長富匯銀 用金融思維做地產(chǎn)

趙文佳

長富匯銀的定位不是一個單純的私募基金管理公司，而是要成為具備大類資產(chǎn)配置能力的多元化資產(chǎn)管理公司。

“以地產(chǎn)基金為切入點，在細(xì)分市場迅速站穩(wěn)腳跟，積累管理規(guī)模，再做橫向延伸。”這是長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司（長富匯銀）成立時董事長張保國制定的發(fā)展規(guī)劃。

僅用三年時間，長富匯銀資產(chǎn)管理規(guī)模就逾百億元，并在地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上延伸至影視投資、二級市場并購基金以及PE投資領(lǐng)域。

“我希望將長富匯銀打造成一個以地產(chǎn)金融為主業(yè)的多元化資產(chǎn)管理集團(tuán)?！苯邮堋队⒉拧酚浾邔ＴL時張保國坦言，“長富匯銀的資產(chǎn)管理能力，一定是通過投資項目的價值提升來實現(xiàn)的?！?/p>

拉大增值空間

回顧過去的五年時間，房地產(chǎn)私募基金走過了跌宕起伏的發(fā)展歷程——2010年被稱為地產(chǎn)基金的元年，此后進(jìn)入快速發(fā)展階段，但在2014-2015年地產(chǎn)基金又轉(zhuǎn)而進(jìn)入風(fēng)險集中爆發(fā)期。在此歷程中，一些地產(chǎn)基金脫穎而出，而更多的是被迫轉(zhuǎn)型甚至銷聲匿跡。

“投機(jī)和不專業(yè)。”是張保國對近兩年大批房地產(chǎn)基金死亡原因的總結(jié)。2012年左右房地產(chǎn)行業(yè)呈單邊上揚態(tài)勢，地產(chǎn)基金行業(yè)屬于一片“藍(lán)?！?，發(fā)展勢頭如火如荼，參與到其中的機(jī)構(gòu)基本都會獲取不錯的利潤，大量魚龍混雜的機(jī)構(gòu)甚至高利貸企業(yè)紛紛進(jìn)入，希望分得一杯羹。

“以前現(xiàn)房抵押很簡單，但是介入開發(fā)領(lǐng)域，有2000多個開發(fā)節(jié)點，還有如何控制資金和項目之間的平衡等，如果沒有專業(yè)的團(tuán)隊很難去做這件事情。”張保國說，“一大半機(jī)構(gòu)都不具備判斷項目優(yōu)劣的能力?！彪S著野蠻增長勢頭消去，風(fēng)險必然而來。

在VC/PE領(lǐng)域有十余年投資經(jīng)驗的張保國，同樣看到了房地產(chǎn)基金的機(jī)會。在房地產(chǎn)基金發(fā)展初期，更多的是一些地產(chǎn)開發(fā)商在參與。但張保國認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最終一定是金融屬性大于地產(chǎn)屬性，必須要以金融的思維來做地產(chǎn)基金。

長富匯銀成立伊始，公司就組建了研究部門，為公司未來發(fā)展方向提供相應(yīng)的決策依據(jù)。2014年初，張保國就預(yù)言：“2014、2015年將是地產(chǎn)基金風(fēng)險集中爆發(fā)期?！?/p>

為此，長富匯銀在項目設(shè)計的退出時間上，刻意避開風(fēng)險爆發(fā)周期。另外在項目選擇上也更加明確，首先優(yōu)選交易對手，和品牌開發(fā)商合作，這類開發(fā)商不僅在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)均有良好的運作能力，而且注重品牌信譽(yù)，投資風(fēng)險相對較小。

另外在區(qū)域上，著重選擇一線城市、二線核心城市，如武漢、南京、成都、西安等，以及部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對完整的三線城市。

除此之外，長富匯銀還積極參與棚戶區(qū)改造項目，“棚改既能享受政策紅利，且大多數(shù)區(qū)域?qū)ε锔娜谫Y仍然采取政府信譽(yù)擔(dān)保的模式，還款來源有保證，社會資金進(jìn)入該領(lǐng)域有明顯的動因?！睆埍硎尽?/p>

去年，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑，一些工程接近完工但資金鏈斷裂，“這類也可以選擇并購，并購之后交給更專業(yè)的團(tuán)隊把它完成，這里面是有價值空間的?！睆埍f，“其實所謂資產(chǎn)管理，一定是通過你的資產(chǎn)管理能力讓增值空間拉大。”

多元化延伸

截至2015年底，長富匯銀的資產(chǎn)管理規(guī)模逾百億元，在地產(chǎn)金融領(lǐng)域建立起品牌和影響力之后，長富匯銀開始進(jìn)行多元化延伸。

“以地產(chǎn)基金作為切入點，在細(xì)分市場做到前列，之后再做橫向延伸，相對容易?！背闪⒅酰瑥埍吞岢?，長富匯銀的定位不是一個單純的私募基金管理公司，而是要成為具備大類資產(chǎn)配置能力的多元化資產(chǎn)管理公司。

既然多元化發(fā)展，那么延伸的業(yè)務(wù)方向又該如何選擇？

“第一要符合我們大類資產(chǎn)配置要求、產(chǎn)品對沖的要求，同時我們要具備做的能力，不是所有東西都會去碰，而是一定要找出團(tuán)隊擅長的部分?！睆埍忉?，產(chǎn)品與產(chǎn)品之間最好能形成一定的對沖，有重資產(chǎn)有輕資產(chǎn)；有不同行業(yè)，如果某一個行業(yè)下行，另一個行業(yè)可能趨勢向好，并且長富匯銀還要求區(qū)域與區(qū)域之間要形成對沖。

在此基礎(chǔ)上，長富匯銀分析判斷文化娛樂行業(yè)的興起是一個必然趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2015年全國電影總票房達(dá)到440.69億元，同比增長48.7%，全年觀影人次12.6億，同比增長51.08%。

去年，長富匯銀成立了3億元規(guī)模的影視投資基金，由于新進(jìn)入影視投資行業(yè)，長富匯銀對此行業(yè)投資風(fēng)控也相當(dāng)嚴(yán)格。長富匯銀的投資運作必須綜合考慮影片的類型、核心團(tuán)隊成員、制作流程、影片受眾市場以及上映檔期等多項評估要素，并對這些要素進(jìn)行嚴(yán)格的投資分析和判斷，充分分散投資風(fēng)險。同時，必須始終堅持對投資人負(fù)責(zé)為原則，選擇優(yōu)質(zhì)的交易對手，選取一攬子標(biāo)的項目，定制出相應(yīng)的資產(chǎn)配置策略。

因此，長富匯銀在影視領(lǐng)域并不是投資單部影片，而是投資多部影視劇的組合，并且規(guī)定單部影片投資比例不能超過基金規(guī)模的30%。按照此原則，長富匯銀影視基金投資了《澳門風(fēng)云3》、《翡翠戀人》等影視項目。

張保國對《英才》記者透露，“第一階段我們投資影視項目，今年還會成立更大規(guī)模的新一期影視投資基金，后續(xù)會做第二階段的延伸，圍繞相應(yīng)的影視產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行布局，比如好的發(fā)行公司、制作公司，我們都會考慮?！?/p>

此外，自2014年起，長富匯銀開始積極關(guān)注我國證券市場，并發(fā)行了規(guī)模數(shù)億元的二級市場并購基金。張保國表示，長富匯銀未來將圍繞標(biāo)的上市公司平臺展開資本運作，利用自身專業(yè)力量對上市公司進(jìn)行戰(zhàn)略改組、管理重組、財務(wù)優(yōu)化等方式，以提高上市公司資產(chǎn)質(zhì)量，或通過注入優(yōu)質(zhì)標(biāo)的資產(chǎn)，實現(xiàn)基金增值?！安①徶亟M將成為上市公司進(jìn)行市值管理的主要方法，也將成為二級市場的熱門投資主題，相關(guān)的投資機(jī)會值得參與?！?/p>

在PE投資方面，長富匯銀以母基金的形式，精選國內(nèi)的優(yōu)秀基金管理公司作為投資伙伴進(jìn)行PE投資。張保國表示，目前長富匯銀已經(jīng)與多家PE基金管理機(jī)構(gòu)開展了合作。

除了在國內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)資產(chǎn)配置之外，海外也成為長富匯銀資產(chǎn)配置方向，張保國對《英才》記者表示，今年3月長富匯銀已與全球知名基金管理公司鐵獅門達(dá)成合作，并完成首次項目合作的投資。而未來，長富匯銀基金在嚴(yán)格的風(fēng)險管控體系下，與鐵獅門著力在全球范圍內(nèi)就優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的投資及運營、海外資產(chǎn)配置等領(lǐng)域共同探討合作。