業(yè)主大會(huì)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行模式探究

朱濤　李維雅

摘要：業(yè)主大會(huì)作為住宅小區(qū)的自治組織，在運(yùn)行中存在會(huì)議召開難、業(yè)主決策難等的問題，在小區(qū)公共事務(wù)治理中未能充分發(fā)揮作用。隨著信息技術(shù)的逐漸成熟，通過網(wǎng)絡(luò)使業(yè)主參與到小區(qū)公共事務(wù)治理中成為業(yè)主大會(huì)運(yùn)行的新模式。比較官方組織的業(yè)主公共決策平臺(tái)和民間自發(fā)組織的社區(qū)公共交流平臺(tái)，前者更適宜安放業(yè)主大會(huì)的法律定位，其決議的效力更具有權(quán)威性。因此，在合理注意網(wǎng)絡(luò)安全的前提下，未來業(yè)主大會(huì)運(yùn)行模式的發(fā)展方向應(yīng)當(dāng)是依托民間網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，加大官方設(shè)立的業(yè)主公共決策平臺(tái)建構(gòu)，以推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的健康發(fā)展和社區(qū)建設(shè)的和諧穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：業(yè)主大會(huì)；社區(qū)公共事務(wù)；網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行模式

中圖分類號(hào)：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-8268（2016）01-0106-06

一、問題的提出

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條的規(guī)定，我國立法上的業(yè)主大會(huì)是“代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織”[1]。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立且只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。作為全體業(yè)主的代表，業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是對法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)做出決定；由于這些事項(xiàng)關(guān)涉到業(yè)主們在居住小區(qū)中最為重要的權(quán)利和義務(wù)，凡與之相關(guān)者均應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議、多數(shù)票決并形成會(huì)議決議的方式加以決定①。也就是說，作為全體業(yè)主的最高決策機(jī)構(gòu)，我國業(yè)主大會(huì)運(yùn)行采用的是會(huì)議票決模式。

就實(shí)質(zhì)意義而言，聚集所有業(yè)主召開會(huì)議，對所議事項(xiàng)進(jìn)行充分討論后再投票表決，才能真正體現(xiàn)業(yè)主們的自治意志；但在形式上，過于龐大的成員數(shù)量以及由此衍生的決策與執(zhí)行上的混亂，不僅阻礙了業(yè)主大會(huì)的有效運(yùn)作，而且導(dǎo)致了物業(yè)管理的困難，要在實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義和達(dá)到便捷形式之間尋求平衡與協(xié)調(diào)并非易事。正如奧爾森的經(jīng)典研究所指出的，即使一個(gè)群體存在一致的共同利益目標(biāo)，由于個(gè)體自利導(dǎo)致的搭便車行為，群體往往也無法實(shí)現(xiàn)一致的集體行動(dòng)[2]。這種集體行動(dòng)的困境正是我國當(dāng)前物業(yè)糾紛頻發(fā)的根源所在，其核心問題直指業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行模式。

如何才能使業(yè)主大會(huì)有效運(yùn)行，提高其決策力，是擺在業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和地方房地產(chǎn)行政主管部門面前的共同難題?？上驳氖牵S著互聯(lián)網(wǎng)的普及和網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的發(fā)展，業(yè)主大會(huì)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行模式悄然興起，迅速在民間流行，并獲得了官方認(rèn)可。通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（論壇、QQ、微信、微博等），業(yè)主們可以隨時(shí)隨地參與小區(qū)公共事務(wù)討論，及時(shí)發(fā)布和獲取各種與小區(qū)事務(wù)有關(guān)的重大信息，并且可以相對有效地進(jìn)行表決，這些都有利于業(yè)主充分行使自己的物權(quán)，積極參與小區(qū)公共事務(wù)管理。作為新生事務(wù)，業(yè)主大會(huì)的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行模式還未獲得學(xué)界的普遍關(guān)注。因此，本文在剖析傳統(tǒng)業(yè)主大會(huì)運(yùn)行模式所面臨的困難及其原因的基礎(chǔ)上，介紹目前業(yè)主大會(huì)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行的兩種主要模式并對其加以比較，進(jìn)而提出我國業(yè)主大會(huì)未來網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行的發(fā)展方向，為我國物業(yè)管理制度的完善提供路徑參考。二、業(yè)主大會(huì)傳統(tǒng)運(yùn)行模式面臨的困難及成因我國《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等對業(yè)主大會(huì)會(huì)議舉行的時(shí)間、表決的流程、表決的事項(xiàng)、表決通過的票數(shù)以及投票規(guī)則等作出了詳細(xì)規(guī)定，這些法律、法規(guī)構(gòu)筑了業(yè)主大會(huì)運(yùn)行的基本規(guī)則，是業(yè)主大會(huì)決策民主性和有效性的制度保障。然而，在實(shí)際操作過程中，業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行并不順利，由于人數(shù)眾多、程序繁瑣等主客觀原因，業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行一直存在兩大困難：一是會(huì)議召開難，二是形成決議難。

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開難

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議”。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條，“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；……”即業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)（定期和臨時(shí)）會(huì)議的法定召集人。但實(shí)際上，我國業(yè)主委員會(huì)的成立率非常低，這嚴(yán)重制約了業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開。2012年，深圳全市業(yè)主委員會(huì)成立率不足30%[3]；南京[4]、鄭州、太原等地業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比例均不到10%；北京在2011年也是數(shù)量上勉強(qiáng)達(dá)到20%，其中還有部分名存實(shí)亡[5]，并且這個(gè)數(shù)據(jù)迄今并沒有明顯提升。召集機(jī)構(gòu)缺位，會(huì)議的組織召開當(dāng)然無從談起。

即使業(yè)主委員會(huì)成立，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議仍然不容易。從邏輯上講，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，它應(yīng)當(dāng)認(rèn)真執(zhí)行并落實(shí)業(yè)主大會(huì)的決議，代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，處理日常的物業(yè)管理事務(wù)。但是，現(xiàn)實(shí)并非邏輯推演，業(yè)主委員會(huì)一旦產(chǎn)生，作為一個(gè)機(jī)構(gòu)，在當(dāng)前缺乏有效監(jiān)管機(jī)制的情況下，它就存在異化和失控的可能性，大量的實(shí)際案例已經(jīng)驗(yàn)證了這一點(diǎn)。不少業(yè)主委員會(huì)不作為、不理事，成立后就沒有組織召開過業(yè)主大會(huì)，對小區(qū)的事務(wù)不聞不問，任期屆滿也不組織改選；有的則是亂作為，懷有私心，或者熱衷于招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和找物業(yè)企業(yè)的麻煩，或者隨意處置業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和共有部分的收益，從中獲取私利；某些業(yè)主委員會(huì)的成員缺乏解決問題的能力和方法，文化水平低，法制觀念淡薄，年齡偏高，當(dāng)業(yè)主權(quán)益受到損害時(shí)不是通過正當(dāng)?shù)臅?huì)議協(xié)商解決問題，而是以召開會(huì)議的名義聚眾哄鬧，擴(kuò)大矛盾和事態(tài) [6] 。

此外，業(yè)主自身的參與意識(shí)不足和條件不具備是導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)會(huì)議不能召開的一個(gè)因素。業(yè)主大會(huì)會(huì)議涉及所有業(yè)主的公共事項(xiàng)，需要全體業(yè)主集體行動(dòng)，但單個(gè)業(yè)主花費(fèi)一定時(shí)間和精力所決定的事務(wù)中只有極少一部分關(guān)涉其個(gè)人利益，成本與收益的落差，使得業(yè)主大會(huì)的召開難免遭遇集體行動(dòng)困境。如亞里士多德所言：“凡是屬于最多數(shù)人的公共事務(wù)常常是最少受人照顧的事務(wù)，人們關(guān)懷著自己的所有，而忽視公共的事務(wù)；對于公共的一切，他至多只留心到其中對他個(gè)人多少有關(guān)的事務(wù)?！盵7]再則從客觀上講，許多業(yè)主由于時(shí)間問題或是身在外地，也無法參會(huì)議。

（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議難

多數(shù)人共同決定的基本形態(tài)就是開會(huì)投票，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第22條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；《物權(quán)法》第76條對于業(yè)主的投票權(quán)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這是一個(gè)雙權(quán)重、多數(shù)決的規(guī)定，即表決需考慮建筑面積與業(yè)主人數(shù)的雙重因素，并且以多數(shù)人意志為準(zhǔn)。這樣的制度設(shè)計(jì)，目的是為了保護(hù)小業(yè)主的表決權(quán)，充分體現(xiàn)平等和公正，但卻不可避免地導(dǎo)致了對參與人數(shù)和形成決議的比例要求過高、操作性不強(qiáng)、業(yè)主決議難等后果。

由于城市土地的稀缺性和解決居民住房問題的壓力，我國城市住宅小區(qū)多以高密度的多層和高層住宅為主。筆者從天津市物業(yè)管理招投標(biāo)網(wǎng)站招標(biāo)公告的資料中隨機(jī)截取了2015年8月份發(fā)布的前期物業(yè)管理招標(biāo)公告的住宅項(xiàng)目資料（見表1），5個(gè)住宅小區(qū)的平均住宅建筑規(guī)模為91 991.18平方米，平均戶數(shù)達(dá)783戶。規(guī)?；淖≌瑓^(qū)開發(fā)在城市面貌的形成和解決居民住房問題方面成效顯著，但動(dòng)輒數(shù)千乃至上萬的業(yè)主人數(shù)給業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開帶來了巨大的挑戰(zhàn)。小區(qū)公共事務(wù)的決策必須通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議協(xié)商，隨著業(yè)主數(shù)量的增加，集體行動(dòng)的難度隨之增大，協(xié)商成本呈幾何級數(shù)倍增，協(xié)商往往無法有效達(dá)成。政府不能期望所有私人物業(yè)的業(yè)主都能自愿參與[8]；而沒有業(yè)主們的集體行動(dòng)，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、解聘或選聘物業(yè)公司等關(guān)系小區(qū)發(fā)展的重大事項(xiàng)根本無法進(jìn)行，還有可能將業(yè)主們置于內(nèi)部爭斗的危險(xiǎn)境地 [9] 。表1天津部分住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模

序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅建筑

面積（m2）住宅戶數(shù)1華富家園125 6676122上東軒110 588.39003益蘭園114 9509484海盛中心花園14 658.676405瑞城東苑94 091.93815平均值91 991.18783

雖然《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》允許業(yè)主大會(huì)會(huì)議在集體討論之外，可以采用書面征求意見的形式，但征求書面意見仍然要滿足“有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”的條件，并且必須將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；凡需投票表決的，表決意見還應(yīng)由業(yè)主本人簽名。從印制書面材料、挨家挨戶發(fā)放以及收集書面意見材料和業(yè)主簽名，直至統(tǒng)計(jì)得出決議并公布，其花費(fèi)的時(shí)間和人力成本并不亞于面對面開會(huì)，況且還有附加的書面材料印制費(fèi)用。因此，書面征求意見的業(yè)主大會(huì)在現(xiàn)實(shí)中也很難成功召開。

業(yè)主大會(huì)運(yùn)行的上述障礙在既有的模式下難以克服，隨著我國住宅小區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，涉及經(jīng)濟(jì)利益的糾紛也不斷增多，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，近年來，業(yè)主內(nèi)部沖突頻發(fā)，且有愈演愈烈之勢。以廣州市兩級法院2008年1月至2011年5月收案情況為樣本，業(yè)主內(nèi)部糾紛一審收案共計(jì)87件、二審收案共計(jì)52件，較2008年前收案呈急速攀升狀態(tài)，且上訴率高達(dá)59.77%。通過樣本分析因同一案件中可能存在一種類型以上的沖突，對此作者均作獨(dú)立統(tǒng)計(jì)，因此各糾紛類型占比之和大于100%。，可以發(fā)現(xiàn)業(yè)主內(nèi)部糾紛主要呈現(xiàn)出如下四種樣態(tài)：（1）主體資格問題，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立不合法，訴請撤銷，此類糾紛占比25%；（2）程序瑕疵問題，業(yè)主認(rèn)為共同決的形成程序不合法，侵害了業(yè)主參與自治的程序性權(quán)利，尤其是公益權(quán)：如業(yè)主大會(huì)參與權(quán)、表決權(quán)、知情權(quán)、辯論權(quán)等，因而訴請撤銷共同決或確認(rèn)決議無效，此類糾紛占比40.38%；（3）內(nèi)容瑕疵問題，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主共同決的內(nèi)容侵害業(yè)主的實(shí)體性權(quán)利，尤其是自益權(quán)，如業(yè)主對專有部分的所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)、對共用部分的共用權(quán)等，因而訴請撤銷共同決或確認(rèn)決議無效。此類糾紛占比34.62%；（4）決議虛假問題，業(yè)主認(rèn)為共同決實(shí)際并未經(jīng)業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議、討論協(xié)商而成，屬于偽造，因而訴請確認(rèn)無效，因業(yè)主大會(huì)實(shí)際上并未召開，此不同于程序瑕疵；而虛假?zèng)Q議的致命缺陷在于其真實(shí)性而非合法性的缺失，因此亦不同于內(nèi)容瑕疵，該類糾紛占比15.38%。業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行不暢導(dǎo)致會(huì)議不能召開、形成決議難、決議執(zhí)行難，相關(guān)業(yè)主機(jī)構(gòu)無法高效運(yùn)作，業(yè)主自治無法正常實(shí)現(xiàn)，直接導(dǎo)致以業(yè)主大會(huì)為主體的對外民事行為的穩(wěn)定性受到影響，極易引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等外部糾紛，造成基層社會(huì)的不穩(wěn)定 [10] 。

三、業(yè)主大會(huì)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行的新模式

針對傳統(tǒng)業(yè)主大會(huì)運(yùn)行的各種困難，如何使更多的業(yè)主參與到公共事務(wù)中來呢？如何保障業(yè)主大會(huì)的順利召開，保障業(yè)主決策的參與度呢？隨著網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的興起，采用新技術(shù)、新方法，依靠科技手段的網(wǎng)絡(luò)交流模式開始盛行，通過網(wǎng)絡(luò)使業(yè)主參與到小區(qū)公共事務(wù)治理逐漸成為業(yè)主大會(huì)運(yùn)行的新模式。這種以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的參與方式突破了傳統(tǒng)社區(qū)的體制性空間，重組了城市基層權(quán)力結(jié)構(gòu)，使得互聯(lián)網(wǎng)成為小區(qū)各方互動(dòng)參與、協(xié)同治理小區(qū)事務(wù)的有效平臺(tái) [11] 。在多元化的網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)中，業(yè)主大會(huì)的選擇多種多樣，從目前現(xiàn)狀來看，可以歸納為兩類網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行模式：一類是官方組織的業(yè)主公共決策平臺(tái)，另一類是民間自發(fā)組織的社區(qū)公共交流平臺(tái)。

（一）業(yè)主公共決策平臺(tái)

業(yè)主公共決策平臺(tái)萌芽于北京，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2009年發(fā)布的《關(guān)于試行使用北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)的通知》提出：“為充分保障業(yè)主行使物權(quán)，提高業(yè)主決定共同事項(xiàng)的決策效率，破除業(yè)主投票表決的時(shí)間和空間障礙，解決業(yè)主大會(huì)決議真實(shí)性有效性爭議，我們研發(fā)了北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)，供業(yè)主決定共同事項(xiàng)時(shí)使用。”當(dāng)前法律、法規(guī)賦予業(yè)主的20個(gè)決策事項(xiàng)，全部都可以在該平臺(tái)上協(xié)商決定。

從具體的操作流程來看，北京市建立的業(yè)主公共決策平臺(tái)為主體的協(xié)商提供了電話語音電話語音：有自助語音投票和人工語音投票兩種方式，都通過撥打“62960000”來實(shí)現(xiàn)。自助語音投票撥打電話后選擇“自助語音”業(yè)務(wù)，輸入“業(yè)主一卡通”卡號(hào)和“平臺(tái)投票密碼”，再通過按鍵選擇希望投票的事項(xiàng)，投票可以選擇贊成、反對和棄權(quán)。使用人工語音服務(wù)，業(yè)主可以根據(jù)人工坐席提示完成投票。投票后業(yè)主也會(huì)收到系統(tǒng)發(fā)送的告知短信。、光大銀行自助繳費(fèi)機(jī)光大銀行自助繳費(fèi)機(jī)：光大銀行自助繳費(fèi)機(jī)觸摸顯示屏左上角設(shè)置了業(yè)主一卡通按鈕，點(diǎn)擊該按鈕并插入一卡通后，主界面就出現(xiàn)“我要投票”按鈕，系統(tǒng)同時(shí)顯示出投票事項(xiàng)列表，選擇投票事項(xiàng)之后，點(diǎn)擊“開始投票”按鈕，就可以對事項(xiàng)進(jìn)行贊成、反對和棄權(quán)三項(xiàng)選擇。投票結(jié)束后，自助繳費(fèi)機(jī)吐出一張熱敏紙條，注明投票事項(xiàng)、內(nèi)容、結(jié)果、投票人等信息。同時(shí)業(yè)主還會(huì)收到告知短信。、互聯(lián)網(wǎng)等表決方式 [12] 。利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)表決時(shí)，用戶類型有業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商，不同的用戶類型各自注冊登記，擁有不同的權(quán)限。業(yè)主通過北京市業(yè)主一卡通進(jìn)行登錄，一個(gè)業(yè)主對應(yīng)一張一卡通，一卡通與業(yè)主的姓名、身份證號(hào)以及預(yù)留電話綁定在一起，確定了業(yè)主資格。業(yè)主進(jìn)入平臺(tái)后，可以進(jìn)行“投票”、“發(fā)起投票”和“查詢”等各項(xiàng)操作?！巴镀薄惫δ軙?huì)顯示所有需要業(yè)主參與的投票事項(xiàng)，讓每位業(yè)主都可行使選擇權(quán)。業(yè)主選擇對應(yīng)的事項(xiàng)進(jìn)行投票，不僅可以看到?jīng)Q策事項(xiàng)發(fā)起人信息、投票注意事項(xiàng)和投票說明，而且可以下載事項(xiàng)相關(guān)的文檔，使業(yè)主在投票前能夠詳細(xì)了解決策事項(xiàng)。每位業(yè)主只有一次表決機(jī)會(huì)，投票完成后自動(dòng)顯示事項(xiàng)當(dāng)前的投票結(jié)果。投票結(jié)果不僅顯示了參與投票總?cè)藬?shù)，贊成、反對和棄權(quán)人數(shù)的百分比，還顯示了對應(yīng)的參與投票總面積，贊成、反對和棄權(quán)面積百分比。業(yè)主可以在“發(fā)起投票”平臺(tái)進(jìn)行某個(gè)事項(xiàng)的投票活動(dòng)。在發(fā)起投票前，平臺(tái)會(huì)列出投票注意事項(xiàng)，業(yè)主同意后可以選擇決策事項(xiàng)，并對決策的事項(xiàng)進(jìn)行說明，選擇參與決策的用戶類型，設(shè)置投票的時(shí)間段。在投票過程中，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開發(fā)商都可以依據(jù)各自的權(quán)限進(jìn)行信息的查詢和過程的監(jiān)督。通過“查詢”功能，相關(guān)主體可以查詢到投票結(jié)果、通知公告和其他小區(qū)公開的事項(xiàng)。

在以往的業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常需要逐一上門找業(yè)主填表簽字。業(yè)主往往在沒有時(shí)間、也沒有機(jī)會(huì)去充分了解決策事項(xiàng)的情況下就簽了字；不在家的業(yè)主連了解簽字的機(jī)會(huì)都沒有。而在公共決策平臺(tái)上，業(yè)主們可以不受時(shí)空的限制，仔細(xì)閱讀平臺(tái)提供的決策信息，在深思熟慮之后再做出選擇[13]?？梢哉f，通過業(yè)主公共決策平臺(tái)，廣大業(yè)主把業(yè)主大會(huì)會(huì)議開到了網(wǎng)上，通過新技術(shù)、新方式有效傳遞了信息，促進(jìn)了業(yè)主大會(huì)的成立和運(yùn)作，擴(kuò)大了業(yè)主參與的途徑，提升了業(yè)主大會(huì)的工作效率，讓決策形式、決策程序更加專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，增加了業(yè)主對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任，促進(jìn)了業(yè)主大會(huì)朝著良性運(yùn)行的方向前進(jìn)。除了北京，成都、南京以及順德等市的住建部門也相繼建立起了本地的業(yè)主公共決策平臺(tái)。

（二）社區(qū)公共交流平臺(tái)

相比業(yè)主公共決策平臺(tái)，由業(yè)主自發(fā)組建的社區(qū)公共交流平臺(tái)產(chǎn)生更早、運(yùn)用更廣。2006年，北京市三環(huán)新城的幾位業(yè)主自發(fā)創(chuàng)建了公益性服務(wù)網(wǎng)站“三環(huán)新城社區(qū)網(wǎng)”。經(jīng)歷了創(chuàng)建生存發(fā)展的艱苦歷程后，它逐漸成為了社區(qū)的信息集散平臺(tái)，居民反映自身利益訴求、參與社區(qū)公共事務(wù)的有效渠道。截至2015年8月，該社區(qū)網(wǎng)有注冊會(huì)員54 059人、板塊20個(gè)、主題444 350個(gè)，平均每日發(fā)貼332個(gè)。類似的業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上自發(fā)參與社區(qū)治理的方式，因其操作便利、信息傳遞迅捷和成本較低等優(yōu)勢，逐漸在各地小區(qū)中流行開來，并且隨著網(wǎng)絡(luò)即時(shí)通訊工具的不斷發(fā)展而產(chǎn)生了各種變體，如QQ群、公眾微信號(hào)、社區(qū)論壇等。

業(yè)主自發(fā)創(chuàng)建的社區(qū)公共平臺(tái)除了即時(shí)通信以外，還有BBS、共享文件、視頻、公告、郵件、投票、支付等功能。比如投票可以即時(shí)產(chǎn)生投票提醒，快速收集業(yè)主意見，在發(fā)起投票中，可以查閱每一次的投票事項(xiàng)記錄，自動(dòng)生成投票結(jié)果，業(yè)主還可以對投票主題發(fā)表評論，表達(dá)自己的意見；使用支付功能，業(yè)主大會(huì)可以籌集公共事務(wù)的管理資金或是公開透明地向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)用；使用文件共享、郵件功能，業(yè)主大會(huì)可以將決策結(jié)果、重要事務(wù)告知給每個(gè)業(yè)主；使用日歷功能可以記錄業(yè)主大會(huì)工作安排，業(yè)主可以通過查看日歷記錄，了解業(yè)主大會(huì)工作進(jìn)展情況。通過這種便捷、即時(shí)的方式，業(yè)主大會(huì)高效地完成了意見收集、投票決策、信息發(fā)布等工作。例如，微信公眾號(hào)為“佛山市安泰社區(qū)發(fā)展促進(jìn)中心”的業(yè)主大會(huì)就通過微信公眾號(hào)進(jìn)行社區(qū)自治。加入該公眾號(hào)可以看到，其由三個(gè)模塊功能組成：一是“業(yè)主組織”，提供了業(yè)主權(quán)益保育、召開業(yè)主大會(huì)、組建業(yè)委會(huì)、業(yè)委換屆幫扶、委員任職培訓(xùn)等信息；二是“物管提升”，提供了物管協(xié)議簽訂、物業(yè)服務(wù)技巧、公共維修事務(wù)、公共收益事務(wù)、業(yè)主關(guān)系提升等服務(wù)；三是“社區(qū)項(xiàng)目”，列舉了社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目、社區(qū)政策調(diào)研、特殊人群救濟(jì)、樓盤家政服務(wù)、養(yǎng)老愛晚工程等活動(dòng)。該業(yè)主大會(huì)利用微信公眾號(hào)為業(yè)主提供信息，及時(shí)溝通、解決業(yè)主提出的意見，盡可能讓所有業(yè)主參與社區(qū)管理和行使自己的權(quán)利，極大地促進(jìn)了業(yè)主管理社區(qū)公共事務(wù)的積極性。

四、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的選擇及其弊端的克服

兩種業(yè)主大會(huì)網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)模式都能促進(jìn)業(yè)主參與社區(qū)公共事務(wù)的管理，保障業(yè)主的知情權(quán)、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)等合法權(quán)利，有利于業(yè)主大會(huì)管理工作的高效以及決策結(jié)果的公開，消除時(shí)間和空間的障礙。就用戶體驗(yàn)而言，二者各有優(yōu)劣；但就業(yè)主大會(huì)的法律位置及其決議的效力而言，我們應(yīng)當(dāng)依托民間網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，加大官方設(shè)立的業(yè)主公共決策平臺(tái)的建設(shè)。

一方面，作為中國城鎮(zhèn)住房制度改革的結(jié)構(gòu)性產(chǎn)物，業(yè)主大會(huì)代表一種新型的、以私有財(cái)產(chǎn)為核心，以共有財(cái)產(chǎn)為紐帶的利益共同體。經(jīng)過近二十年的制度實(shí)踐，多數(shù)人都意識(shí)到小區(qū)善治的核心是圍繞共享資源治理的“自組織”問題，即對業(yè)主大會(huì)的合理安排是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治與社會(huì)有效管理的前提[14]。具體到當(dāng)前社區(qū)治理的實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)既沒有明確的法律地位，也缺乏合理的運(yùn)行規(guī)則，單靠業(yè)主的自發(fā)行動(dòng)，很有可能遭遇經(jīng)費(fèi)不足、人員散漫和程序不穩(wěn)定等問題而難以長久維持，也很容易遭遇到既得利益者（房地產(chǎn)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等）的阻撓，所以必須依靠政府的力量來扶持業(yè)主大會(huì)的健康發(fā)展。除了進(jìn)一步完善現(xiàn)行法律法規(guī)，為業(yè)主大會(huì)參與社會(huì)事務(wù)提供制度保障之外，政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)利用信息、資金和管理優(yōu)勢，為業(yè)主大會(huì)運(yùn)行搭建一個(gè)有序的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，使業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等主體都在一個(gè)暢通規(guī)范的公共空間和合理的規(guī)則下運(yùn)行。政府可以在其間充分發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用，為業(yè)主大會(huì)的順利運(yùn)行保駕護(hù)航。

另一方面，從業(yè)主大會(huì)決策的效力上看，官方的業(yè)主公共決策平臺(tái)比民間網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)更具有權(quán)威性。這種權(quán)威性來自三個(gè)方面。第一，官方平臺(tái)對于業(yè)主資格的確定更具公信力。業(yè)主公共決策平臺(tái)采取實(shí)名注冊制，一人一卡（號(hào)），確保了平臺(tái)上參與投票的人具有業(yè)主資格，投票結(jié)果當(dāng)然有效；而大眾社交平臺(tái)采取自由注冊制，難以確保參加決策的人員都具有業(yè)主資格，也無法排除重復(fù)注冊和重復(fù)投票，導(dǎo)致表決結(jié)果受到質(zhì)疑或無效。第二，官方?jīng)Q策平臺(tái)的業(yè)主投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定，符合法定要求。由于業(yè)主決策平臺(tái)記錄了業(yè)主占用建筑面積的信息，所以在顯示投票結(jié)果中不僅有參與人數(shù)的比例，還有參與面積的比例；而利用民間方式投票只能統(tǒng)計(jì)參與人數(shù)的比例，無法統(tǒng)計(jì)參與人數(shù)所代表的建筑物面積，其表決結(jié)果可能存在違法而無效的情況。第三，官方平臺(tái)的投票結(jié)果還具有可追查性。由于業(yè)主決策平臺(tái)記錄了業(yè)主每次參與投票的選擇，系統(tǒng)管理員也可以查閱到業(yè)主的表決意向，這個(gè)可追查性就不限于簡單地查詢每個(gè)決策事項(xiàng)的結(jié)果。對于過程的查詢和保存最大限度地避免了決策結(jié)果的弄虛作假，并為今后發(fā)生爭議提供了證據(jù)。而社交平臺(tái)只能記錄投票的結(jié)果，并不能存儲(chǔ)每位投票者的表決意向，使得決策結(jié)果缺少依據(jù)和證據(jù)。最后也是最重要的一點(diǎn)：官方平臺(tái)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果，生成帶有唯一標(biāo)識(shí)碼的決策書，該決策書具有法律效力，而利用民間平臺(tái)統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果生成的書面報(bào)告可能還需要人工出具，無官方認(rèn)證，很難讓業(yè)主信服，其決議效力易被推翻。

當(dāng)然，必須要承認(rèn)的是：業(yè)主公共決策平臺(tái)雖然在決策工作方面具有權(quán)威性、規(guī)范性，但較民間網(wǎng)路社區(qū)交流平臺(tái)而言，在即時(shí)和便捷通信方面存在一定程度的不足，但這可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)板塊重新設(shè)計(jì)加以克服，真正需要我們注意的是網(wǎng)絡(luò)信息安全問題。業(yè)主大會(huì)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行平臺(tái)具有業(yè)主登記、事項(xiàng)決策、繳費(fèi)服務(wù)等多項(xiàng)功能，記錄了業(yè)主和小區(qū)的真實(shí)信息，一旦發(fā)生系統(tǒng)疏于維護(hù)或是病毒入侵、惡意插件或者操作失誤等情況，輕則造成決策平臺(tái)不能正常運(yùn)行，業(yè)主決策等事務(wù)無法進(jìn)行；重則導(dǎo)致業(yè)主、小區(qū)的重要信息泄露，不僅威脅到業(yè)主以及小區(qū)的財(cái)產(chǎn)安全，而且可能影響業(yè)主個(gè)人的人身安全。因此，業(yè)主公共決策平臺(tái)的建設(shè)者須牢固樹立網(wǎng)絡(luò)安全意識(shí)，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的安全管理。具體措施包括制定安全有效的網(wǎng)絡(luò)安全管理規(guī)定，及時(shí)更新和升級業(yè)主大會(huì)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行平臺(tái)，完善網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的安全策略（如安全體系的設(shè)計(jì)、防火墻的部署、智能數(shù)字證書、安全認(rèn)證等）；構(gòu)造多層防御安全保障體系，確保系統(tǒng)安全、高效、可靠運(yùn)行，盡量減少安全漏洞；平臺(tái)維護(hù)人員應(yīng)對平臺(tái)中的重要數(shù)據(jù)信息及時(shí)做好備份工作，并安全存放，以便于設(shè)備出現(xiàn)緊急事故時(shí)對數(shù)據(jù)進(jìn)行恢復(fù)工作[15]等。

業(yè)主大會(huì)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行模式突破了傳統(tǒng)社區(qū)公共事務(wù)管理的困境，為業(yè)主參與決策提供了高效、權(quán)威的途徑，充分發(fā)揮了業(yè)主自治作用，維護(hù)了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。各地政府住建部門應(yīng)當(dāng)大力推進(jìn)業(yè)主決策公共平臺(tái)建設(shè)，鼓勵(lì)業(yè)主采用網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)進(jìn)行社區(qū)治理。我們期待：經(jīng)過不斷的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)累積，業(yè)主大會(huì)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行模式能夠更加完善并發(fā)揮更大的作用，確保業(yè)主自治沿著合法有序的道路前進(jìn)，達(dá)到促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃松有.《中華人民共和國物權(quán)法條文》理解與適用[M].北京：人民法院出版社，2007：242.

[2]奧爾森.集體行動(dòng)的邏輯[M].陳郁，譯.上海：上海人民出版社，1993：3.

[3]深圳小區(qū)業(yè)委會(huì)成立率低 開發(fā)商、物管都成阻力[EB/OL].（2013-12-06）[2015-05-20].http：//house.people.com.cn/BIG5/n/2013/1206/c194441-23767476.html.

[4]沙文蓉.鼓勵(lì)業(yè)主參與小區(qū)管理[N].南京日報(bào)，2013-06-21（A11）.

[5]2012年北大法學(xué)院房產(chǎn)法研究中心春季論壇實(shí)錄[EB/OL].（2012-05-13）[2015-04-10].http：//bj.house.sina.com.cn/hy/2012-05-13/1158401296.shtml.

[6]唐欣瑜.海南物業(yè)管理中業(yè)主自治難問題探析[J].山西省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（2）：55-57.

[7]亞里士多德.政治學(xué)[M].吳壽彭，譯.北京：商務(wù)印書館，1965：68.

[8]LAWRENEC L，PEARL C.The Forma-tion of Owners Corporations in Hong Kongs Private Housing Estates[J].Property Management，2004（1）：55-68.

[9]張金娟.住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新[J].城市問題，2013（7）：2-8.

[10]陳青.博弈與重構(gòu)：走出業(yè)主自治內(nèi)部糾紛之困——一種社群主義下的法經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)知[EB/OL].（2011-12-26）[2015-04-15].http：//epub.cnki.net/kns/brief/result.aspx？dbPrefix=CIPD.

[11]張農(nóng)科.基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主大會(huì)[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011：142.

[12]耿諾.業(yè)主公共決策平臺(tái)明日啟用[N].北京日報(bào)，2010-09-30（5）.

[13]南京推行業(yè)主公共決策平臺(tái) 今后業(yè)主可在網(wǎng)上投票選物管[N].南京日報(bào)，2013-11-27.

[14]朱濤.中國業(yè)主自治組織主體地位的演進(jìn)與建構(gòu)[M] //陳小君.司法研究.北京：法律出版社，2015：108.

[15]張媛.淺議網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)管理研究進(jìn)展[J].信息科學(xué)，2010（4）：45.

（編輯：段明琰）