“90/70”重現(xiàn)江湖

張佳竹

在開了70天天窗后，北京市國(guó)土局終于在3月的最后一天掛出了2宗住宅性質(zhì)用地。然而，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的并不是這兩宗土地本身，而是掛牌文件中規(guī)定：“本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。”

事實(shí)上，這一規(guī)定即是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上執(zhí)行過很長(zhǎng)一段時(shí)間的“90/70”政策。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這實(shí)際上是北京為遏制房?jī)r(jià)過快上漲推出的一項(xiàng)調(diào)控措施，該政策或?qū)㈤L(zhǎng)期執(zhí)行。

“90/70”的前世今生

“90/70”政策最早出現(xiàn)在2006年。彼時(shí)，為控制樓市過快上漲，建設(shè)部（2008年改為住建部）等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，提出“90/70政策”，規(guī)定自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

資料顯示，這一政策主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上剛需產(chǎn)品供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的背景制定。該政策的初衷在于支持剛需購(gòu)房，據(jù)了解，90/70早期執(zhí)行時(shí)只規(guī)定90平方米以下住房面積在全市占到70%比重就行了，后來(lái)又修改為每個(gè)地塊90平方米以下住房面積都必須達(dá)到70%以上。

這一政策在推出之后的確取得了一定的效果。不過在北京，該政策于2009年前后就已漸漸淡出。2014年前后，隨著全國(guó)多地松綁限購(gòu)，業(yè)內(nèi)對(duì)于“90/70”政策取消的呼聲也日益增多，一些地方已公開出臺(tái)新政修正或取消這一先前已被變相規(guī)避、名存實(shí)亡的調(diào)控政策。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲表示，這種依靠行政手段規(guī)定面積的做法是有問題的。

2015年3月，國(guó)土部和住建部聯(lián)合簽發(fā)樓市新政，宣告實(shí)施了8年的“90/70”政策全面解除。

然而一年后，“90/70”卷土重來(lái)。

“這一規(guī)定重新浮出水面，尤其是如果長(zhǎng)期存在于北京土地出讓環(huán)節(jié)的話，對(duì)于市場(chǎng)影響無(wú)疑十分顯著?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹等多位業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了相對(duì)一致的觀點(diǎn)。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，去年北京成交的住宅性質(zhì)用地主要可以分為三類：保障性質(zhì)住房（包括自住房），單戶面積基本都限制在60-90平方米；一般商品房，基本都趨向于大戶型；以及公建類物業(yè)，“今后，如果‘90/70政策長(zhǎng)期在北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)，那么附帶這一條件的土地出讓單價(jià)將受到明顯約束，因此這些地塊出現(xiàn)高價(jià)地的可能性將在一定程度上降低”。張大偉表示。

配合全年工地“節(jié)奏”

根據(jù)出讓公告，位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的兩宗土地，地塊建筑面積基本相似，都在16萬(wàn)-18萬(wàn)平方米之間，出讓底價(jià)也相差無(wú)幾，分別為21.3億元、20億元。此外，兩宗土地都要求配建公租房，建筑面積分別不少于3.75萬(wàn)平方米、3.52萬(wàn)平方米。

“去年，泰禾和龍湖曾在同一天各自取得了昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的一宗住宅用地，兩宗土地項(xiàng)目的樓面價(jià)分別為2.1萬(wàn)元/平方米、2.75萬(wàn)元/平方米，至今仍令人記憶猶新?！?亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，在“90/70”政策被寫入昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)兩地塊出讓文件的那一刻起，這兩宗土地項(xiàng)目就注定無(wú)法再續(xù)此前同區(qū)域地塊如此高的成交價(jià)了。

其實(shí)，早在今年初北京兩會(huì)期間，北京市國(guó)土局就曾透露過今年北京土地供應(yīng)的策略方向。據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，當(dāng)時(shí)，市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，北京將繼續(xù)保持土地供應(yīng)量結(jié)構(gòu)性減少。

去年，北京市國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了適度調(diào)整，在降低土地供應(yīng)總量、保持基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)規(guī)模和比例，減少工業(yè)用地供應(yīng)、保持保障房供應(yīng)比例不變后，今年的土地供應(yīng)將呈現(xiàn)中心城區(qū)供地量繼續(xù)減少、土地集中供應(yīng)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移、保障房的土地供應(yīng)占比將適度減少等特點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)表示，北京土地重啟“90/70”政策也是符合這一供應(yīng)思路的，在距中心城區(qū)相對(duì)有一段距離的區(qū)域供應(yīng)剛需住宅用地，確實(shí)能夠有效吸引人群“由內(nèi)至外”進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

“北京剛需型商品住宅面臨著后續(xù)供給乏力的尷尬局面。近兩年高價(jià)地頻出，北京六環(huán)周邊的地價(jià)水平也已經(jīng)接近3萬(wàn)元/平米。換句話來(lái)說，也就是往年剛需盤供應(yīng)的主力區(qū)域，現(xiàn)在在地價(jià)倒逼之下，開發(fā)商將不得不開發(fā)為改善型產(chǎn)品?！惫惴治稣f，那么只能接受較低總價(jià)的剛需型客戶怎么辦呢？如果未來(lái)自住房的供地也大幅減少，難道剛需客群只有商住公寓可選嗎？這時(shí)候，“90/70”正好可以發(fā)揮出巨大的威力。

90平方米以下的小戶型占70%，意味著這部分產(chǎn)品全部面向剛需及改善型客群，考慮到這類客群的支付能力，未來(lái)的房?jī)r(jià)就不可能過高。開發(fā)商對(duì)地塊針對(duì)的客群有了明確預(yù)判之后，所能接受的地價(jià)上限也隨之收窄。

另一方面，“北京重拾‘90/70，原因之一是在滬深相繼頒布緊縮政策后，北京需要表現(xiàn)出對(duì)樓市調(diào)控的積級(jí)態(tài)度?！惫愀嬖V記者，盡管北京的調(diào)控壓力并不大，今年一季度純商品住宅的成交量不過10151套，同比去年樓市低谷期的銷量不過增加了1868套，與滬深的量?jī)r(jià)齊漲相比，北京新房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的勢(shì)頭讓大家都松了一口氣。

雖然如此，但北京仍需與其他一線城市保持同步，因此，此前曾經(jīng)頒布但在后期執(zhí)行上有所放松的政策被重新啟用。與“90/70”的政策相類似的還可能包括取證價(jià)格的管控等。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“90/70”在目前這一階段被重新拾起，不僅能解決剛需類住宅供地不足的問題，也將在一定程度上緩解北京高價(jià)地過于頻繁出現(xiàn)的情況，是符合現(xiàn)階段需求的行政手段。

緩解剛需供應(yīng)壓力

伴隨“90/70”政策而來(lái)的也不乏質(zhì)疑、反對(duì)之聲。尤其是國(guó)家放開“二胎”政策之后，人口增加對(duì)住房面積提出更大的要求。在這個(gè)節(jié)骨眼上，“90/70”政策又回來(lái)了，以實(shí)際行動(dòng)說明，未來(lái)幾年，北京新增供應(yīng)的樓盤70%都是90平米以下，其余那30%，物以稀為貴，單價(jià)更貴。自然遭到改善型消費(fèi)者的反對(duì)。

“事實(shí)上，這個(gè)政策有它的合理性?！睆埓髠ジ嬖V記者，自2014年開始，北京土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，高價(jià)地頻現(xiàn)，給了北京房?jī)r(jià)以較大的上漲預(yù)期。去年一年，更誕生了大量區(qū)域地王，由于樓面價(jià)攀高，為保證利潤(rùn)，開發(fā)商不得不選擇打造豪宅產(chǎn)品從而使得市面上的剛需盤供應(yīng)減少，不少剛需客群不得已轉(zhuǎn)向商住項(xiàng)目。

鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，每年北京的剛性需求總量至少20萬(wàn)套，包括結(jié)婚購(gòu)房需求至少4萬(wàn)套以上，學(xué)區(qū)房需求至少5萬(wàn)套以上，外地首購(gòu)需求10萬(wàn)套以上。

但實(shí)際上，北京市這兩年供應(yīng)的商品房包括自住商品房和普通商品房也不過4萬(wàn)套，過去幾年北京市每年二手房的實(shí)際成交量是16萬(wàn)套（其中包含改善型住宅），這遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了剛需住房的缺口。

來(lái)自中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月31日，北京純商品住宅（除去保障房、自住房、商住房）市場(chǎng)中，90平方米以下小戶型庫(kù)存量只有18114套，占全市整體純商品住宅庫(kù)存總量的30%。與去年同期相比，90平方米以下小戶型庫(kù)存量減少26%。

“現(xiàn)在重提‘90/70政策，這一情況或能得到緩解?！睆埓髠ケ硎?，由于“90/70政策”在土地供應(yīng)時(shí)就限制了供應(yīng)商品房的屬性，倒逼開發(fā)商不得不開發(fā)剛需類產(chǎn)品?？紤]到剛需客群的資金問題，開發(fā)商所能接受的溢價(jià)率也會(huì)降低，于是在擴(kuò)大剛需供應(yīng)量的同時(shí)也能夠?qū)Φ貎r(jià)起到降溫作用。

此外，“90/70”政策有助于解渴中小戶型不足，增加整體新房供應(yīng)套數(shù)。如果按照“90/70”政策，一個(gè)六萬(wàn)平方米的地塊中70%將建設(shè)成為90平米以下物業(yè)，大約能供應(yīng)500余套中小戶型和140套左右的大戶型產(chǎn)品，比之前市場(chǎng)條件下供應(yīng)量增加了40%。

與之相對(duì)，隨著剛需供應(yīng)量的增長(zhǎng)，大戶型項(xiàng)目的供應(yīng)量也會(huì)下降?！啊?0/70政策的重現(xiàn)對(duì)于去年在北京拿地的開發(fā)商和在售豪宅項(xiàng)目來(lái)說應(yīng)該算是一個(gè)利好，”懋源集團(tuán)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)認(rèn)為，“對(duì)于優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目來(lái)說，需求量是存在的，但隨著供應(yīng)的下降，豪宅項(xiàng)目也將成為市場(chǎng)上的稀缺商品?！?/p>

“昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)兩宗宅地重現(xiàn)‘90/70政策只是一個(gè)開始，之后可能會(huì)根據(jù)需要持續(xù)推出。”郭毅表示，但是按照現(xiàn)在的市場(chǎng)條件，實(shí)行一刀切的可能性很小，更大的可能是根據(jù)地塊條件具體實(shí)施?！叭绻浅菂^(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，就算實(shí)行‘90/70政策，由于高樓面價(jià)造成的高單價(jià)，也會(huì)使得剛需群體依然沒有辦法接受，這也是為什么‘90/70政策重現(xiàn)會(huì)在昌平的原因。”

據(jù)郭毅分析，這兩塊地附近仍屬于剛需產(chǎn)品聚集地，去年這一區(qū)域所出讓地塊中又配建有較大面積的保障房，所以在此區(qū)域地塊上推出“90/70政策”更符合市場(chǎng)需求?！鞍凑宅F(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平來(lái)看，房山、大興、昌平都是3萬(wàn)元上下，這樣80平米兩居240萬(wàn)，對(duì)于剛需來(lái)說還能買到合適的房子?！?