供給側改革背景下我國房地產去庫存問題研究

戚蓓蓓 周一成

摘 要：中國房地產行業(yè)目前面臨高庫存、城市分化等問題，嚴重制約了房地產業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，因此，去庫存成為促進我國房地產行業(yè)發(fā)展的首要議題。本文立足于房地產業(yè)的庫存現(xiàn)狀，分析其內在原因，結合相關政策，提出有效的去庫存的對策。

關鍵詞：去庫存；虹吸效應；產能過剩；過度開發(fā)；土地財政

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2016）08-0077-03

一、房地產業(yè)庫存現(xiàn)狀

一組國家統(tǒng)計局的官方數據或許可以揭示國內樓市庫存的現(xiàn)狀，2015年末全國房地產庫存待售面積高達71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米增加近億平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。據測算，除了上述待售的商品房面積，全國尚未開工的企業(yè)拿地面積有42.3億平方米，此外在建商品房庫存約49.1億平方米，上述三項疊加后的總面積為98.5億平方米，完全消化至少需要10年。

由圖1可知，2015年全國各線城市的庫存積壓現(xiàn)象均有所緩和。在各線城市中，三線城市庫存積壓現(xiàn)象最為嚴重，截止2015年12月，商品住宅庫存消化時間仍高達19.9個月。相比較之下，一線城市庫存平均消化時間8.2個月，表明一線城市商品住宅的緊俏。圖2比較了2011-2015年全國各線城市平均庫存面積，我們也可以看出，三線城市的庫存面積始終是居于第一，而一線城市的房地產熱度一直不減。

總的來說，現(xiàn)有庫存有兩個難點：一是非住宅庫存。自2011年我國全面實施“限購令”后，房地產企業(yè)大量向非住宅（寫字樓、商業(yè)）進行投資。由于這一重心的轉移有利于提升城市的形象，因此得到了地方政府的大力支持。如今，這部分非住宅項目出現(xiàn)嚴重的積壓。據估算，非住宅庫存占用的資金規(guī)模約有十幾萬億。二是三四線城市庫存。2015年下半年以來，一線城市房地產市場明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進一步向三、四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。這部分庫存的問題，是簡單的降價所無法解決的。

二、房地產高庫存的原因分析

（一）“虹吸效應”透支三四線城市購買力，造成三四線城市房地產庫存積壓

在當前房地產市場總體弱復蘇的局勢下，各線城市之間出現(xiàn)了信貸、人口和投資的“虹吸效應”。換句話說，雖然同享優(yōu)惠政策，各線城市間的房地產市場分化卻逐漸加劇，一線城市以其發(fā)達的產業(yè)吸引大量外來人口，擴張了住房需求，使得一線城市房地產行業(yè)“僧多粥少，水漲船高”；同時，由于三四線城市人口的外流，造成房地產庫存積壓嚴重，限制了房地產業(yè)的發(fā)展?？偟膩碚f，這種“虹吸效應”反映在以下幾個方面：第一，有住房需求的購房人口持續(xù)涌入。就經濟發(fā)達程度來說，一線城市的經濟領跑全國，吸引了大量外來人口聚集于此，使得當地房地產供需缺口拉大，造成房價居高不下甚至有“瘋漲”的趨勢；二線城市的房地產市場發(fā)展則根據供求情況明顯分化；三四線城市整體來看普遍較為黯淡，人口流出現(xiàn)象較為嚴重。第二，貸款資源集中于一線及部分二線城市。從各地貸款數據來看，目前房地產信貸資源高度集中，全國六大城市的貸款余額約占全國整體水平的30%左右。第三，開發(fā)性投資向一二線城市靠攏。由于三四線城市的房產庫存積壓嚴重導致價格持續(xù)走低，為避免庫存進一步加劇，很多投資者抽離三四線城市的投資資金，集中投向一二線城市。

（二）制造業(yè)產能過剩波及房地產業(yè)，引發(fā)房地產業(yè)過剩

房地產行業(yè)的上下游涉及到各產能過剩制造業(yè)，且有著較為密切的關系[1]。為了探究房地產業(yè)與產能過剩行業(yè)的相關性，依據2012年價值型投入表，綜合考慮房地產業(yè)對產能過剩行業(yè)的直接消耗系數、完全分配系數和直接分配系數，分析房地產業(yè)及其上下游相關產能過剩行業(yè)的相關性大小。

第一，房地產業(yè)對于化學工業(yè)的直接消耗系數與直接分配系數均較大，表明房地產業(yè)與該行業(yè)的關聯(lián)非常密切。第二，房地產業(yè)對石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)的直接消耗系數遠大于直接分配系數，說明石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)處于房地產業(yè)的上游段。第三，房地產業(yè)對金屬產品制造業(yè)的直接消耗系數與直接分配系數都較小，但是相應的完全消耗系數卻要大得多，說明房地產業(yè)與金屬產品制造業(yè)的間接關聯(lián)比直接關聯(lián)密切得多。第四，房地產業(yè)對非金屬礦物制品業(yè)的直接消耗系數小于直接分配系數，說明非金屬礦物制品業(yè)處于房地產業(yè)的下游段，是房地產業(yè)的原材料供應部門。可以看出，產能過剩的制造業(yè)會對房地產業(yè)造成不同程度的影響。因此，產能過剩也是造成三四線房地產庫存積壓的一個原因。

（三）房企過度開發(fā)，增加庫存消化的壓力

從圖3看，從2005-2014年我國商品住宅施工面積、竣工面積和銷售面積均保持上升態(tài)勢，通過對比三個量可以知道，竣工面積始終小于銷售面積，表明商品住宅市場始終屬于供不應求的狀態(tài)；施工面積遠大于竣工面積和銷售面積，也就是說商品住宅市場過度投資現(xiàn)象比較嚴重。從圖4看，商品住宅施工面積、竣工面積和銷售面積環(huán)比增加率總體上呈現(xiàn)下降趨勢，就變化的先后來看，商品住宅銷售面積的變化要先于商品住宅施工的面積，反應最后的是商品住宅竣工面積。這也反映出，由于過度開發(fā)的存在，商品住宅市場供給的變動要明顯滯后于需求的變動，增加了庫存消化的壓力。從圖5看，2005-2014年，我國房地產企業(yè)的投資在逐年升高，但與此同時，未完成投資也在逐年升高，即在已經過度投資的前提下繼續(xù)加大投資，但并未給房地產業(yè)的供給量帶來預想的變化，反而這種過熱投資會營造一種房地產業(yè)繁榮的假象，吸引更多盲目的投資者前仆后繼地投資。

（四）財政支持的減少影響投資者預期，加劇房地產市場的低迷

從圖6看，2015年我國土地財政收支“雙降”，降幅為5年來最大，原因包括土地市場需求不足、土地出讓面積萎縮等。其中，土地需求不足主要是由于我國經濟進入新常態(tài)時期，受經濟增速放緩的影響，土地市場需求呈現(xiàn)不足的狀態(tài)；土地出讓面積萎縮主要是迫于房地產高庫存的壓力，房企對于購置土地更為謹慎。有學者認為，一個城市房地產投資完成額越大，則政府越傾向于“補貼”房地產市場[2]。從圖5可以看出，自2009年以來，我國房地產行業(yè)未完成投資額高速增長，因此，政府不傾向與給予房地產行業(yè)財政支持，逐漸降低政府財政中對于土地財政的依賴程度，這也使得民眾對于房地產行業(yè)的投資持謹慎態(tài)度，更加大了房地產業(yè)去庫存的壓力。

三、關于去庫存的對策

（一）銀行等金融機構方面

第一，縮短開發(fā)商資金的還貸期，促使開發(fā)商采取適當的降價等手段加速資金的回籠，緩解購房者的壓力。第二，使土地出讓金剝離房屋價格，采取購房者直接與銀行簽訂協(xié)議免息償還沖抵開發(fā)商的相應貸款，并且可以分期支付，這樣既可以降低購房者的付款壓力，銀行收回貸款亦得到了保障，大大降低了銀行的壞賬風險。

（二）財政補貼方面

第一，對于無房和剛需人群采取免稅費的政策；開發(fā)商降價向困難人群銷售房屋的，亦予以減免稅費；銀行則可以對無房戶首套房降低房貸利息。第二，根據不同地區(qū)的房地產市場特點，靈活調整土地增值稅稅率和計稅毛利率。目前，各地執(zhí)行的土地增值稅預征率普遍是在2012年、2013年房地產市場處于最好水平時定下的2%到6%不等。而今，絕大多數地方房地產利潤率已經嚴重下滑，甚至出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實讓企業(yè)不堪重負。此外，鑒于房地產開發(fā)實際情況，建議取消對房地產項目稅的預征，且之前明確超過預征水平繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅應退還企業(yè)，并明確退還程序和處理時限。

（三）行業(yè)監(jiān)管方面

在行業(yè)監(jiān)管方面，主要是要對于場外配資行為進行重點整治，對于不良中介也要進行嚴厲打擊，嚴格控制樓市風險向金融風險的轉移。

（四）房地產開發(fā)企業(yè)方面

第一，建設高品質、高附加值的住房。即使是在庫存嚴重積壓的城市，也有相對較熱的樓盤，因此，開發(fā)商應當從供給端刺激新需求、新市場，用高品質、高附加值、差異化的產品滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求。第二，在合理利潤范圍內降價。在高庫存的城市中，開發(fā)商不能坐等政府救市，應當以價換量，爭取主動。

（五）變庫存為商機

在解決高庫存的問題上，我們可以轉換思維，變庫存為商機，著力培育租賃市場，或者將庫存的商品住宅轉變?yōu)槁糜位蝠B(yǎng)老地產、創(chuàng)業(yè)工場等。例如，鼓勵有條件的房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源向社會出租，并鼓勵規(guī)?；赓U企業(yè)在不影響房屋結構安全前提下，對房源套型結構進行調整，以滿足中小戶型租賃需求；對房屋租賃企業(yè)投資購買庫存商品住房，經營房屋出租業(yè)務的，對企業(yè)所繳納的營業(yè)稅、房產稅、所得稅等稅費予以適當減免；把房產租賃作為重點行業(yè)來培育，鼓勵服務企業(yè)兼營住房租賃業(yè)務，允許機關事業(yè)單位以租賃方式解決辦公用房缺口。此外，旅游業(yè)有上升空間的地區(qū)，可以支持房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場，或轉成租賃型旅游、養(yǎng)生地產等。

注 釋：

數據來源于《中國統(tǒng)計年鑒（2012）》

參考文獻：

〔1〕王曉姝，王琪.房地產價格調控下的產能過剩宏觀經濟風險研究——基于投入產出價格影響模型的分析[J].建筑經濟，2015，（09）：79-83.

〔2〕范芬芬.土地財政依賴度與地方政府是否“補貼”房地產的關系研究[D].山東大學，2013.

（責任編輯 姜黎梅）