農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易問題及對(duì)策探討

陳璨

摘 要：為了推動(dòng)我國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程以及實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，必須要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)活躍而有效的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場。本文以李坡屯村為例，通過對(duì)該村農(nóng)地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的深入分析，總結(jié)了該村農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易過程中存在的問題以及提出相應(yīng)的對(duì)策來促進(jìn)農(nóng)地合理高效流轉(zhuǎn)。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營權(quán)；有序流轉(zhuǎn)；交易

一、李坡屯村土地流轉(zhuǎn)基本情況

推動(dòng)人口城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，必須創(chuàng)造一個(gè)活躍而有效的土地流轉(zhuǎn)市場。隨著城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的加速發(fā)展，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，土地流轉(zhuǎn)勢在必行；發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營以及實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化必須以農(nóng)地的流轉(zhuǎn)和集中使用為前提。為深入了解該村土地流轉(zhuǎn)存在的問題，本人調(diào)查了李坡屯村501戶村民的土地流轉(zhuǎn)情況。

李坡屯村包括馬蹄湖、陳莊、李坡屯3個(gè)小村莊，該村有501戶共計(jì)2406名村民，其中家庭勞動(dòng)力共有1630人，而外出務(wù)工的勞動(dòng)力占家庭勞動(dòng)力的41.1%。承包耕地總面積是2512畝，截止目前流轉(zhuǎn)面積有430.6畝，占耕地總面積的17.14%，其中農(nóng)地“非糧化”的耕地面積有102畝，占流轉(zhuǎn)農(nóng)地總面積的23.69%，113家農(nóng)戶是土地流出方，而土地流進(jìn)方是78家。

二、土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

（一）土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不大。501個(gè)農(nóng)戶中，有22.5%的農(nóng)戶進(jìn)行了土地流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)面積合計(jì)為430.6畝，占調(diào)查戶家庭承包耕地總面積的17.14%，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不大。造成農(nóng)地流轉(zhuǎn)不成規(guī)模的原因有三個(gè)方面：第一，外出務(wù)工的人員在農(nóng)忙時(shí)節(jié)返鄉(xiāng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)活動(dòng)，在機(jī)械化耕作的條件下可以兼顧農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，所以不愿意去流轉(zhuǎn)農(nóng)地；第二，農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市后社會(huì)保障仍然留在農(nóng)村，一般從事收入低下并且較不穩(wěn)定的工作，因此農(nóng)民出于對(duì)未來生計(jì)的考慮不會(huì)隨便把農(nóng)地流轉(zhuǎn)出去；第三，村民的價(jià)值和文化觀念轉(zhuǎn)變需要一段時(shí)間。

（二）主要的土地流轉(zhuǎn)方式。通過對(duì)李坡屯村的調(diào)研，結(jié)果顯示113個(gè)有土地流轉(zhuǎn)行為的農(nóng)戶主要是以出租、互換和轉(zhuǎn)包的方式轉(zhuǎn)出土地。有8家農(nóng)戶由于進(jìn)城務(wù)工并且有比較穩(wěn)定的收入，自愿放棄承包地；有54家農(nóng)戶因外出務(wù)工而把農(nóng)地轉(zhuǎn)包給同村的農(nóng)戶；有51家農(nóng)戶以出租的形式出讓土地使用權(quán)給種糧大戶和花木種植大戶或者用于建廠和其他商業(yè)用途。

圖一 農(nóng)地轉(zhuǎn)讓方式比例

（三）土地流轉(zhuǎn)價(jià)格和期限。流轉(zhuǎn)出去的土地分成三個(gè)部分：第一部分不改變土地性質(zhì)繼續(xù)用于糧食種植生產(chǎn)；第二部分用于花木和蔬菜的種植；第三部分則改變了土地的性質(zhì)作為商業(yè)用途。

第一部分，流轉(zhuǎn)以后繼續(xù)用作糧食生產(chǎn)種植的土地年平均價(jià)格是每畝500元，這是目前三個(gè)村已經(jīng)形成的約定俗成的價(jià)格，但是地勢高且較肥沃的土地和河邊地勢較低的價(jià)格每年每畝會(huì)上下浮動(dòng)100元。這部分土地流轉(zhuǎn)主要以口頭協(xié)議的方式，流轉(zhuǎn)期限長短不一，轉(zhuǎn)包方可以在當(dāng)季糧食收獲后隨時(shí)收回土地。

第二部分，流轉(zhuǎn)以后不改變土地性質(zhì)但是用于花木和蔬菜大規(guī)模種植的土地年平均價(jià)格是每畝1000元，最近幾年價(jià)格也基本上都維持在這個(gè)水平。這類土地流轉(zhuǎn)的年限大部分都是5年，租金也是5年一付。

第三部分，流轉(zhuǎn)以后改變可耕地性質(zhì)的土地每畝年平均價(jià)格是1500元，由于區(qū)位因素位置特別好的土地價(jià)格目前已被抬高到年每畝2000元。根據(jù)使用年限和支付方式的不同價(jià)格也會(huì)有所不同，目前有三種情況：

第一種，土地的租用期為10—20年，一年每畝1500元，一次性付清。

第二種，土地的租用期為10-20年，一年每畝1700元，租金每5年支付一次。

第三種，土地的租用期為20年，每年支付一次地租，采用浮動(dòng)租金（不低于市場價(jià)格）的形式。

流轉(zhuǎn)土地用途期限（年）價(jià)格（元/每畝）租金支付方式

糧食生產(chǎn)長短不一500（上下浮動(dòng)100）每年付一次

種植花木、蔬菜51000一次性付清

商業(yè)用途

10—201500一次性付清

10—2017005年付一次

20不低于當(dāng)年的市場價(jià)格（浮動(dòng)型）每年付一次

三、李坡屯村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

（一）流轉(zhuǎn)土地存在嚴(yán)重的“非糧化”現(xiàn)象。從該村的調(diào)查結(jié)果來看，流轉(zhuǎn)土地的“非糧化”比例是23.69%，有11家在流轉(zhuǎn)的可耕地上違法修建房屋用于經(jīng)商的現(xiàn)象，而通常他們通過繳納罰款來解決。這種嚴(yán)重的“非糧”以及“非農(nóng)”活動(dòng)會(huì)危及我省的糧食安全，進(jìn)而引發(fā)全國的糧食安全問題，我們要嚴(yán)格防控這類現(xiàn)象。

（二）土地流轉(zhuǎn)價(jià)格被過分抬高。為了保障農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)收益，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格一定要充分市場化，不要人為的操縱或者干涉。李坡屯村民經(jīng)商的較多競爭比較激烈，在本次調(diào)查的農(nóng)戶中“非糧化”那部分土地的流轉(zhuǎn)費(fèi)都在千元以上，最高達(dá)到2000元。如果流轉(zhuǎn)的土地用于種糧的話，每年種糧的收益連流轉(zhuǎn)費(fèi)都支付不起，這種現(xiàn)象阻礙農(nóng)地的流轉(zhuǎn)。

（三）田塊分散以及農(nóng)田配套水利基礎(chǔ)設(shè)施不完善。同一戶人家的土地都不在同一區(qū)域，自家的土地都難以連成片，另外農(nóng)田水利設(shè)施并不完善，機(jī)井、電網(wǎng)并沒有通到田間地頭。目前流轉(zhuǎn)的土地也是分散的，難以形成規(guī)?；慕?jīng)營，增加了土地流入戶的經(jīng)營成本，不利于吸引規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)合作社和種糧大戶。

四、促進(jìn)李坡屯村土地合理高效流轉(zhuǎn)的建議

（一）當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府應(yīng)監(jiān)督管控“非糧化”現(xiàn)象。當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府建立保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制來遏制“非糧化”的趨勢，聯(lián)合村委在村范圍內(nèi)劃定永久基本糧田，任何人不能占用該部分農(nóng)地。此外鎮(zhèn)政府還必須做好監(jiān)督核查工作，監(jiān)督土地流入方的用途，規(guī)定種糧面積不得低于一定比例，同時(shí)干預(yù)和制裁違規(guī)行為從而嚴(yán)格控制流轉(zhuǎn)耕地的用途，切實(shí)確保糧地糧用。

（二）當(dāng)?shù)赝恋鼐謶?yīng)嚴(yán)格把控在可耕地上違法建廠房、住宅的行為，從而降低價(jià)格被過分抬高的可能性。李坡屯的5個(gè)小廠房都在可耕地上違法建造的通過交罰金解決問題，由于這5家經(jīng)營的性質(zhì)相近，都想找個(gè)好位置，此外還有在可耕地上修建住宅的行為，所以區(qū)位好的地方土地價(jià)格就被過分抬高。一方面土地局應(yīng)嚴(yán)查違法在可耕地上建廠和住宅的行為，不能只是罰款；另一方面村干部也應(yīng)積極地與村民協(xié)商讓他們?cè)诮ㄔO(shè)用地修建廠房，這樣土地價(jià)格就自然而然的回歸到合理區(qū)間。

（三）引導(dǎo)農(nóng)民互換土地使田地集中，完善農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施來吸引種糧大戶。針對(duì)田地分散的問題，村干部可以積極地引導(dǎo)農(nóng)民在自愿的前提條件下相互調(diào)整，以使各戶的承包地相對(duì)集中。政府還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施的投資，完善相應(yīng)的配套。此外還應(yīng)該在縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)園區(qū)、培育特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)民增收從而促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

五、結(jié)論

本文主要是以問題為導(dǎo)向來研究農(nóng)地流轉(zhuǎn)在實(shí)際交易過程中的情況，通過深入分析農(nóng)地交易存在的障礙，來提出切實(shí)可行的對(duì)策以此形成一個(gè)合理高效的流轉(zhuǎn)市場。目前我國處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段必須著力解決好農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)這三大問題。（作者單位：鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院）

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