中海中信“戀愛(ài)了”，聘禮300多億

龔小鋒

完成和中建地產(chǎn)耗時(shí)兩年多的內(nèi)部資源整合后，中海將迎來(lái)一場(chǎng)更為復(fù)雜的整合，這一次整合的對(duì)象是同為央企的中信。其3月中旬宣布并購(gòu)中信集團(tuán)旗下住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括中信地產(chǎn)及中信泰富旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，交易對(duì)價(jià)為310億元，涉及總資產(chǎn)逾千億元。

“誰(shuí)找誰(shuí)，這是自由戀愛(ài)！一個(gè)巴掌拍不響，雙方都有意愿，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，”中海董事局主席郝建民這樣解釋此次整合的初衷。這筆交易也并非簡(jiǎn)單的單向收購(gòu)，而是雙方的資源互換，難度之大讓外界捏一把汗。

隨之而來(lái)的，還有中海和中信內(nèi)部龐雜的利益整合，以及中信地產(chǎn)部分員工何去何從等問(wèn)題也隨之浮出水面。近日，中信地產(chǎn)員工發(fā)表公開信，直言“焦慮感倍增”。

中海的生意

3月18日下午，在中海地產(chǎn)香港2015全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，媒體的關(guān)注點(diǎn)紛紛落在了剛剛宣布的中海、中信整合上。盡管郝建民多次表示合作細(xì)節(jié)暫時(shí)無(wú)法解答，但現(xiàn)場(chǎng)媒體仍然緊追不舍。

如此龐大的資產(chǎn)，郝建民顯然十分期待。和恒大等大地主相比，在一線房企中，中海的土地儲(chǔ)備最少。截至2015年底，中海地產(chǎn)土儲(chǔ)4144萬(wàn)平方米，僅在數(shù)字字面上看，這在7家千億房企中屬于墊底水平。

即使加上中海宏洋1093萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)，中海才能稍微與萬(wàn)科5477萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)水平打個(gè)平手，與恒大、碧桂園的1億平方米以上的土儲(chǔ)量相差甚多。

如此單交易完成，中海的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)一半以上。

一名熟悉中海的機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，中海早期進(jìn)入的幾個(gè)大城市項(xiàng)目越來(lái)越少，一些城市甚至陷入了單盤運(yùn)營(yíng)的階段。其原因正是中海的投資決策過(guò)度集中，總部不愿意放權(quán)，不像萬(wàn)科那樣“讓聽得見(jiàn)炮火的人去指揮戰(zhàn)斗”。

從這個(gè)角度而言，中海并購(gòu)中信資產(chǎn)絕對(duì)是個(gè)劃算的事。本次收購(gòu)的資產(chǎn)包，共涉及25個(gè)城市，約2400萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，大部分位于一二線城市，其中，北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都10個(gè)城市的土地儲(chǔ)備約1800萬(wàn)平方米，占整體的75%。

“此次收購(gòu)中信股份旗下資產(chǎn)是否劃算，關(guān)鍵還得看中信股份手中到底有哪些地產(chǎn)資源。”克而瑞研究中心研究員房玲說(shuō)，中信旗下 2400 萬(wàn)平米的資產(chǎn)中，有很多位于一線城市北上廣深，尤其是上海土儲(chǔ)的注入對(duì)于中海來(lái)說(shuō)很及時(shí)。

“本次資產(chǎn)包打包的不是全部的地產(chǎn)項(xiàng)目，有一些可能歷史比較復(fù)雜，會(huì)轉(zhuǎn)接給中信旗下其他子公司，怎么做要看后面的安排了?！敝行乓幻麅?nèi)部人士告訴記者?！爸行艜?huì)保留旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成立一個(gè)城市投資團(tuán)進(jìn)行開發(fā)。”交易完成后，中信也將從中海獲得部分商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)。這一城投公司，將由中信集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王炯擔(dān)任董事長(zhǎng)。中信泰富地產(chǎn)總經(jīng)理劉勇將擔(dān)任總裁，負(fù)責(zé)日常管理。

一直以來(lái)，中信對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展十分重視，中信泰富以商業(yè)開發(fā)為主，擁有位于上海、香港、寧波、無(wú)錫、萬(wàn)寧等城市核心區(qū)域的項(xiàng)目。不過(guò)，上述中信人士表示對(duì)公司決策不理解，“我實(shí)在理解不了，為什么要以商業(yè)為主打，很多公司在轉(zhuǎn)型商業(yè)的過(guò)程中都出現(xiàn)了問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫也不小。”

郝建民近日表示，如果相關(guān)部門的流程等工作順利，預(yù)計(jì)交易可以在五六個(gè)月之內(nèi)完成，最保守估計(jì)，預(yù)計(jì)年內(nèi)可以完成。交易完成之后，中信將持有中海地產(chǎn)10%的股權(quán)，成為其第二大股東，僅次于中國(guó)海外集團(tuán)的51%。中信將在中海地產(chǎn)的董事會(huì)享有一名非執(zhí)行董事的席位。

“資產(chǎn)包沒(méi)有好壞，都是資源，怎么做，去體現(xiàn)它的價(jià)值這才是重點(diǎn)。凡是我們?cè)诮?jīng)營(yíng)的資產(chǎn)，就不會(huì)成為我們的負(fù)擔(dān)。”郝建民表示。

錯(cuò)失的機(jī)會(huì)

中信選擇將住宅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)手給中海，雖然引得一片唏噓，但外界也并不驚訝。

在房地產(chǎn)行業(yè)，中信、招商、華潤(rùn)等地產(chǎn)公司的母集團(tuán)極為強(qiáng)大，擁有豐富的金融體系和產(chǎn)業(yè)鏈資源，先天資源優(yōu)厚。“中信的先天資源甚至比招商、華潤(rùn)還好。”蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，但是因?yàn)榈禺a(chǎn)主體設(shè)置亂，內(nèi)部爭(zhēng)斗等原因，導(dǎo)致中信資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，利潤(rùn)貢獻(xiàn)小。

中信地產(chǎn)至今還是行業(yè)內(nèi)的三四線企業(yè)。在克而瑞發(fā)布的《2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》中，中信地產(chǎn)以231.3億排名41位。中信泰富的數(shù)據(jù)不詳，但行業(yè)普遍測(cè)算每年約數(shù)十億。也就是說(shuō)，2015年，中信地產(chǎn)及中信泰富地產(chǎn)的銷售額估計(jì)在300億元上下。

作為地產(chǎn)行業(yè)的先行者，早在1979年中信集團(tuán)創(chuàng)辦初期，就已有房地產(chǎn)部這一雛形。創(chuàng)始人榮毅仁忙于實(shí)業(yè)而對(duì)中信房地產(chǎn)未予重視，前董事長(zhǎng)王軍時(shí)代又耽于“金融雁陣”而無(wú)暇顧及，中信房地產(chǎn)始終沒(méi)有達(dá)到與中信集團(tuán)背景相匹配的市場(chǎng)地位。

隨著后來(lái)萬(wàn)科、金地、SOHO中國(guó)等房企名氣大振，2001年11月，王軍召開中信集團(tuán)首次房地產(chǎn)座談會(huì)，要求整合中信集團(tuán)內(nèi)部資源，讓中信房地產(chǎn)業(yè)務(wù)騰飛。但直到2005年中信銀行改革上市的階段性目標(biāo)達(dá)成后，王軍才重新開始整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

彼時(shí)，中信集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)三分天下的格局：中信房地產(chǎn)、中信華南集團(tuán)公司和中信深圳集團(tuán)公司，這些公司旗下還各設(shè)有多家子公司，各大公司占山為王，各自為戰(zhàn)。

直至2007歲末，中信系統(tǒng)所有房地產(chǎn)公司及項(xiàng)目歸一到中信地產(chǎn)旗下。中信地產(chǎn)作為集團(tuán)內(nèi)地業(yè)務(wù)的代言公司，注冊(cè)資本高達(dá)60億元。但同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)難題并未就此結(jié)束。

中信泰富是中信的另一大地產(chǎn)品牌。早在1990年，中信集團(tuán)在香港收購(gòu)的上市公司泰富發(fā)展（后更名為“中信泰富”），在香港、海南、長(zhǎng)三角等地同樣有不少地產(chǎn)資產(chǎn)包。

此后，中信一直在醞釀中信地產(chǎn)與中信泰富的整合，以解決集團(tuán)內(nèi)部同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，然而事與愿違。

2014年4月16日，通過(guò)注資中信泰富，中信集團(tuán)在香港整體上市的計(jì)劃最終落槌。這樁高達(dá)2269億元的巨無(wú)霸收購(gòu)方案，注入資產(chǎn)包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產(chǎn)及工程承包等一長(zhǎng)串名單。當(dāng)年8月，中信泰富更名為中信股份。