環(huán)京樓市還能火下去嗎？

袁秀麗

北京的高房價眾所周知，如今隨著北京購房需求外溢，帶動了京城周邊房地產(chǎn)市場，包括燕郊、香河、永清、固安、涿州、大廠等地區(qū)在內(nèi)的樓市異?；馃?。

3月19日正值周末，分布在燕郊、香河、永清、固安環(huán)北京樓市的7個項目入市，其中燕郊的匯福悅榕灣和首爾甜城等項目全部售罄。在環(huán)北京樓盤售樓處，人山人海的開盤現(xiàn)場，幾乎已經(jīng)成為常態(tài)，其中以燕郊最為典型，該區(qū)域目前也是環(huán)北京樓市房價最高的地方。此外，永清、香河等區(qū)域也不甘落后，憑借價格及區(qū)位優(yōu)勢成為環(huán)京樓市中的后起之秀。

在北京城區(qū)進入豪宅開啟元年的2015年，環(huán)北京樓市就已經(jīng)乘虛而入占領剛需市場。京城需求的溢出效應讓環(huán)京樓市受益匪淺，在全國去庫存的大背景下，環(huán)京樓市因房價漲幅過快而遭遇到只有一二線城市才能享受到的調(diào)控待遇。即便如此，北京購房者仍然對環(huán)京樓市“情有獨鐘”。

隨著調(diào)控步伐的緊緊逼近，環(huán)京樓市還能繼續(xù)火下去嗎？

燕郊房價不輸北京

“買房不到三年，都快翻倍了。”近期一直在忙著裝修的彭小姐抑不住興奮地說，2013年買了位于大廠一套兩居室，當時的價格是9000多元/平方米，如今房價已經(jīng)漲到了16000元/平方米。當年彭小姐之所以去環(huán)北京購房，是因為北京限購，而她本人的社保不足五年，但又擔心房價上漲，所以決定購買了環(huán)北京的房產(chǎn)。她一直很慶幸自己的“英明”決定。

大廠并非房價漲幅最高的區(qū)域，與北京市通州區(qū)隔潮白河相望的燕郊鎮(zhèn)才是環(huán)北京樓市的佼佼者。自去年以來，燕郊房價一路狂奔，成為環(huán)京樓市中最火的區(qū)域。目前已達2萬元/平方米。跟去年年初相比，漲幅已達100%。而3月，燕郊多個項目相繼沖破2萬元大關。其中匯?！傞艦车木鶅r為23000元/平方米，港中旅·海泉灣達24000元/平方米，首爾甜城的花園洋房也賣到23000元/平方米。二手房售價也一路高漲。

目前燕郊的價位甚至超過北京部分區(qū)域。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年三月，北京新房市場成交均價為31322元/平方米。而位于北京遠郊的平谷區(qū)，3月份二手房均價還沒到15000元/平方米。

除了價格快速上漲外，燕郊樓市的成交量也不遜色，開盤即售罄的現(xiàn)象屢見不鮮。

3月19日，距離上次開盤僅兩周時間，燕郊匯福悅榕灣再次開盤，600套房源在3小時內(nèi)售罄。在開盤現(xiàn)場，購房者會匯成的人浪、牽手組成“人墻”的保安以及售樓處內(nèi)聲嘶力竭的銷售員們，儼然一幅火熱的燕郊搶房圖。

在以往燕郊的購房者中，大多是以自住為主，但近年來，投資比例正在上升。

劉先生就是這樣一位典型的購房者，8年前他在燕郊購買過一套房，當時是因為北京房價過高，他選擇在燕郊買房居住。但看到節(jié)節(jié)攀升的房價，去年他又購置了一套燕郊的房產(chǎn)，這次純粹是為了投資。他對記者說：“我在這里已經(jīng)買了第二套房了?！毕矏傊橐缬谘员?。

燕郊樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，由2009年的3000元/平方米漲到現(xiàn)如今的20000元/平方米，沒有令投資者失望。

經(jīng)過此輪環(huán)京購房潮，目前燕郊在售及待售的樓盤數(shù)量并不多。

包括匯福悅榕灣、首爾甜城、中駿·四季花都、碧桂園時代城、長安壹線、嘉都、黃金藍灣、港中旅海泉灣、天洋城4代等，還有部分樓盤處于無房源可售的狀態(tài)。

價格洼地成投資新寵

在環(huán)京樓市，燕郊房價正在被熱情的購房者推高，與此同時，處于價格洼地的永清同樣受到追捧。永清隸屬河北省廊坊市，位于河北中部，京、津、保三角地帶中心，北距首都60公里，東距天津市60公里。近年來，受到京津冀利好的影響，隨著高速、京霸城際高鐵的建設、北京新機場造勢，永清樓市日益火爆，大有媲美燕郊的趨勢。

“永清搶房就像搶白菜?！睋?jù)3月剛剛在永清購買了一套60平米房產(chǎn)的邢小姐介紹，她的多位同事購買了位于永清的房子，價格不過才6000多元/平方米，與北京的房價比起來，就相當于零頭。其中一些人買房前，竟然沒有到過現(xiàn)場，主要是對價格的上漲有信心。對他們來說，將來用于自住的可能很小，大部分人是看好區(qū)域潛力，坐等升值。

邢小姐說，在訂購前，她開車去了永清，對地理位置做詳細的了解，對永清房產(chǎn)的升值空間很有信心。

據(jù)記者了解，3月9日，位于永清高新區(qū)的森林新都孔雀城二期高層板樓加推，共824套房源，起價7300元/平方米。當天800余套房源全部被內(nèi)部認購。同在當天，榮盛阿爾卡迪亞花語城項目開出了4-5棟樓，當天即“日光”。在此前的3月5日，國瑞生態(tài)城雅仕苑加推兩棟樓加另外一個樓的一個單元，所有房源也是當天售罄。

永清樓市頻現(xiàn)日光，與其目前的價格優(yōu)勢不無關系，而且隨著需求增加，價格上漲也在所難免。

據(jù)了解，森林新都孔雀城年前報價5900元/平方米起，3月初價格變?yōu)榱?300元/平方米起；國瑞生態(tài)城雅仕苑，1月成交價5600元/平方米左右，3月初認購達到6500元/平方米。而且這一價格也在不斷上漲刷新中 。

根據(jù)規(guī)劃，永清將擁有通往北京的高鐵京霸城際鐵路（只需20分鐘到達北京市區(qū)），北京亦莊延長線也將直通永清，有望與京霸城際鐵路在永清交匯，永清或將成為北京周邊首個雙軌交通的區(qū)域。此外，動批搬遷帶動大量人口涌入。這些利好均是支撐永清房價上漲的動力。

除永清之外，淶水同樣是靠價格取勝的環(huán)京樓市。4月9日，位于淶水產(chǎn)業(yè)新城配套住宅華銀城·青年港開盤，1680套房，一日被搶光。據(jù)記者了解，華銀城·青年港為首次開盤，均價才4500元/平方米左右。

誰在攪動環(huán)京樓市？

目前，燕郊房價直奔3萬/平方米，大廠新房單價已超過1.4萬元/平方米，最高價已突破1.9萬元/平方米。香河新房單價已超過9000元/平方米，最高價已突破1.4萬元/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“整體來看，過去一年北三縣的漲幅甚至超過了深圳。”

這里所說的北三縣是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴嚴實實，成為河北的“飛地”。特殊的地理位置，讓這里成為了河北的經(jīng)濟特區(qū)，北京最近的“后花園”。

北三縣房價飛漲源于去年，2015年7月，北京市委十一屆七次全會通過了加快通州市行政副中心建設，此前的兩月，“北京市政府要遷往通州”的傳聞此起彼伏，就讓一度平淡的通州樓市火熱起來，如今消息落地，房價的上漲趨勢可想而知，進而帶動與通州相鄰的北三縣樓市。

迫于房價上漲壓力，北京通州出臺史上最嚴格住房限購政策。此后，通州外溢需求更是成就了北三縣房價1年100%的漲幅。

由于緊鄰北京和不受北京市限購政策影響，長期以來環(huán)京樓市吸納了不少北京外溢的剛需客群和看好這些區(qū)域發(fā)展的投資性客群，這成為“北三縣”樓市持續(xù)火熱的條件。

2016年，北三縣在“降首付”、調(diào)整“公積金”、“降契稅”等多個去庫存政策利好的刺激下，跟著全國房地產(chǎn)市場一同迎來樓市的春天。

今年3月底，有媒體報道，“北三縣”的用地規(guī)劃、人口總量指標以及建筑規(guī)劃歸屬北京市通州區(qū)政府和河北省廊坊市政府共同管理。雖然隨后這一消息被官方辟謠，但對樓市也起到火上澆油的影響。

限購能阻擋購房潮嗎？

由于房價比北京低，加之限購、信貸政策不如北京嚴苛，尤其是京津冀協(xié)同發(fā)展、北京市屬單位部分或整體遷至通州、軌道交通等各種利好接踵而來，令北三縣房地產(chǎn)迅速膨脹。

樓市的快速上漲，必然引來政府主管部門關注，隨之而來的就是調(diào)控。環(huán)北京樓市也沒有逃離這個宿命。

4月1日愚人節(jié)當天，瘋傳多時的環(huán)京樓市調(diào)控政策終于在河北省廊坊市落槌。4月2日，廊坊市政府門戶網(wǎng)站轉載了廊坊日報發(fā)布的同一消息，將這條新聞坐實。這份簡稱“廊九條”的調(diào)控新政包括：根據(jù)該調(diào)控政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。主要是針對環(huán)京縣（市），包括三河市、大廠回族自治縣、香河縣和固安縣。

這次調(diào)控政策出臺，被普遍認為起源于燕郊房價暴漲。目前來說，房價達到峰值。很多業(yè)主正在關注3月燕郊樓市上演的狂熱搶房大戰(zhàn)能否持續(xù)？

據(jù)一位在香河看房的張女士說，房價越調(diào)越高，燕郊房價一直是跟著通州漲，現(xiàn)在通州限購又將建設成北京市行政副中心，所以未來升值空間值得期待。另外，這次廊坊調(diào)控首付上調(diào)一成的影響有限，多付一成首付不會阻止購房者買房。

調(diào)控政策下發(fā)第二天的4月2日，燕郊的嘉都項目開盤。售樓大廳內(nèi)依然有很多人在咨詢。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進表示，從置業(yè)和投資角度看，一線城市周邊區(qū)域樓市呈現(xiàn)了價格上升的態(tài)勢。對于剛需且受限購政策影響的購房者而言，積極入市依然應該定性為理性的購房策略。而對于部分投資客而言，近期也應該警惕一線城市周邊區(qū)域樓盤價格虛高的風險，在入市過程中應稍許謹慎和冷靜。

著名財經(jīng)專家，中央電視臺財經(jīng)頻道評論員馬光遠從投資角度分析稱，北京與周邊地區(qū)的協(xié)同發(fā)展對周邊區(qū)域產(chǎn)生了極大的帶動效應，對投資人來說，要用長遠的動態(tài)眼光去審視環(huán)北京區(qū)域在硬件、產(chǎn)業(yè)轉移方面的利好。