調(diào)控能撼動上海房價嗎

陳嫡

有媒體表示，租賃需求強烈也是推動上海房價持續(xù)上漲的一個動因

上海地產(chǎn)圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。

從6年前頒布第一道限購令開始，每逢暮春之末，上海便會有調(diào)控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時安慰，但2016年3月25日“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策的靴子落地，則成為了一次精準(zhǔn)應(yīng)驗：非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計2年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成……政策之手確實充滿了鎮(zhèn)靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓許多剛需人群望房興嘆。

從輿情變化可以看出，全國各地媒體均對上海樓市的調(diào)控政策保持了相當(dāng)程度的關(guān)注，表現(xiàn)均很活躍，原創(chuàng)文章較多。同時，通過對新浪微博、騰訊微博、百度貼吧、凱迪社區(qū)以及門戶網(wǎng)站的新聞后跟帖分析發(fā)現(xiàn)，雖然“意見領(lǐng)袖”較少發(fā)聲，但網(wǎng)民參與踴躍。

有報道認為，這次政策是此前上海調(diào)控的加強版，只是條款更僵化。而針對上海樓市迎來“拐點”這一說法，有關(guān)專家并不贊成，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象，但這一次的調(diào)控并未針對貨幣手段進行收緊，按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看，一般都在半年后出現(xiàn)樓市降溫，預(yù)計這一次的降溫時間將略有后移，由于需求限制，上海住宅銷量將出現(xiàn)下降，但在改善性和投資性需求支持下，房價變化將較小。

也有專家在接受媒體采訪時認為，上海市調(diào)控房價的決心還是比較大的，2016年來整體房價漲幅較大，政府抑制房價的意圖很明顯，所以政策會慢慢形成合力，使上海房價趨向平穩(wěn)。目前上海市成交量出現(xiàn)萎縮，價格保持盤整，但靠這樣一個政策力度估計還不夠，因為歷史上任何一次調(diào)控都不是一蹴而就的，單次調(diào)控效果有限，可能還會有第二次、第三次調(diào)控，所以目前只能觀察政策效果。

不過，也有媒體表示，租賃需求強烈也是推動上海房價持續(xù)上漲的一個動因。作為國際大都市，上海是一個典型的“移民”城市。根據(jù)第六次人口普查資料顯示，2010年上海外來在業(yè)人口高達672.87萬，占全部1279.22萬在業(yè)人口的52.6%，超過戶籍在業(yè)人口。由于限購，大部分外來務(wù)工人員的住房需求都要靠租房解決。但是，長期以來，上海樓市調(diào)控都沒有將外來務(wù)工人口的住房需求考慮進去，這成為房價調(diào)控的一個漏洞。