樓市遭遇倒春寒

曾慧娟

盡管市場對一些房價瘋漲的城市已有調(diào)控預期，但執(zhí)行的果斷，仍讓市場措手不及。深圳、上海等市場購房熱情在新政后立即熄火，新樓盤開盤去化率明顯降低，且定價低于預期，二手房市場業(yè)主報價下調(diào)，低于市場價幾十萬元甩賣的房源開始不斷增加。

與此同時，收緊政策最嚴的一線城市周邊，資金溢出效應明顯，流向一線城市的周邊地區(qū)和二三線城市，成為樓市最為火爆的區(qū)域，樓市調(diào)控呈現(xiàn)出“圍魏救趙”的效果。

而被誤傷的則是那些剛需和換房客。由于有些城市的新政要求首付提高，很多人就是付不起那多出來的一成，被攔在了樓市之外，買方違約驟然增多。

深圳上演最后的瘋狂

無論是“325政策”，還是評估價格的上調(diào)，已經(jīng)在實質(zhì)影響深圳樓市行情。從3月份的成交數(shù)據(jù)來看，上述兩項政策的出臺預期也造就了深圳樓市的最后瘋狂。

根據(jù)深圳規(guī)劃國土委提供的數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新房住宅成交4461套，環(huán)比減少17.5%，連續(xù)第三個月回落，但成交均價高達4.99萬元/平方米，環(huán)比上漲3.9%，同比更是大漲88.2%。受評估價格調(diào)整預期影響，3月二手住宅成交18706套，創(chuàng)歷史新高。

不過，深圳官方公布的二手房交易數(shù)據(jù)以過戶為標準，不能反映當月實際成交數(shù)據(jù)。根據(jù)深圳鏈家市場研究中心監(jiān)測，3月深圳二手房實際的簽約量在七八千套，較1月大幅下降50%左右，未來調(diào)控措施對市場的影響將陸續(xù)在數(shù)據(jù)上得到體現(xiàn)。

但目前深圳樓市的看房量已經(jīng)銳減、置業(yè)者觀望迅速增加。到3月底，深圳二手房價格基本已經(jīng)停漲，甚至部分業(yè)主開始降價出售。

當?shù)孛襟w報道，3月27日潛龍公館開盤現(xiàn)場，開發(fā)商以均價5.3萬元/平米帶精裝修開盤，低于此前的預期價格，但銷售率卻只有六七成，相比之下，周邊二手房價格已普遍在5.8萬-6.5萬元/平米之間。

“如果早開盤一個月，五六萬的價格早就是日光盤了?！睗擙埞^的有關(guān)銷售負責人稱。

美聯(lián)物業(yè)深圳總經(jīng)理江少杰認為，二套首付調(diào)高至四成影響較大，尤其是針對快進快出的短線炒家，只要市場橫盤，就要虧利息，接下來半年到年底，絕對會有短炒投資者讓利出貨，樓市將處于動蕩期。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在3月第四周，深圳中原經(jīng)理指數(shù)直接跌到了2014年9月以來的最低點，深圳有兩成業(yè)主下調(diào)報價，而低于市場價幾十萬元、急賣的業(yè)主也在增多，有的最高比市場價低10%。

上海10月房價會下跌？

此番樓市新政展現(xiàn)出了新特點，而老百姓更關(guān)心的是：調(diào)控最終能否獲得良好的政策效果呢？

來自佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，3月28日—4月3日，上海新房成交出現(xiàn)明顯下跌。新建商品房成交面積為52.26萬平方米，環(huán)比前周下跌41.70%，其中商品住宅成交面積為28.36萬平方米，環(huán)比前周下跌60.44%。同時，新房供應明顯增加。上述時間段內(nèi)，上海新建商品房新增供應57.41萬平方米，環(huán)比前周上漲19.70%。

盡管僅憑一周的成交數(shù)據(jù)，還不能宣告樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，但初步印證了當前樓市買賣雙方心態(tài)的變化。一方面，購房者開始觀望，放緩入市節(jié)奏；另一方面，開發(fā)商不再惜售，開始加速跑量，以求落袋為安。

上海易居研究院副院長楊紅旭認為，去年上海樓市成交40%的客戶是非上海戶籍。新政一出，他預測4月將進入觀望狀態(tài)。

一手房市場，年銷售300億元至500億元的房企或?qū)⑹艿叫抡山缓笾?、銷售規(guī)模增長放緩的沖擊。二手房市場對于政策的變化更敏感，一些業(yè)主已經(jīng)搶先調(diào)低了報價。上海中原地產(chǎn)多家分行透露，已出現(xiàn)賣家降價現(xiàn)象。在浦東碧云板塊，有一名置換型客戶，房子剛定好，本來二手房可以慢慢賣的，結(jié)果政策出來后，原來掛牌1150萬元的別墅，現(xiàn)在愿降價到990萬元賣，而且還可以談價格?？亟貐^(qū)，二手房掛牌量方面變化不大，但看房客明顯減少，其中30%客戶是非滬籍客戶，受新政影響不能購房。上海中原地產(chǎn)西站區(qū)域分行透露，遭遇了近期最冷清的一個周末，來客量有所減少，比前幾個周末減少大約40%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，根據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，歷次上海樓市調(diào)控政策面從嚴開始的月份計算，大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期。從這個時間點來判斷，當前上海樓市政策在3月底出臺，那么10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時間段。

在歷年的第四季度，往往是開發(fā)商們尤其是品牌開發(fā)商們沖刺銷售業(yè)績的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進入市場成交量的低谷期，那么對于上海的開發(fā)商們來講，在沖刺銷售業(yè)績的時候市場“啞火”了。因此在10月份為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市勢必會出現(xiàn)“降價”甚至“大幅降價”以價換量的局面。

不過，也有不少業(yè)內(nèi)人士擔心，由于此次調(diào)控政策依然發(fā)力于需求端，抑制需求的作用只能是中短期的。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒就表示，如果不增加供給，長期看，短期被壓抑的需求并沒有真正消失，并且在高壓沉默之后，往往最終可能還是會出現(xiàn)成交上升的局面。

資金流向一線周邊和二線

一線城市房價降溫，周邊地區(qū)的樓市快速升溫。

4月7、8兩日，蘇州今年的首場大型土地拍賣會轟動了地產(chǎn)朋友圈。在這場土拍會上，超過40家房企覬覦蘇州出讓的13宗土地，除了萬科、融創(chuàng)、碧桂園、中海等熟悉身影，泰禾、東原等將近十家房企則是首次在蘇州露面。最終，本場土拍誕生了13個單價及總價地王，累計攬金250.76億元，整體溢價率高達195.21%。

另據(jù)蘇州搜狐焦點網(wǎng)統(tǒng)計，蘇州樓市商品房3月成交套數(shù)增加521套，漲幅達139.68%；成交面積增加4.7萬余平方米，漲幅達112.91%。

在緊鄰上海的昆山，萬科新推出的500套房源被搶購一空，買房者中七成來自上海；鄰近深圳的一個樓盤，開盤當天就賣出了八成。

與此同時，二線城市的成交量爆發(fā)?？旆烤W(wǎng)對一、二、三線30個城市進行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，15個二線城市3月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長了160%。其中，杭州環(huán)比增幅最高，超過了300%。天津市新建商品住宅成交套數(shù)、成交金額和成交單價同時刷新歷史紀錄。

據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局主管的“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計，4月2日至4日，南京共認購商品住宅1352套，創(chuàng)6年來新高。至4月5日，南京可售房源為3.1萬余套，僅夠消化2到3個月。

楊紅旭認為，一線城市政策收緊后，資金的溢出效應明顯，流向一線城市的周邊地區(qū)和二三線城市，呈現(xiàn)出“圍魏救趙”的效果?！皞€別城市（出臺了）抑制需求（的政策），這個需求并不會消失，而是被擠壓到其他地區(qū)。主要是兩類地區(qū)：大都市的環(huán)周邊地區(qū)，像上海的昆山；核心的二線城市，像杭州。需求開始從一線向二線蔓延?！?/p>

中原地產(chǎn)研究部對54個城市成交量的監(jiān)測也反映出同樣趨勢：二線城市成交量同比上漲近一倍。分析稱，其原因在于二線城市購房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價也明顯低于一線城市，所以購房者會積極認購、加速成交。

分析指出，南京、合肥、武漢等二線城市政策大都以短期降溫為主，并未觸及實質(zhì)性的增加土地供應等手段，或難改房價繼續(xù)上漲的現(xiàn)狀。

后續(xù)糾紛待解

在上海、深圳等諸多城市出現(xiàn)一些購房者因政策調(diào)整后，沒有了購房資格，但房產(chǎn)正在交易中，后續(xù)違約賠償如何處理？雖然3月24日網(wǎng)上交易中心因系統(tǒng)癱瘓做了3小時的延長，但可以確定的是沒有趕上網(wǎng)簽的大有人在。

即便是趕上網(wǎng)簽的，迎接他們的是一筆不菲的開支。“滬九條”中明確提出廢除3·30新政，“二套房為非普通住房的，首付提高到70%；普通住房的， 首付提高到50%”。對此，中國人民銀行上?？偛空{(diào)查統(tǒng)計研究部主任王振營在發(fā)布會上兩次強調(diào)，限貸則是為了更進一步使市場的供求關(guān)系回歸理性。

現(xiàn)在，市場上還發(fā)酵著呼吁取消“因為新政導致購房資格喪失產(chǎn)生的違約賠款”的聲音，不過截至發(fā)稿，尚未有相關(guān)部門對此做出說明。

這些都只是房產(chǎn)調(diào)控后不良影響的冰山一角，更大的糾紛可能在后頭。就在房產(chǎn)新政公布后，網(wǎng)上有人問：“我這幾天正在忙房子置換。原本是符合所有購房條件的，上海調(diào)控新政出來后，要求社保連續(xù)滿5年，就失去購房資格了，但房產(chǎn)正在交易中。對正在交易中的房產(chǎn)，如果因為政策變化而失去購房資格出現(xiàn)違約，該怎么辦？”

這并不是孤例。社交媒體上充斥著類似案例，有交了定金但沒達成交易的；有買家下指令給中介網(wǎng)簽，但是中介由于種種原因未能完成網(wǎng)簽的……可以想象到的一個場景是，在接下來相當長一段時間內(nèi)，法院新增的很多案例會是房產(chǎn)交易無法達成的訴訟。

當然，這并非是此次房產(chǎn)調(diào)控后遺癥，幾乎每次政策從緊的房產(chǎn)調(diào)控，都有此種問題，只不過此次房地產(chǎn)市場調(diào)控新政的深度和廣度比以往都大，因此后遺癥顯得特別大而已。