土地估價風險及防范對策分析

支偉峰

【摘要】土地是最重要而稀缺的基本資源和重要資產(chǎn)，是人類賴以生存和發(fā)展的基礎。地價是關系到我國社會主義經(jīng)濟和企業(yè)經(jīng)營的最有影響的因素。土地評估日益參與到社會經(jīng)濟的各個方面，并發(fā)揮著重要作用。而評估單位在參與中必須考慮自身的法律責任和各種風險。本文側重探討了土地估價中的各種風險，并提出相應對策。

【關鍵詞】土地估價；風險；防范

1、土地估價中的風險分析

土地估價風險主要是指土地估價機構出具的估價對象評估值嚴重偏離市場價格，給委托方及其他不確定的利益相關者造成重大經(jīng)濟損失，并由此引起土地估價機構及估價師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風險。

1.1 經(jīng)濟形勢和政策對土地市場價格的影響

經(jīng)濟形勢變化會對土地市場價格產(chǎn)生較大的影響。若經(jīng)濟形勢在短期內變動較大，將會使土地估價結果與市場價格產(chǎn)生較大偏離，可能會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，甚至直接給某一經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟上的巨大損失。

土地市場價格除了受經(jīng)濟形勢變化的影響，還會受政策變化的影響，而且政策變化也是難以預期的，任何一項政策的變動都必然會對土地和房地產(chǎn)的市場價格產(chǎn)生深遠的影響，這些將極大地影響土地成交量和成交價格，如果估價師對市場現(xiàn)狀及前景把握和判斷不準，將會影響估價結果的準確性。另外，政策變動會考驗估價師對政策的解讀能力及技術實力。

1.2 評估技術失誤產(chǎn)生的風險

評估技術失誤主要體現(xiàn)在評估參數(shù)取值不當，估價方法選取錯誤，以及土地估價報告內容不完善等方面。

（1）評估參數(shù)取值不當帶來的風險

目前，行業(yè)內對于某些重要的評估參數(shù)，如土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)報酬率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、土地價格指數(shù)等沒有統(tǒng)一的標準，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估價機構和估價師對上述評估參數(shù)取值尚存在較大分岐。

（2）估價方法選取錯誤帶來的風險

土地估價師未能執(zhí)行《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》相關規(guī)定，并結合土地的合法性、規(guī)劃用途、估價目的及業(yè)務需求等合理選取估價方法，或者部分估價師為迎合客戶的要求，在某些情況下刻意回避最適宜的估價方法，而選取不合適的方法，以達到高評或低估的目的，從而帶來風險。

（3）土地估價報告內容不完善帶來的風險

土地估價報告描述不完善，未對估價對象的評估設定條件和既有瑕疵在假設前提條件部分進行充分的說明，未列出影響自身權益的保護性條款等，也可能會給估價機構和估價師帶來意想不到的風險。

（4）欠缺評估基礎資料帶來的風險

土地估價方法主要有市場法、剩余法、基準地價修正法、成本逼近法、收益法等，從估價理論角度，不管采用哪一種方法，都需要有詳實的基礎數(shù)據(jù)資料和技術資料。因此，進行估價時，是否掌握豐富的基礎數(shù)據(jù)資料和技術資料是估價結論是否準確的重要保障。

1.3 超越專業(yè)勝任能力承接土地估價業(yè)務而帶來的風險

國內評估機構內部培訓機構落后，一些從業(yè)人員很難有機會學習，估價師的整體素質參差不齊，難以適應日益復雜的經(jīng)濟業(yè)務類型，但為了追求利益，承接自身難以勝任的估價業(yè)務。

1.4 脫釣改制不徹底導致的不正當競爭風險

由于估價機構原本隸屬國土部門，雖經(jīng)脫鉤改制，但與國土部門有著千絲萬縷的聯(lián)系， 委托方在國土部門辦理一些與土地有關的確權、轉讓、過戶、抵押等事宜時，有時只認定原其下屬估價所進行價格評估這就損害了這一地區(qū)土地評估行業(yè)的競爭，甚至造成壟斷，從而阻礙整個評估行業(yè)的健康發(fā)展。

1.5 委托方提供虛假材料帶來的風險

土地評估涉及的資料比較多，諸如《建設用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃紅線圖、《土地出讓合同》及相關補充協(xié)議、繳納出讓金的發(fā)票、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑功能指標明細表》、《建設工程審核書》、建筑施工圖、《建筑工程施工許可證》、其它相關政府批文及項目可行性研究報告等，估價師應盡量要求委托方提供上述資料的原件并進行認真的核對，在確認復印件與原件相符后，要求委托方在復印件上加蓋公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關鍵指標上弄虛作假，誤導估價師作出錯誤的價值判斷。

2、土地估價的風險防范及質量控制對策

2.1加強與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯(lián)系

土地估價是一項技術性相當強的工作 ，涉及的知識面也較廣，各估價師的知識面卻相對有限。因此，土地估價機構可以根據(jù)自身業(yè)務發(fā)展的需要，通過與大專院校合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會溝通聯(lián)系、外聘、內部培養(yǎng)等多種方式，建立一支較為穩(wěn)定的、專業(yè)背景多樣化的專家顧問團隊作為強大的技術后盾，并定期或不定期地舉辦技術研討會，提升估價師的專業(yè)素養(yǎng)，并解決日常工作中遇到的各種評估難題。另外，筆者認為，專家顧問團隊在對于一些宏觀無法預測的政策變更等造成土地評估不準確的情況，也可以為土地估價機構進行一些合理解釋， 對土地估價機構進行正當保護，以促進行業(yè)健康發(fā)展。

2.2加強機構內部管理，建立完善的企業(yè)管理制度

（1）建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度

土地估價機構應改變行業(yè)中普遍存在的內部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價業(yè)務合同格式和內容；制定合理的估價業(yè)務承接流程，由資深估價師對業(yè)務進行甄選和把關，并根據(jù)各估價師的實際能力和經(jīng)驗分配相應的估價項目；制定針對大型的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。

另外，土地估價行業(yè)屬于高風險行業(yè)，機構和估價師的責任重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關者的異議進行解釋、上法庭質證甚至被起訴，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。

（2）建立健全質量控制體系

土地估價機構應重視質量監(jiān)控和管理體系的建設，建立一套完整詳盡的標準化執(zhí)業(yè)程序，如項目負責制度、評估工作流程、評估項目審核制度、風險評估制度等，最大限度地保護本機構和估價師的利益，并把執(zhí)業(yè)風險降到最小限度。

其中，評估工作流程和評估項目審核制度是整個質量控制體系里最關鍵的部分。規(guī)范的評估工作流程主要包括對評估前期準備工作、現(xiàn)場勘察、資料收集、具體評估測算過程和出具評估報告等工作環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，從評估工作的各個環(huán)節(jié)上對風險進行有效把控。

評估項目審核制度是保證估價報告質量的關鍵性措施。根據(jù)行業(yè)管理相關規(guī)定，估價機構應制定嚴格的土地估價報告三審制度，明確各級審核權限、各級審核人、審核內容范圍及審核標準，提高估價報告的成文效率，保證估價報告的質量。

土地估價報告審核流程設置模式如下：

一級審核：負責撰寫報告的土地估價師自審；二級審核：高級估價師或項目經(jīng)理二核；

三級審核：總估價師三審。

（3）加大信息化建設力度，提升企業(yè)競爭力

土地估價行業(yè)對各種信息和數(shù)據(jù)的依存度非常高，為實現(xiàn)企業(yè)管理的科學化和精細化，應增加辦公自動化平臺和信息數(shù)據(jù)庫的資金投入，建立評估自動化輔助平臺和辦公自動化平臺，提高工作效率，并實現(xiàn)企業(yè)內部信息和數(shù)據(jù)的共享，提倡無紙化綠色辦公，提升企業(yè)的競爭力。

2.3樹立估價師的風險意識和職業(yè)道德觀，并提升其專業(yè)技能和綜合素質

土地估價機構應加強對估價師的日常管理、培訓和監(jiān)督，樹立其執(zhí)業(yè)風險意識和職業(yè)道德觀，要求估價師獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，為客戶保守商業(yè)秘密，并以違法違規(guī)的估價機構和估價師其人其事為反面教材對估價師進行教育，對拒收客戶紅包的估價師進行表彰。另外，還可以通過組織估價師參加行業(yè)繼續(xù)教育培訓、外聘專家進行專項技術培訓、內部舉辦技術研討會等多種形式，提升估價師的專業(yè)技能和綜合素質。

2.4建立土地估價師執(zhí)業(yè)保險制度

建立并實施土地估價師執(zhí)業(yè)保險制度， 將有利于間接防范執(zhí)業(yè)風險，有利于保障評估機構和評估人員的利益，壯大評估行業(yè)隊伍，促進整個評估行業(yè)的健康快速發(fā)展。

2.5謹慎接受評估委托和認真審查宗地權屬

在土地評估機構接受委托之前，應該首先從多方面和多渠道對項目由來等背景情況進行了解。對于風險較大的項目， 或明知有欺詐性的項目，可以予以拒絕。因為一旦出事， 不僅經(jīng)濟上要遭受損失， 聲譽也將受到無法彌補的損害， 得不償失。另外， 在土地估價中， 如果委托方有意隱瞞土地權屬方面的一些問題， 容易導致造成糾紛， 使評估機構受到牽連。因此， 評估前要對委托土地的各種產(chǎn)權證明進行審核。產(chǎn)權證明絕不能僅憑復印件認可， 一定要將原件審驗后再復印。最好是對于宗地的土地登記信息， 到相關土地部門申請權屬查詢。特別對于抵押評估， 權屬審核很重要， 千萬不能隨意進行評估。

參考文獻

[1]郭化林，編著.中國資產(chǎn)評估準則——闡釋與應用[M].上海：立信會計出版社，2009年12月第1版：63-70.

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