論業(yè)主共同管理權(quán)行使的集中程度

盧凝

摘要：共同管理權(quán)是指業(yè)主對于建筑物共有部分和共同事務從事管理的權(quán)利。業(yè)主大會是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財產(chǎn)和共同生活事務的自治組織。作為共同管理權(quán)落實途徑的組織保障，業(yè)主大會便于該權(quán)利的行使，利于公共秩序的維持。鑒于此，賦予業(yè)主大會獨立的民事主體、民事訴訟主體地位是理所應當?shù)?，但是業(yè)主大會的法律規(guī)定尚不成熟、缺乏監(jiān)管程序、運行機制不完善等一系列問題，使得將業(yè)主大會視為法人這一觀點值得商榷。

關鍵詞：業(yè)主大會 民事主體 共有權(quán) 共同管理權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2019）08-0056-02

一、觀點的提出

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的人口涌向城市，由此帶動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速崛起，越來越多的人住進小區(qū)，成為業(yè)主，在地下與地上的公共區(qū)域，在一棟棟的單元樓房之間，一系列問題也隨之產(chǎn)生。為了更好地管理，和諧地生活，業(yè)主大會應運而生。業(yè)主大會擁有自己的獨立財產(chǎn)，能夠以自己的名義享受權(quán)利、承擔義務，具有與法人類似的性質(zhì)特點。在實踐中，業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，與其簽訂物業(yè)服務合同，將大部分職能淡化或者轉(zhuǎn)移給了物業(yè)服務企業(yè)。在中國，業(yè)主大會的設立不具有強制性，《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會未賦予法人人格。[1]本文將從此處為切入點，結(jié)合實際研究業(yè)主大會在共有區(qū)域的管理過程中起到的作用，梳理各類觀點對于業(yè)主大會的性質(zhì)界定，明確法律規(guī)定中業(yè)主大會的職權(quán)。通過對當前社區(qū)情況的實際分析，將業(yè)主大會與物業(yè)公司作對比，得出對業(yè)主大會民事主體地位的觀點，并針對業(yè)主大會未來發(fā)展提出相關建議。

二、業(yè)主大會制度簡述

（一）業(yè)主大會的產(chǎn)生與規(guī)制

小區(qū)管理是近年來一種新生事物。隨著城市化建設發(fā)展進程的加快，影響越來越大。業(yè)主逐漸意識到要積極關心小區(qū)管理，主動維護自身利益，營造良好生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量。在此基礎上，業(yè)主大會應運而生。

物權(quán)法第75條賦予了業(yè)主設立、選舉業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利，機構(gòu)成員由業(yè)主選舉產(chǎn)生，決議由業(yè)主委員會成員表決通過，業(yè)主的意志通過業(yè)主大會的決議表現(xiàn)，通過決議規(guī)范建筑區(qū)劃內(nèi)的管理、建設，保障業(yè)主權(quán)利，維護良好的社會秩序?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，專有部分面積超過建筑物總面積一半且已經(jīng)完成交付手續(xù)的住宅，或者首套住宅交付使用兩年及以上的，該小區(qū)物業(yè)管理公司要在所在地的區(qū)房地產(chǎn)主要管理機構(gòu)部門的協(xié)助下組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的執(zhí)行決策機構(gòu)。另外，業(yè)委會成員應該主動接受全體業(yè)主監(jiān)督，在業(yè)主授權(quán)的范圍內(nèi)開展工作，定期開業(yè)主大會，定期公布賬目，以便工作的公開透明，增加信任和支持度。

（二）業(yè)主大會的性質(zhì)與職能

業(yè)主大會是某一建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主的基層自治組織，代表了業(yè)主共同管理權(quán)的集中行使，其成立應由業(yè)主自發(fā)自行自主組織籌建。物權(quán)法第78條規(guī)定了業(yè)主大會通過的決定的效力。該規(guī)定是約束力與保護方法即撤銷權(quán)的規(guī)定，雖然在一定程度上避免了少數(shù)人受利益驅(qū)使導致大多數(shù)業(yè)主的利益受侵害的做法，但是在實踐中，由于相關數(shù)據(jù)的認定存在問題（例如業(yè)主之間惡意矛盾、公共區(qū)域的管理無人問津等情況），較難使得法院就該訴訟請求作出相應判決。實際生活中，由于業(yè)主委員會成員均從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，成員平時都有諸多事務，難以有足夠精力履行職責。況且在一個小區(qū)中，每個人的利益訴求不同，因此難以形成統(tǒng)一，造成業(yè)主大會難以成立，共同管理權(quán)集中行使困難的局面。

三、業(yè)主大會為什么不能成為法定主體（法人）

對于業(yè)主大會的法律主體地位問題，學者有著不相同的觀點，其中一種觀點為：業(yè)主大會成立的目的在于便于管理業(yè)主的共同事務和共同財產(chǎn)，而非從事經(jīng)營性活動，加之其無獨立的財產(chǎn)，無法獨立承擔民事責任，也無訴訟主體資格，不得作為原告被告參加訴訟。[2]另一種觀點認為：業(yè)主大會為一獨立民事主體，其擁有的一些共有財產(chǎn)可以登記在名下作為解決有關義務和責任的承受問題的途徑。[3]

筆者認為，業(yè)主大會的共有財產(chǎn)不具有義務和責任的可承擔性，鑒于上文分析的業(yè)主因各種原因，無法較好地通過業(yè)主大會行使共同管理權(quán)，因此如果業(yè)主大會作為被告被判決賠償損失責任，業(yè)主大會沒有變賣這些共有財產(chǎn)的權(quán)利，否則將很大程度上損害大部分業(yè)主的利益。再者，最高人民法院曾于2002年發(fā)布關于業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格的司法解釋，時間間隔久遠，當前在司法實踐中，更多地是將此類案件合并審理，反而較少將業(yè)委會單獨作為訴訟主體。從側(cè)面反映出業(yè)委會的實際實施運作是存在缺陷，較難在短時間彌補的。

在現(xiàn)實生活中，即使成立了的業(yè)委會，也都存在時限極短，大多由于內(nèi)訌和遭到數(shù)百業(yè)主要求下臺而分崩離析，盡管這些業(yè)委會都沒有宣布解散，但是大多數(shù)委員都灰頭土臉回家了，業(yè)主們自然也都不再當回事了，任其自生自滅，沒有第二屆。[4]由于法律法規(guī)中沒有關于建立業(yè)主監(jiān)事會和業(yè)主代表大會的規(guī)定，即使成立了業(yè)委會，卻沒有相關監(jiān)督監(jiān)管機制，也缺乏政府部門的管理，這樣的組織自然無法長期運作下去。

業(yè)委會存在的三大問題，一是自身難保，二是缺乏管理經(jīng)驗，三是社會各個方面成本的增加，而漲物業(yè)費卻遇到重重阻力，服務質(zhì)量逐年下降，業(yè)主抱怨，想維護自身利益的呼聲高漲，由此陷入惡性循環(huán)，物業(yè)公司也不愿意砸飯碗，阻撓成立業(yè)委會也就不難理解了。

四、業(yè)主大會的發(fā)展建議

業(yè)主大會制度的作用在于發(fā)揮業(yè)主的管理自治權(quán)，減少矛盾產(chǎn)生，設立業(yè)主大會是共同管理權(quán)的體現(xiàn)，對業(yè)主自身合法權(quán)益的保障有著重大意義，通過激發(fā)業(yè)主參與集體事務的愿望，一定建筑區(qū)域內(nèi)的安定團結(jié)得到實現(xiàn)，甚至能夠保證社會的安全穩(wěn)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為社區(qū)管理的代理人，需要由一定的部門進行監(jiān)管，地方行政部門對其成立應當設立一定的門檻，界定相關規(guī)則?；跇I(yè)主大會的基層自治組織性質(zhì)，業(yè)主應當自發(fā)自行組建，選舉大會的相關負責人。然而即使是在一個整體的建筑范圍內(nèi)，業(yè)主們的觀點和意見難以達成一致，因此，業(yè)主大會的成立具有相當大的困難。此時地方行政管理部門應當提供一定的協(xié)助，依照相關法律規(guī)章，參照以往業(yè)主大會的良好經(jīng)驗，協(xié)助指導某一小區(qū)的業(yè)主大會的成立。

同時，業(yè)主可以委托專門從事物業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)實行物業(yè)管理。這也符合物權(quán)法第81條針對業(yè)主對所居住區(qū)域內(nèi)的建筑物和公共設施的管理權(quán)和委托權(quán)的規(guī)定，即區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)決定物業(yè)的管理方式，或者自行管理，或者交由專門機構(gòu)管理。推選真正關心和維護小區(qū)利益，不謀私利的業(yè)主代表管理小區(qū)事務，同時積極支持和監(jiān)督他們的工作。要選聘一個好的物業(yè)公司來管理服務小區(qū)業(yè)主，訂立服務合同，把雙方的權(quán)利責任義務規(guī)定明確。在實際中，萬科、萬達、碧桂園等地產(chǎn)行業(yè)，在物業(yè)方面已經(jīng)具有相當成熟的物業(yè)服務產(chǎn)鏈，在廣東佛山的東海銀灣小區(qū)違建成風，業(yè)主們不滿意原本物業(yè)服務，歷時半年籌備，東海銀灣小區(qū)首屆業(yè)委會選舉經(jīng)15天公示并向有關政府部門備案誕生，并且聘請萬科物業(yè)管理。這是佛山小區(qū)業(yè)主在實現(xiàn)小區(qū)自治、民主管理、服務業(yè)主中一個成功的案例，也體現(xiàn)了業(yè)主的共同管理意識的提升，不失為共同管理權(quán)集中行使的范例。

參考文獻：

[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].北京：法律出版社，2007.

[2]王利明，尹飛，程嘯.中國物權(quán)法教程[M].北京：人民法院出版社，2007.

[3]物權(quán)法[M].北京：中國人民大學出版社，2017.

[4]林一海：為什么絕大多數(shù)業(yè)主委員會的壽命難以超過一年[OL]. http：//m.kdnet.net/share-9898979.html？sform=club.

責任編輯：孫瑤