淺析房地產開發(fā)全過程造價控制

[摘要]房地產工程造價控制是一個非常復雜的工作，需要在工程的每一個環(huán)節(jié)進行管控，因此，房地產開發(fā)公司要加大對房地產項目建設全過程造價的控制力度，降低工程的施工成本，在最大程度上達到工程效益的最大化。

[關鍵詞]房地產開發(fā)；全過程造價；控制

1、關于工程造價構成及特點

1.1工程造價的構成

通常，工程造價中的“工程”是指所有的工程項目，而本文所講的“工程”指的是非生產性建設工程。從工程投資者的角度來看，項目的建設投資與工程造價是等量的關系。工程造價由項目建設投資和建設期利息共同構成。其中建設投資是工程造價構成中最為重要的一部分，它包括建筑安裝工程費、工程建設其他費、和預備費三個方面的內容。

1.2工程造價的主要特點

工程造價特征主要有獨立性、大額性和動態(tài)性等。工程造價所涉及的領域是非常廣泛的，不僅包括各行各業(yè)，而且還關系到人們的日常生活和生產，因此控制工程造價對于我國來說具有深遠的意義和影響。

2、現(xiàn)階段房地產造價管控存在的問題

2.1投資估算準確性較差

目前，由于房地產企業(yè)過度追求經濟效益，導致盲目投資現(xiàn)象較為普遍，對投資收益估算較差，。一些企業(yè)老板只是片面地根據(jù)個人的主觀感覺或者所謂的理念進行投資決策，大多都是拍腦門決策，沒有經過科學的投資估算或者可行性研究，使得越來越多的企業(yè)出現(xiàn)一個現(xiàn)象：工程干到中途發(fā)現(xiàn)資金嚴重不足，或者嚴重超出原來的概算。這主要是因為事前沒有對項目投資做科學有效的分析，忽視了項目前期可行性研究，投資估算的準確性較差，導致造價控制存在較大的偏差，不利于房地產節(jié)約生產。

2.2招標形式不夠嚴謹

目前，房地產領域也在大力推行招標模式，一般會選擇議標和邀請招標。這兩種招標模式相對于公開招標來講其規(guī)范性、公開性、嚴謹性均不如公開招標。采用議標或邀請招標，不可避免地會出現(xiàn)一些人為操控的局面，暗箱操作的幾率也會大大增加，競爭不充分也會導致最終的招標結果并不盡如人意，甚至可能出現(xiàn)圍標、串標、弄虛作假的情況。這樣，對房地產開發(fā)企業(yè)來將，是非常不利的，既沒有選到優(yōu)秀的合作單位，也沒有在價格上形成競爭，從而達不到節(jié)約投資、控制造價的目的。

2.3工程價款支付手段較差

之前，房地產領域對項目工程價款的控制一般都是建立在工程預結算的基礎上，雖然這種方式應用的比較寬泛，然而其屬于一種不變的監(jiān)管模式，這種靜態(tài)的造價控制方式，忽略了房地產建設的動態(tài)性，不能合理的管控房地產工程的整體發(fā)展態(tài)勢，使得整個項目的工程造價管理工作不能及時、準確進行控制，尤其是在處理不可抗力、索賠、變更簽證等問題時不能有效地動態(tài)管控，從而增加了合同風險。

3、房地產開發(fā)全過程造價控制

影響建設工程造價的因素存在于工程建設的全過程中，控制工程造價活動因此貫穿于工程建設的全過程，從建設前期的可行性調研、項目立項、方案論證、初步設計、施工圖設計、招投標、施工階段，直至工程竣工驗收投入使用。作為控制工程造價的主體，我認為房地產開發(fā)企業(yè)可以重點從以下五個環(huán)節(jié)加強成本管控，以達到控制成本、降低造價的目的。

3.1項目投資決策階段工程造價控制

投資控制貫穿于項目建設的全過程，這一點是豪無疑義的，其中影響項目投資的關鍵階段恰恰是約占工程項目建設周期1/4的前期決策階段。據(jù)相關資料顯示，項目前期決策階段對項目投資影響的可能性為75%-95%；很顯然，項目投資控制的重點在于施工以前的投資決策階段，而決策是否正確，關鍵要做好可行性研究。

我公司在新華東街有一項目，最初公司決策層打算建商貿中心，項目立項后經多方考察、調研，后經做可行性分析研究發(fā)現(xiàn)，該項目在技術處理上并不是很先進，實用性和可靠性有待進一步考察，經財務分析評價后認為盈利效果并不是最好，不能給公司帶來可觀的經濟效益和社會效益，并且以公司目前的資金儲備情況和項目綜合管理能力來開發(fā)這樣大的項目尚有一定的風險。鑒于此，公司決策層及時扭轉思路，經過兩年多的充分準備，將該項目重新立項為商業(yè)與住宅相融合的商住項目，在建筑節(jié)能和美觀、實用上頗費心思，最終將該項目打造成地標式建筑，取得了巨大的經濟效益和社會效益。如果當初沒有做可行性研究，盲目上項目，在工程實施中才發(fā)現(xiàn)工程費用過高，投資不足，或銷售前景不好，將會給公司帶來巨大損失。因此，無論是房地產公司還是建筑公司，都把可行性研究視為重要環(huán)節(jié)，這樣才能排除盲目性，減少風險，在競爭中取得最大利潤。

3.2項目設計階段工程造價控制

項目設計階段一般分為方案設計和施工圖設計。這里，我要重點談一下施工圖設計階段如何做好造價控制工作。施工圖設計階段對建設項目的投資影響程度大概在5%到35%之間，而需要的設計費用卻只占全部費用的一小部分，但恰恰是這一小部分費用卻發(fā)揮了至關重要的作用。那么，房地產企業(yè)如何在設計階段做好投資控制，我認為應從以下幾點抓起：

3.2.1制定出符合本企業(yè)實際情況的設計標準

在工程設計中采用標準設計可以促進工業(yè)化水平、加快工程進度、節(jié)約材料.但是沒有很好地與我們寧夏當?shù)氐纳鐣洕l(fā)展狀況及投資方的實際情況緊密結合起來，這就需要房地產企業(yè)必須根據(jù)企業(yè)自身的品牌定位及發(fā)展前景，制定出符合企業(yè)特點的設計標準及功能要求。造價工程師應運用價值工程，分析和評價項目功能，優(yōu)化設計方案，選出最優(yōu)方案。一般來講，在滿足建筑物使用功能的前提下有效控制層高、合理劃分建筑平面空間都與造價有著很大的關系。建筑物的平面和空間體量確定后，在對建筑物外立面形式的把握上也考驗著建筑師對造價的控制。

3.2.2加強限額設計，提出科學、合理的設計指標

這里所說的限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，而是在保證使用功能和預期外觀效果等前提下盡量節(jié)約成本。實行限額設計一股可先確定造價限額指標，也可以委托造價咨詢公司，利用累積的各項工程造價數(shù)據(jù)進行設計方案評審，做成本分析對比，從而達到預期的造價控制目標。通常，限額設計在項目方案設計階段以該項目方案的容積率、日照分析、綠化率、土地使用率等指標來體現(xiàn)；在施工圖設計階段，投資控制目標主要體現(xiàn)在平米造價及鋼筋含量、砼含量等經濟指標上。

3.2.3加強設計變更管理

設計變更有可能使項目投資超出預控目標。加強設計變更的管理工作，首先要給設計院充足的時間做深化設計，二要加強設計圖紙的審查工作，減少圖紙中的錯、漏項現(xiàn)象，對設計變更做投資成本分析并進行必要的論證。

3.3項目招投標階段的工程造價控制

隨著我國加入世貿組織，國內工程建設領域市場化越來越明顯，其中，建設工程招投標也越來越國際化，規(guī)范化。目前，對房地產開發(fā)企業(yè)來講，招投標階段工程造價控制主要分為招投標階段和合同簽訂階段。招標階段我認為主要做好以下幾方面：（1）盡量選擇公開招標的方式；（2）編制高質量的招標文件；（3）提供準確的工程量清單；（4）組織評標專家進行評標；（5）確定中標單位；（6）簽訂合同。其中，在編制招標文件過程中，要重視合同條款的擬定和合同風險的防范，尤其是關于合同雙方風險責任的劃分以及價格波動、工程量增減引起的工程價款調整方法等。還要在合同中明確不可抗力的范圍以及索賠的處理原則等，只有這樣，才能有效的控制工程造價。

3.4項目施工階段的工程造價控制

整個工程項目運行過程中，資金投入所占比例最大的就是施工階段了，施工階段實際上就是施工合同的履約階段。在這一階段不僅資金投入最大，并且資金的流向也比較復雜，所以在這一階段進行資金控制，有利于整個工程資金投入的穩(wěn)定。進行施工階段的工程造價質量控制可以從以下幾個方面進行：

（1）對施工圖紙多次審查。施工圖紙是整個工程的風向標，施工圖紙一旦出現(xiàn)錯誤，輕則進行工程調整，重則進行工程返工，這一過程中會產生一系列的費用。

（2）材料設備的價格控制。材料和設備的支出，是施工過程中資金投入較大的部分，所以對其進行控制對于整個施工過程的造價控制是非常有益的。所以我們應當在材料和設備能夠達到質量要求的前提下，盡量降低購買或租賃價格，從而達到減少費用支出的目的。

（3）工程質量嚴把關。工程施工過程中，應對施工人員強調工程質量的重要性，切不可為了工程進度而忽視了質量，否則進行工程修復和返工的資金投入也是巨大的。

3.5項目竣工結算階段工程造價控制

進行工程竣工結算審核工作是控制造價的重要環(huán)節(jié)。工程竣工結算審核的重點是工程量計算是否準確、綜合單價是否準確、各項取費是否正確、施工索賠是否合理等等。在實際工作中，出于個體利益或人員素質的緣故，施工單位虛報、錯報的現(xiàn)象屢見不鮮，偶爾也會發(fā)生預算偏低的情況。審核工程預結算不應僅僅消減不合理的費用，同時也要針對因工作失誤或專業(yè)水平不足出現(xiàn)的丟項、漏項、錯算等情況進行必要的補充和完善，在做好房地產造價控制的同時，也要保護施工企業(yè)應得利益，以保證工程質量和施工進度能按合同約定按期完成。工程項目竣工驗收階段工程造價控制主要包括：①竣工結算的編制與審查；②竣工決算的編制；③保修費用的處理；④建設項目后評估等。

結語：

綜上所述，房地產開發(fā)過程中的工程造價管理，是一個動態(tài)進行的全過程，房地產企業(yè)在對工程造價的控制與管理上，始終應貫穿于項目建設的全過程。只有在房地產項目建設的各個階段，采用切合實際的計價依據(jù)和科學合理的計價方法，合理確定項目投資估算、初步設計的概算和施工圖的預算，才能提高投資的效益。因此在推行房地產開發(fā)項目全過程造價管理，注重研究和分析建設管理中各個環(huán)節(jié)和建設投資中各種影響因素，將有效地控制房地產建設項目的投資。對房地產開發(fā)項目工程造價進行全過程控制管理，是工程造價行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是房地產企業(yè)的迫切需求。