起底“首付貸”

方王洋

去年底以來(lái)的一二線樓市火熱的局面，背后隱現(xiàn)首付貸的身影。是幫助剛需族、改善族早點(diǎn)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的短期借貸工具，還是投資客、投機(jī)客使用杠桿、配資炒房的利器？不少人擔(dān)憂，首付貸引導(dǎo)資金過(guò)快地流入樓市，過(guò)高的杠桿容易誘發(fā)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，甚至是金融風(fēng)險(xiǎn)。3月12日，央行副行長(zhǎng)潘功勝表態(tài)，首付貸屬違法，央行將清理整頓。中介、P2P平臺(tái)的首付貸產(chǎn)品迅速下架。

那么，“首付貸”到底是什么？風(fēng)險(xiǎn)何在？

從摸底到被指“違法”

一二線樓市火熱的背后，是首付貸事件的不斷發(fā)酵。

3月4日，深圳市開(kāi)始對(duì)網(wǎng)貸平臺(tái)、小貸公司涉及眾籌買房、“首付貸”或其他高杠桿放貸的情況進(jìn)行摸底排查。繼深圳之后，北京也開(kāi)啟摸底涉嫌高杠桿房貸的進(jìn)程。3月9日，上海市啟動(dòng)首付貸摸底調(diào)查行動(dòng)。隨后，廣州也展開(kāi)了對(duì)首付貸情況的深入調(diào)查。

在一系列排查研究之后，“首付貸”這一房地產(chǎn)金融產(chǎn)品被官方打上了“違法”的標(biāo)簽。

就在3月12日，央行副行長(zhǎng)潘功勝在十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議舉行的記者會(huì)上稱：央行與相關(guān)部門一起，結(jié)合即將開(kāi)始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

官方說(shuō)法一出，不僅是傳統(tǒng)中介的首付貸業(yè)務(wù)偃旗息鼓，不少P2P平臺(tái)的首付貸產(chǎn)品也紛紛下架。根據(jù)盈燦咨詢3月14日針對(duì)20家主要對(duì)接首付貸資產(chǎn)的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)進(jìn)行的調(diào)查顯示，其中有17家平臺(tái)停止了首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)，有一家平臺(tái)仍在發(fā)首付貸，兩家借款端仍然有相關(guān)業(yè)務(wù)展示。

相關(guān)房地產(chǎn)中介人士表示，首付貸現(xiàn)在正處于風(fēng)口浪尖，中介對(duì)于與首付貸相關(guān)的金融產(chǎn)品也是謹(jǐn)慎對(duì)待，暫停服務(wù)是普遍的選擇。

何為“首付貸”？

所謂“首付貸”，即相關(guān)貸款資金可用作購(gòu)房首付款，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介等設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。這樣，房地產(chǎn)加強(qiáng)了杠桿，購(gòu)房者可以在首付貸“場(chǎng)外配資”的支持下提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

記者了解到，首付貸主要分為兩種，有抵押和無(wú)抵押。一名房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士告訴記者，無(wú)抵押首付貸的審核更加嚴(yán)格，通常貸得的資金很低，放款額度往往在30萬(wàn)元以內(nèi)。而有抵押的首付貸通常針對(duì)的是二手房的交易，購(gòu)房者通常自己有住房，但出售已有房源與購(gòu)買新房的交易時(shí)間不匹配，在短時(shí)間內(nèi)湊齊首付資金緊張，就將已有住房抵押換取新房的首付。

實(shí)際上，自從互聯(lián)網(wǎng)+進(jìn)入中介行業(yè)，金融平臺(tái)搭建已被業(yè)內(nèi)公認(rèn)為中介行業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)的一大趨勢(shì)。以鏈家為例，目前其已將經(jīng)營(yíng)的觸角伸向了新房、金融、裝修等房地產(chǎn)上下游領(lǐng)域，而非僅限于傳統(tǒng)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。而鏈家持有的第三方支付牌照，也為其相關(guān)金融業(yè)務(wù)提供了資質(zhì)和可能性。

盡管行業(yè)趨勢(shì)如此，但對(duì)于混雜的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前首付貸產(chǎn)品正處于“半監(jiān)管”狀態(tài)。不久前，有多名業(yè)內(nèi)人士指出，此類P2P平臺(tái)或產(chǎn)品，部分或存在涉嫌自融或利益輸送的風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，對(duì)中介和代理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，涉足房地產(chǎn)金融，優(yōu)勢(shì)可以說(shuō)是促進(jìn)了市場(chǎng)交易，但從資金使用通道來(lái)說(shuō)不夠透明，蘊(yùn)含了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

規(guī)模50億？1萬(wàn)億？

樓市上行背景下，部分投資客重回市場(chǎng)。首付貸被當(dāng)作撬動(dòng)房?jī)r(jià)的洪水猛獸。那么市場(chǎng)上首付貸的規(guī)模究竟有多大？

此前有媒體報(bào)道，三成購(gòu)房者是借助中介公司杠桿來(lái)完成購(gòu)房的，單就中介行業(yè)而言，“場(chǎng)外配資”規(guī)?；蛟绯?萬(wàn)億元。

但也有大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的估算規(guī)模太過(guò)夸張。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾對(duì)媒體表示，首付貸使用比例大約為5%，即中介公司交易的100套房子中，大約有5套使用了首付貸業(yè)務(wù)的，首付貸業(yè)務(wù)開(kāi)展得較好的公司，可能會(huì)達(dá)到8%-10%。

除了中介公司，目前部分P2P平臺(tái)也提供首付貸服務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有近50家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)出現(xiàn)過(guò)首付貸標(biāo)（出現(xiàn)過(guò)1次符合首付貸類型的標(biāo)即進(jìn)行統(tǒng)計(jì)），其中有20家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)以對(duì)接首付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)，包括多寶貸、合匯貸等。不過(guò)目前已經(jīng)有多家平臺(tái)暫停了首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)，包括廣州e貸、房天下理財(cái)?shù)绕脚_(tái)。

根據(jù)盈燦咨詢的不完全統(tǒng)計(jì)，近8個(gè)月P2P網(wǎng)貸首付貸的累計(jì)成交量達(dá)到了43億元，由于2015年7月前首付貸的成交規(guī)模相對(duì)較小，因此P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與首付貸模式的金額預(yù)計(jì)不足50億元。

而此前有媒體報(bào)道，在深圳，負(fù)責(zé)摸底排查的深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)曾光說(shuō)：“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此次摸底排查的企業(yè)預(yù)計(jì)30家左右，所投放的‘首付貸存量規(guī)模大致在25億至30億元?！?/p>

雖然從目前看來(lái)首付貸的規(guī)模似乎并沒(méi)有想象中巨大。但一些類似于首付貸的場(chǎng)外配資渠道仍舊大有人在。

“首付貸在前幾年市場(chǎng)低迷的局面下推出時(shí)，還被業(yè)內(nèi)稱贊為有助于加快項(xiàng)目去化。在市場(chǎng)上漲時(shí)，卻被認(rèn)為助推房?jī)r(jià)上漲的推手。禁止了首付貸，購(gòu)房者也會(huì)從別的渠道尋找資金?！蹦砅2P平臺(tái)相關(guān)人士表示。

盈燦咨詢的數(shù)據(jù)也顯示，目前P2P平臺(tái)的其他房貸產(chǎn)品，如按揭貸、贖樓貸等數(shù)據(jù)并沒(méi)有明顯下降。

加杠桿購(gòu)房值得警惕

“與萬(wàn)億的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，這點(diǎn)資金明顯微不足道，所以P2P網(wǎng)貸是引起房?jī)r(jià)大漲的說(shuō)法是站不住腳的?！贬槍?duì)最近首付貸推漲房?jī)r(jià)的說(shuō)法，盈燦咨詢的分析師表示。

某P2P平臺(tái)相關(guān)人士表示，對(duì)于無(wú)抵押類的首付貸，規(guī)模較大的平臺(tái)都會(huì)進(jìn)行更為嚴(yán)格的審查，不會(huì)輕易放水。否則一旦貸款人違約，平臺(tái)將會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)?！澳壳拔覀兤脚_(tái)上首付貸產(chǎn)品的主要客戶還是以剛需、剛改人群為主，貸款也主要用于短期周轉(zhuǎn)?！?

然而，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，首付貸的整體規(guī)模雖然無(wú)法得出精確數(shù)據(jù)，但濫用首付貸對(duì)市場(chǎng)的影響卻是顯而易見(jiàn)的。

北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受媒體采訪時(shí)表示，一旦火熱的樓市出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，購(gòu)房人很有可能會(huì)出現(xiàn)斷供房貸的現(xiàn)象。這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系都會(huì)形成巨大的打擊。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，深圳利用杠桿投資投機(jī)性購(gòu)房的現(xiàn)象值得警惕。在一線城市和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)非理性繁榮、狂熱性上漲面前，關(guān)鍵在于政府管理部門和商業(yè)銀行不可放任個(gè)人投資投機(jī)者盲目而激進(jìn)地?cái)U(kuò)大杠桿。對(duì)監(jiān)管部門來(lái)說(shuō)，一方面，要防范少數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌之后所隱藏的按揭違約風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，不能任由當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)非理性大漲，否則將導(dǎo)致越來(lái)越多的自住者買不起房，同時(shí)也不利于資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

而在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅等業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市過(guò)熱是雙降、稅費(fèi)下調(diào)和去庫(kù)存等多種因素所導(dǎo)致的。在目前一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的形勢(shì)下，緩解供需矛盾才是需要共同面臨的問(wèn)題。

平臺(tái)與個(gè)人需謹(jǐn)慎考量

非理性地使用首付貸，對(duì)于個(gè)人和房貸平臺(tái)來(lái)說(shuō)同樣存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)記者了解，之前市場(chǎng)上出現(xiàn)的首付貸產(chǎn)品，對(duì)外放款額度不一，但大部分的放款金額都在房屋總價(jià)的10%-15%。按首付占總房款30%的情況計(jì)算，首付貸提供的資金可以占到購(gòu)房首付款的30%-50%之間。

以300萬(wàn)元的住房為例，借款人一般最多可以借到45萬(wàn)元，而用戶自己只需要另外掏45萬(wàn)元。這也就意味著購(gòu)房者以45萬(wàn)元撬動(dòng)了300萬(wàn)元的資產(chǎn)。

同時(shí)，據(jù)了解，很多機(jī)構(gòu)，包括部分銀行機(jī)構(gòu)在內(nèi)推出無(wú)抵押的純信用貸款，購(gòu)房者僅需提供收入證明即可申請(qǐng)貸款，貸款金額往往在20萬(wàn)-30萬(wàn)元。而此類貸款的利率甚至高達(dá)10%以上。

業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房杠桿放大的同時(shí)，也意味著購(gòu)房人資金風(fēng)險(xiǎn)的成倍放大。首付貸可以做到10倍杠桿，樓市下跌10%就會(huì)出現(xiàn)資不抵債的情況。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力做出謹(jǐn)慎的考量。

在無(wú)抵押信用貸購(gòu)房的情況下，購(gòu)房者承擔(dān)著銀行貸款和首付貸雙重還款壓力，如果無(wú)力償還，銀行還可獲得房屋資產(chǎn)，首付貸這一方只能自己承受損失。尤其是部分炒房者，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，作為資金鏈中最薄弱的一環(huán)，他們或?qū)⑹嵌嗝字Z骨牌中倒下的第一張牌。

同時(shí)，首付貸產(chǎn)品對(duì)于放貸平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

上述盈燦咨詢分析師表示，由于房地產(chǎn)與金融的結(jié)合是大勢(shì)所趨，首付貸屬于金融的一種創(chuàng)新模式，需要更加的規(guī)范，否則對(duì)于P2P網(wǎng)貸平臺(tái)、投資人、銀行都存在著風(fēng)險(xiǎn)。“首付貸由于貸款利率低使得利潤(rùn)空間本身就不大，若有違約就會(huì)出現(xiàn)壞賬。而對(duì)于有抵押的首付貸產(chǎn)品，如果購(gòu)房者的房產(chǎn)作為抵押物發(fā)放貸款，就需要對(duì)房屋進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，確保房屋的價(jià)值能覆蓋借款人的違約金額。如果是二次抵押，銀行的優(yōu)先權(quán)將高于平臺(tái)，平臺(tái)容易出現(xiàn)資不抵債的情況?！?