公示，這意味著不動(dòng)產(chǎn)的占有不具備公信力，因此對(duì)外不具有對(duì)抗效力，只有登記才能發(fā)生對(duì)抗效力。由于登記簿上記載的權(quán)利人仍為在先權(quán)利人，第三人基于對(duì)登記公信力的信賴，確有可能善意取得所有權(quán)。

在本案中，徐州市泉山區(qū)法院制作的離婚調(diào)解書生效時(shí)，方程萱、劉哲延、劉航延三人就已經(jīng)實(shí)際取得了訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)，又根據(jù)證人證言等證明該房屋確已由方程萱三人實(shí)際占有、使用和收益。此時(shí)，無(wú)論從最為直接的權(quán)利外觀——占有，還是從權(quán)利的真正歸屬狀態(tài)判斷，訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人已經(jīng)是方程萱三人。在此種情形下，是否辦理房產(chǎn)登記變更手續(xù)，并不影響權(quán)利的取得。

（二） 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明——真正權(quán)利人對(duì)登記簿公信力的否認(rèn)

當(dāng)公示的權(quán)利即記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容，與事實(shí)的權(quán)利即真正的權(quán)利存在狀態(tài)發(fā)生沖突時(shí)，權(quán)利主張人就需要進(jìn)行物權(quán)的證明。物權(quán)的證明本質(zhì)上講是否定占有人為所有權(quán)人、否定等級(jí)證書上的權(quán)利人為真實(shí)權(quán)利人的過程，即是推翻兩種表征手段（占有和登記簿）公信力的過程。 證明往往會(huì)涉及到舉證責(zé)任問題，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，舉證責(zé)任倒置，即對(duì)于合法登記的權(quán)利，即推定其正確而無(wú)須再加以證明，與之相反，認(rèn)為登記錯(cuò)誤地人應(yīng)當(dāng)證明登記不正確。主張有真正權(quán)利的人要運(yùn)用各種證據(jù)和證明手段證明自己確為權(quán)利所有人。大致上而言，權(quán)利主張人主要通過合同、遺囑、以及生效的法院判決等證明自己的權(quán)利。當(dāng)然，僅僅依靠上述文書證據(jù)在證明上存在難度，實(shí)踐中，需要權(quán)利主張人提供其他證據(jù)與上述證據(jù)形成有效的證據(jù)鏈達(dá)到證明標(biāo)準(zhǔn)。

而根據(jù)2016年3月最新生效的《物權(quán)法》司法解釋第二條的規(guī)定：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。這意味著，法律明確真正權(quán)利人有對(duì)登記簿公信力效力否認(rèn)的權(quán)利在本案中，方程萱、劉哲延、劉航延三人為權(quán)利主張人，要證明不動(dòng)登記簿上記載的權(quán)利人非真正權(quán)利人，可以以法院制作的離婚調(diào)解書為依據(jù)主張權(quán)利，輔之以兩份鄰居的證詞，以及該房的租客證詞證明該房屋的所有權(quán)人為方程萱、劉哲延、劉航延三人，且已經(jīng)實(shí)際占有、使用、收益該房屋。

四、 申請(qǐng)執(zhí)行人并非物權(quán)法上的善意第三人

登記簿的公信力是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全而在“權(quán)利外觀思想”的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的制度。 同時(shí)，在交易過程中，基于對(duì)登記簿的信賴而為交易行為的第三人也被納入到保護(hù)的范疇。而由此產(chǎn)生的問題是：交易中，第三人無(wú)過失是否應(yīng)當(dāng)作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件。通說(shuō)認(rèn)為，第三人的過失不影響不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。筆者認(rèn)為，去當(dāng)區(qū)分過失的嚴(yán)重性，若無(wú)視第三人的重大過失，一味保護(hù)第三人因“輕信”而產(chǎn)生的信賴?yán)妫@然有悖于法律公平原則。從交易成本分析，如果第三人未發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤是由于自身的重大過失，在此種情況下，第三人只需盡到一般的謹(jǐn)慎義務(wù)或者注意義務(wù)即可發(fā)現(xiàn)權(quán)利外觀與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致。也就是說(shuō)，在上述情形下，第三人獲悉真實(shí)物權(quán)狀態(tài)的成本較小，由他承擔(dān)沒有發(fā)現(xiàn)真實(shí)情況的風(fēng)險(xiǎn)和損失，是合理的。 綜上，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，應(yīng)當(dāng)將第三人無(wú)重大過失作為善意取得的構(gòu)成要件，從而在法價(jià)值上達(dá)到相對(duì)的平衡。

值得探究的是，假設(shè)案情變?yōu)閯⑿聡?guó)將訴爭(zhēng)房產(chǎn)賣給丁美華，且已完成變更登記，方程萱、劉哲延、劉航延三人主張自己才是房屋真正權(quán)利人，則情況將會(huì)發(fā)生怎么的變化？根據(jù)通說(shuō)，丁美華完全符合善意取得不動(dòng)產(chǎn)的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)取得訴爭(zhēng)房屋。但若基于上述將第三人重大過失納入善意取得構(gòu)成要件的理論，應(yīng)當(dāng)考察丁美華是否具有重大過失。首先，在本案中，原告丁美華與劉新國(guó)系親戚關(guān)系，雙方在本案糾紛發(fā)生之前來(lái)往密切，丁美華十分容易知悉劉新國(guó)與方程萱離婚的事實(shí)以及房屋分配給方程萱、劉哲延、劉航延三人的事實(shí)。其次，訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際占有人為承租人姜某，承租于劉哲延，且周圍鄰居都知道這一情況。在此種信息背景下，足以使丁美華對(duì)登記產(chǎn)生合理的懷疑，但丁美華卻置之不理，故此時(shí)對(duì)丁美華的信賴?yán)孢M(jìn)行保護(hù)顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?從上述假設(shè)中可以看到，將第三人無(wú)重大過失作為善意取得的構(gòu)成要件有其必要性以及合理性。

本案中，案件剛進(jìn)入執(zhí)行階段，對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)尚未作出處分行為。因而本案根本不適用善意取得制度，申請(qǐng)執(zhí)行人丁美華并非物權(quán)法上的善意第三人。

五、結(jié)語(yǔ)

目前，法院在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的時(shí)，對(duì)于執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)屬判斷應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。尤其是在當(dāng)前執(zhí)行作為一大難題的背景下，只對(duì)執(zhí)行標(biāo)的做權(quán)利外觀的審查顯然有利于提高執(zhí)行的效率，減輕法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)。但鑒于不等產(chǎn)登記簿卻有可能發(fā)生錯(cuò)誤，真正權(quán)利人的利益可能受損，因而法律賦予案外人提起執(zhí)行異議之訴的權(quán)利。而最新的《物權(quán)法》司法解釋第二條對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力的推翻作出的規(guī)定，為解決類似案件提供可依據(jù)的裁判規(guī)則。案外人只要有足夠的證據(jù)推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，證明自己是執(zhí)行標(biāo)的的真正權(quán)利人的前提下，執(zhí)行異議就能成立。最后，在執(zhí)行階段，尚未對(duì)執(zhí)行標(biāo)的作出處分，且申請(qǐng)執(zhí)行人并非交易的相對(duì)方，所以申請(qǐng)執(zhí)行人并不是物權(quán)法上規(guī)定的善意第三人，不適用善意取得制度。

注釋：

高富平.物權(quán)法專論.北京大學(xué)出版社.2007.138-140.

肖建國(guó).執(zhí)行標(biāo)的實(shí)體權(quán)屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)——以案外人異議的審查為中心的研究.政法論壇.2010，28（3）.

高富平.物權(quán)公示與公信力原則新論.華東政法學(xué)院學(xué)報(bào).2001（5）.

第三人查閱登記簿是否為善意的要件，學(xué)界對(duì)此莫衷一是，筆者傾向于認(rèn)為第三人應(yīng)當(dāng)履行查閱登記簿這一謹(jǐn)慎的義務(wù)。

程嘯.論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分.中外法學(xué).2010（4）.

葉金強(qiáng).登記之公信力：不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度.廈門大學(xué)法律評(píng)論.2004年第8輯.