閩系軍團 后生可畏

龔小鋒

“每天一覺醒來就要完成一個億?！卑葱褫x集團總裁林峰的話來說，旭輝今年立下的銷售目標為365億元，壓力不小。旭輝和泰禾等房企，代表了閩系軍團日益舉足輕重的地位。在京派和粵派等房企大放異彩之后，閩系軍團異軍突起。

無論是率先走出去的世茂、旭輝，還是后來的泰禾、陽光城，后起之秀的閩系，如那句閩南語歌曲中所唱的“愛拼才會贏”一樣，閩系房企開始走出向全國擴張的步伐，甚至將總部遷移到上海。機構的數(shù)據(jù)甚至顯示，中國房地產(chǎn)企業(yè)前100強名單中，閩系房企占據(jù)了五分之一。

“遷都”上海

不同于京、滬、粵、渝，有著天生區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢做后盾，建國后海峽兩岸關系在一定程度上也限制了福建的發(fā)展。為了謀求生存，也成就了閩商走出去和闖蕩的勇氣。

“最近非常忙，老板也來北京開會了，集團也在北京開會?！备＝ㄒ患议}系房企品牌人士告訴記者，雖然公司發(fā)展不如泰禾這樣的房企，但是老板還是很重視北京的政治地位。

對于閩商來說，北京和上海是不可忽視的江湖，甚至不少閩系房企還將總部搬到了上海。3月16日，福建房企融信中國正式宣布總部已遷入上海，這意味著又一個閩企走出福建，借力上海邁向全國化布局。在此之前的1月13日，融信中國赴港上市，成為2016年第一個在香港成功上市的內(nèi)地房企。

“上海是中國的經(jīng)濟中心，未來也會成為國際金融中心，在這里，匯集了大量優(yōu)勢資源?！比谛胖袊放茽I銷中心總經(jīng)理單偉近日表示，融信中國在香港上市后，也需要一個更大、更高、更好的平臺，與更多優(yōu)勢資源對接。這是融信之所以選擇將總部搬遷到上海的重要原因。

除了剛剛定居上海的融信，同樣出身福建的正榮集團總部也將在今年搬遷到上海。按照正榮集團的構想，正榮遷址上海之后將形成福州、上?！半p總部”的管理架構。其中，上?？偛繉⒇撠煿芸亍⑵放萍霸谌A東的拓展，而福州總部的職能主要是制定戰(zhàn)略及投融資等重大決策。

閩系房企將總部遷移至上海在早幾年前就已經(jīng)備受關注。目前在上海的閩企有世茂、陽光城、旭輝控股、正榮集團、融信集團、寶龍地產(chǎn)等，都不約而同以上海以及長三角核心城市圈為原點，展開了全國化布局。

“早幾年閩系房企來到上海，主要是為了得到更多的資金與人才資源的支持?！币幻呀?jīng)搬遷至上海的閩系房企人士說，相比之下，進入北京的成本太高，進駐上海相對簡單一些，還可以有效縮短管理半徑。

百強房企中，大部分房企將總部設在一線城市，其中，主要集中在上海或北京。幾年前，陽光城集團總裁陳凱對外表示，“落子上海是看好這個中國經(jīng)濟、金融和技術中心的未來發(fā)展?jié)摿Α薄Ｐ褫x則在分別考察了中國的政治中心和經(jīng)濟中心后，最終選擇將總部遷往商業(yè)文明程度較高的上海。

幾年過去，閩系房企經(jīng)歷著高速發(fā)展與擴張。現(xiàn)在，全國化已經(jīng)成為這些閩企的共同目標，而偏安福建一隅不利于企業(yè)的全國化擴張戰(zhàn)略，求發(fā)展是集體外遷的核心原因。

不過，并非所有的擴張型房企都會搬遷總部，留守本土的閩系房企就有融僑集團、泰禾集團、建發(fā)房地產(chǎn)、金輝地產(chǎn)等。泰禾集團董事長黃其森就表示，“泰禾總部永遠在福建”。

不過，這并不代表泰禾只在福建發(fā)展，事實恰恰是泰禾成為這幾年全國化布局最鮮明的房企之一。盡管泰禾的總部仍在福州，但北京早已是泰禾的重要決策地之一。泰禾集團副總裁沈力男此前就告訴記者，“泰禾會勇于走出去，絕不戀巢?！?/p>

崛起的第四軍團

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱更是認為，閩系房企這兩年已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)繼京派、粵派、滬派之后的第四股力量，這股力量發(fā)展速度十分迅猛。

閩系房企甚至占據(jù)了全國百強房企五分之一的席位。由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的“2016中國房地產(chǎn)500強測評”顯示，2016年中國房地產(chǎn)500強房企前100強名單中，閩系房企獨占20席。前50強名單中，閩系軍團更是占到了14席。

如今，世茂穩(wěn)居中國房地產(chǎn)前10強，基本已經(jīng)淡去了閩系開發(fā)商的特征，泰禾和旭輝發(fā)力奔向20強陣營，其中，泰禾集團以323億元銷售額排名全國房地產(chǎn)第22位，成為總部留守在福建的“閩系軍團”的頭把交椅。

丁祖昱表示，去年，閩系房企的發(fā)展速度十分強勁。2015年50強中閩系房企的銷售金額加權平均增速達35%，超過50強整體平均21%的增速。

根據(jù)易居中國發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年200億元以上的房企數(shù)量較2014年增加了9家，其中就包括正榮、融信、融僑等閩系房企。2015年融信銷售金額295.3億元，同比增幅達76.6%；融僑的銷售金額206億元，同比增長48.4%；泰禾銷售金額323.3億元，同比增長60.8%。

旭輝去年銷售額為302億元，同比增長43%，超額完成去年年初250億元的目標。而2011年時這家閩系房企的年銷售額只有50億元，五年的時間里實現(xiàn)了六倍增長，其今年立下的銷售目標為365億元。

一名熟悉閩系房企的北京地產(chǎn)界人士認為，閩系房企給他印象最深的，主要有三個方面：第一，對多功能地塊的運作模式；第二，在資本市場找錢的能力；第三，膽量過人；第四，產(chǎn)品力強。

在丁祖昱看來，福建的民間資本特別充沛，對于強調(diào)資金的開發(fā)商來說，閩系在福建更容易拿到錢，這使得閩系房企在土地市場上十分兇猛。如陽光城，就是運用資金杠桿快速發(fā)展起來的房企典型，擔保貸款、信托融資、股權質(zhì)押、再融資、地產(chǎn)基金、券商和基金子公司的通道業(yè)務均有涉及。

閩系房企普遍擁有雄厚的財團背景，如融信、正榮和融僑。事實上，融信集團董事長歐宗洪、正榮集團董事長歐宗榮以及福建歐氏投資集團掌門人歐宗金是親兄弟。目前，歐氏投資集團旗下?lián)碛腥Y、控股和參股企業(yè)共十余家，而融信和正榮大肆拿地的背后也不無歐氏投資集團的影子。

同樣，融僑也有著傲人的背景，融僑董事長林文鏡是印尼著名財團——林氏集團的兩大股東之一。此類閩系房企身后的財團背景，無疑給了他們快速擴張強有力的支撐。

激進與穩(wěn)健

一直以來，閩系房企被貼上“高杠桿+高周轉”模式的標簽。目前市場上，四處擴張的“福州幫”堪稱閩系房企的代表。擅于抓住房地產(chǎn)發(fā)展機遇，借力杠桿，提高周轉，快速擴張，市場表現(xiàn)異?；钴S。其中的代表當屬泰禾、陽光城、旭輝、正榮、融信。

但并非所有閩系房企都選擇快速擴張。廈門系房企相對穩(wěn)健，似乎更愿意固守美麗的廈門，不拿地王，不高溢價拿地，杠桿水平也較低，發(fā)展速度并不快，比較典型的是來自廈門的房企禹洲、國貿(mào)等。

在這種背景下，“福州幫”閩系房企在上一輪房地產(chǎn)熱潮中趁勢而上。目前排名靠前的幾家福建百億房企，大多從2013年開始進行全國化布局，2013年和2014年大手筆拿地，2015年較為謹慎。

比如泰禾集團。泰禾2013年拿地金額200億元，2014年拿地金額為150元億。其中，2013年200億元的拿地資金中，泰禾將其中三成以上押寶北京市場。而業(yè)內(nèi)普遍認為2013年是上輪樓市的頂峰，因此在土地市場頗多觀望。

正因如此，泰禾等開發(fā)商因為擴張迅速風險過大也遭人質(zhì)疑，但在2015年的市場洗牌下卻因為“快準狠”取得了不錯的業(yè)績。2013年之后，TOP50榜單中突然出現(xiàn)了好幾家閩系房企的身影，如旭輝、陽光城、泰禾等。

克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，閩系房企的發(fā)展路徑可以總結為，利用杠桿迅速發(fā)展規(guī)模，小有犧牲，但抓緊發(fā)展契機獲取資源和勢能是首要選擇，上市之后打開了融資渠道，一旦到達一定規(guī)模之后，就會改變此前的強勢擴張的高風險模式，變得更穩(wěn)健，例如泰禾集團、陽光城等。

黃其森此前對記者表示，2016年將放緩拿地速度，二、三、四線城市樓市庫存居高不下，風險已經(jīng)很大，但對未來還是堅定看好，尤其是一線城市。黃其森透露，2015年泰禾拿了6塊地，其中只有一塊位于業(yè)內(nèi)公認的1.5線城市杭州，其他均分布于一線城市。

總體來看，典型閩系房企的發(fā)展都經(jīng)歷著“杠桿化擴張—全國化布局—上市—再擴張—穩(wěn)健發(fā)展”的道路。但不少閩系房企土地及開發(fā)支出壓力、高價拿地開發(fā)風險等問題仍然突出。

在萬房投資首席執(zhí)行官傅碩看來，以“高增長、快周轉、強擴張”起家的融信中國為了快速擴張，就將杠桿用到極致，債務水平隨著銷售規(guī)模飛速膨脹。年初在香港招股時，融信中國的資產(chǎn)負債率高達94%。上市后，融信中國的風格并未轉換，仍是左手發(fā)債，右手拿地。

突破規(guī)模化瓶頸

相對于格局較為穩(wěn)定的千億級房企來說，銷售額在200億到500億元的中等規(guī)模房企的競爭更為激烈。對這部分房企而言，突破業(yè)績瓶頸是首當其沖需要解決的問題，而這，正是眼下多數(shù)閩系房企最關心的問題。

“一家房地產(chǎn)公司從100億到200億，再到300億，財務報表處理相對容易。但是，如果一家地產(chǎn)公司超過500億規(guī)模，就面臨很大瓶頸，常規(guī)的增長模式就會失靈，需要突破增長瓶頸，進行模式再造。”傅碩認為。

如去年銷售才超過三百億元的旭輝，就將未來的目標指向了千億元。雖然并未對外明確公布，但近期旭輝在內(nèi)部提出了2019年沖刺千億元規(guī)模的戰(zhàn)略目標。在旭輝控股董事長林中看來，目前在17個城市已經(jīng)擁有約1200億可售貨值，是旭輝可以超越很多二線企業(yè)的重要條件。

“我和高管討論旭輝時說，未來五年，我們要進入行業(yè)前十。我們最終會實現(xiàn)千億以上的規(guī)模。有人問我，你的夢想是不是太大了？2011年定2012—2016年五年戰(zhàn)略目標時，我們的年銷售額只有50億，那時有多少人相信我們可以超越300億，但我們今年做到了。夢想還是要有的，萬一實現(xiàn)了呢？”旭輝集團董事長林中近日表示。

為了迅速擴張，閩系房企往往在大本營福建深耕細作，完成經(jīng)驗和資本的積累，再以京滬為支點，向一、二線城市全面擴張。如陽光城今年也已殺入進京。而中駿置業(yè)則已低調(diào)潛伏京津冀多年，此前已在北京北二環(huán)德勝門拿下頂豪項目。

目前，泰禾集團已經(jīng)完成了對京津冀，長三角、珠三角等國家重大戰(zhàn)略的核心區(qū)域的全面布局。在2017年到2021年里，旭輝還將力爭每年平均新進2個城市，在五年內(nèi)徹底完成25到30個城市的全國化布局。

如今，多數(shù)閩系房企瞄準了珠三角。2015年12月25日，泰禾集團以57億元競得深圳寶安尖崗山片區(qū)兩宗地塊，其中一幅折合樓面地價高達7.99萬元/平方米，成為全國單價地王。

旭輝也在去年首次進入廣州，接下來旭輝將重點在珠三角布局，依托廣州市場逐步進入深圳、佛山、東莞和珠海等城市?！爸槿菍⑹俏覀兂h(huán)渤海和長三角之后，第三個戰(zhàn)略發(fā)展的區(qū)域?！绷址逭f。

由于處在高速增長期，增強銷售仍然是上述閩系房企突破增長規(guī)模最有效的方式。林峰在公司內(nèi)部講話中表示，今年是個銷售的好年份，但可能并非是擴張的最佳時機。因此旭輝要利用低利率、貨幣寬松的環(huán)境多賣房子，多儲備現(xiàn)金以等待時機。

今年旭輝還做出了另一個與往年大不一樣甚至略有些反季節(jié)的銷售計劃：上半年的重點是進行全力做銷售，推出14個全新的樓盤，而不是像往年一樣把銷售重心放到下半年或第四季度。其判斷依據(jù)是，下半年出政策的風險較高，到時候市場預期如果發(fā)生變化，銷售可能會變得困難。

不過，在傅碩看來，旭輝接下來要保持營收和利潤的持續(xù)高增長，并不容易，肯定會采用合作、并購的方式，多頭出擊，或是公司層面合作或并購，或是項目層面合作或并購。