高房價背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險與應(yīng)對措施

[摘要]近年來，隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和城市化的不斷推進，房地產(chǎn)業(yè)也在迅速發(fā)展并成為國民經(jīng)濟中重要的一部分。房地產(chǎn)業(yè)在飛快發(fā)展的同時，房價的增長也成為人們?nèi)找骊P(guān)注的熱點。房地產(chǎn)金融行業(yè)在面對更多的機遇和挑戰(zhàn)的同時，也面臨著巨大的競爭力和金融風(fēng)險，房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有關(guān)鍵的作用。本文立足于在當(dāng)今房價持續(xù)高漲不下的現(xiàn)狀下，探究房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并就現(xiàn)狀問題提出相關(guān)的有效應(yīng)對措施。

[關(guān)鍵詞]高房價；房地產(chǎn)金融；風(fēng)險；應(yīng)對措施

1、引言

隨著改革開放的不斷加深加快，我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展，城市化建設(shè)不斷推進。在人們的物質(zhì)文化需求不斷增長的同時，近幾年來的房價也在持續(xù)不斷地增長，呈現(xiàn)出各地房價高的現(xiàn)狀。自2005年以來，雖然中央不斷出臺相關(guān)房價調(diào)控政策，我國的房價還是一路高升。目前北上廣這樣的一線城市房價已經(jīng)達到極高，一些中小城市雖然房價較低，但增長速度依舊很快。據(jù)可靠統(tǒng)計，2015年全國商品房平均單價為6793元，平方米，而在北京這樣的一線城市則達到40168元/平方米。這樣的房價讓很多人望而卻步。

房地產(chǎn)金融主要是指購買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場交易等房地產(chǎn)活動中的各種資金的運轉(zhuǎn)和交易活動。包括房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌集和資金貸放。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指房地產(chǎn)公司的金融資產(chǎn)在未來時期內(nèi)可能遭受的風(fēng)險和各種損失。房地產(chǎn)作為一個高風(fēng)險行業(yè)，金融風(fēng)險的防范和應(yīng)對對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

2、高房價背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀

2.1信貸和欺詐風(fēng)險

房價的高漲已經(jīng)超出了一些人的經(jīng)濟承受能力，越來越多的人成為“房奴”，很多人為了買房去銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，12年以來，我國居民房貸爆發(fā)式增長，月均新增額從11年的693億上升至16年上半年的月均3933億，增長率達到七倍左右，而居民的收入增長僅在一倍左右，居民貸款杠桿率已經(jīng)達到新高。一方面。雖然目前我國人民銀行已經(jīng)建立個人信用評級機制，但是并不能完善地對借款人進行評估，這樣就會使得某些人有機可乘，造假隱瞞等現(xiàn)象也不是個例。另外，借款人的經(jīng)濟一旦出現(xiàn)問題就無法按時向銀行還款，就會使得銀行的金融風(fēng)險增多；另一方面借款人可能會根據(jù)資金利率的變化提前還款給銀行，打亂信貸規(guī)則，降低了銀行的預(yù)期資金回收量，加大了金融風(fēng)險。

2.2市場風(fēng)險

由于房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象和國家相關(guān)宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)的市場投資過熱，這樣就導(dǎo)致了過高的市場風(fēng)險，一旦投資泡沫不成功，就會導(dǎo)致房價的急劇下降，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也會加重，加重了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險；目前房地產(chǎn)處于通貨膨脹的現(xiàn)狀，據(jù)統(tǒng)計，2016年1-4月份，我國商品房銷售面積達到3.60億平方米，同比增長36.5%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達到2.54億，同比增長7.2%。我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)圈地后無錢建樓、建房后無人購買的現(xiàn)狀，供大于求，樓盤滯銷，資金無法回籠，貸款周期變長，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的金融風(fēng)險，甚至企業(yè)的倒閉。

2.3政策調(diào)控風(fēng)險

由于房價的高漲在很大程度上影響了我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定，政府出臺一系列的房價宏觀調(diào)控政策。政策的各項調(diào)控都會對房地產(chǎn)金融很大的風(fēng)險，很多政策是限制房價的升高，限制房地產(chǎn)高價交易，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，金融風(fēng)險增加；相關(guān)政策還限制了房地產(chǎn)企業(yè)的買地和買低價格以打擊相關(guān)違規(guī)不法買地情況，這樣就會給整個房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的金融風(fēng)險。

3、高房價背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險應(yīng)對措施

3.1拓寬房地產(chǎn)融資渠道，建立風(fēng)險防范和預(yù)警體系

目前我國房地產(chǎn)資金的來源渠道主要是銀行的貸款，這樣的融資渠道過于單一，而且集中加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道，例如建立房地產(chǎn)開發(fā)融資市場、房地產(chǎn)資金證券化、加強房地產(chǎn)抵押市場化等。建立房地產(chǎn)融資新渠道，能夠從根本上防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的風(fēng)險預(yù)警應(yīng)對措施，盡量減少金融風(fēng)險損失。

3.2完善信貸評測體系

隨著居民房地產(chǎn)杠桿率的不斷刷高，信貸欺詐風(fēng)險現(xiàn)象也越來越多。銀行要建立完善的信用評價體系，對貸款人的貸款資格、相關(guān)資料、信用記錄和還款能力進行嚴(yán)格的審查，還應(yīng)該對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的項目可行性和可靠性進行分析。同時銀行還應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)動態(tài)進行監(jiān)督和分析，及時把握風(fēng)險因素并做出應(yīng)對措施，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

3.3加強政府宏觀調(diào)控和落實

政府應(yīng)該就我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，結(jié)合國外的經(jīng)驗教訓(xùn)，制定相關(guān)調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)高效有序競爭，建立有效地政策措施，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)違規(guī)行為。加強房地產(chǎn)監(jiān)督和落實力度，及時調(diào)查和分析，及時遏制房地產(chǎn)不法違規(guī)行為，有效干預(yù)房地產(chǎn)市場，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

結(jié)語：

房地產(chǎn)金融是金融行業(yè)的重要組成部分，更是國民經(jīng)濟的重要組成部分。房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定不僅對金融行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展具有重要意義，更是對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和增長具有重要作用。在高房價的大背景下，政府和房地產(chǎn)行業(yè)都要正確認(rèn)識房地產(chǎn)風(fēng)險，并用正確的相關(guān)措施防范和應(yīng)對風(fēng)險，維護房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展。