微型住宅主宰樓市未來？

近日，在深圳熱炒的6平方米精裝“鴿籠房”，因發(fā)布違法廣告，擾亂房地產(chǎn)市場，被深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)管委罰款人民幣60萬元。

提起“鴿子籠”住宅，大概很多人首先想到的便是香港的一些袖珍戶型，它代表了一種在寸土寸金和高房價(jià)的普遍境遇下，普通人不得不選擇的一種居住和生活方式。

想象一下，一個(gè)面積只比停車位稍大一點(diǎn)的微型住宅，擺不下太多物件，也盛不下什么人生計(jì)劃，即便是很尋常的計(jì)劃如結(jié)婚生子，或許它看起來更像一個(gè)“鴿子籠”。

分析人士表示，開發(fā)商向中低端產(chǎn)品開發(fā)的嘗試有可能引發(fā)行業(yè)巨大的革命，未來的中國商品住宅市場這種微型住宅仍然處于研發(fā)和市場探索階段，短時(shí)間內(nèi)難以大量推向市場。

有關(guān)專家指出，目前中國市場上生產(chǎn)的商品房70%-80%是高檔房，存在嚴(yán)重的供大于求，而低端微型住宅明顯供不應(yīng)求。因此建議有關(guān)部門制定一個(gè)住房基本標(biāo)準(zhǔn)，對住宅的建筑規(guī)模適當(dāng)控制。

微型住宅成樓市新寵

從一些地方出現(xiàn)的離婚買房亂象，到上市公司欲賣學(xué)區(qū)房保殼……中國房地產(chǎn)市場似乎再一次進(jìn)入了狂熱模式。

今年9月底，一則來自深圳的房產(chǎn)消息驚爆了人們的眼球，深圳竟然有開發(fā)商推出了僅僅6平方米的精裝戶型，一口價(jià)88萬，均價(jià)達(dá)到15萬每平方米，而且當(dāng)日售罄。

“中國空前！深圳絕版！6平方米精裝極小戶型駕到！”這是深圳版“鴿籠房”精裝戶型的項(xiàng)目方打出的公開廣告。

據(jù)了解，6平方米“鴿籠房”名為僑城尚寓，位于深圳市南山區(qū)沙河?xùn)|路與新中路交界處，樓盤的地理位置還算不錯，距離地鐵1號線白石洲站不遠(yuǎn)，周邊樓盤都是豪宅。

僑城尚寓前身是2004年建成的雅商會館，整棟用途都是酒店。在酒店的6至15層的走廊盡頭邊角，都有一套極小戶型，一共有g(shù)套，面積從5.73平方米到7.48平方米不等。

提起“鴿子籠”住宅，大概很多人首先想到的便是香港的一些袖珍戶型，它代表了一種在寸土寸金和高房價(jià)的普遍境遇下，普通人不得不選擇的一種居住和生活方式。

從2010年開始，受到日本和中國香港超小城市公寓的啟發(fā)，萬科集團(tuán)建筑研究中心就開始著手進(jìn)行微型住宅的研發(fā)，力求在極有限的空間內(nèi)，通過室內(nèi)設(shè)計(jì)、智能科技和可變家具等元素，結(jié)合社區(qū)公共配套和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)舒適、時(shí)尚、便捷的居住感受。

在萬科的構(gòu)想中，如果要為中低收入人群提供居住解決方案，除了政府的廉租房，是否可以開發(fā)比如15平方米的微型住宅，讓房子總價(jià)降低，從而讓更多人能夠買得起房？

進(jìn)入2013年，先是西安萬科城的18平方米房，再是北京昌平金域華府，萬科的微型住宅雖未正式面世，卻已賺足眼球。

在西安萬科城，作為萬科微型住宅試驗(yàn)的成品，一間建筑面積18平方米、實(shí)用面積15平方米的公寓樣板間，有著玄關(guān)、廁所、書房、衣帽間、衛(wèi)生間……

西安萬科城項(xiàng)目緊鄰大學(xué)城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，18平方米微型住宅的目標(biāo)客戶群，是18-25歲之間的大學(xué)生以及剛畢業(yè)的年輕人。這一定位，被業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為無論投資或自住，都極具有市場競爭力。

隨后，西安萬科微型住宅已經(jīng)開盤，公寓屬于商業(yè)性質(zhì)，不限購不限貸。一期共有1300多戶，其中18平方米的居多，大約有700多戶。目前只接待整層投資的大客戶，即不零售，只批發(fā)。

據(jù)稱，西安萬科城對個(gè)人銷售的是二期，89-130平方米住宅，均價(jià)在8500元/平方米。照此計(jì)算，18平方米迷你戶型如果零售，總價(jià)約15萬元。

北京萬科也確定在萬科金域華府項(xiàng)目進(jìn)行微型住宅創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)，為在都市中奮斗的20-30歲青年人提供起步的居住和辦公空間，其中公寓產(chǎn)品擬打造成20平方米和約30平方米兩種微型住宅，為租賃性公寓。

據(jù)透露，北京萬科微型住宅產(chǎn)品規(guī)劃在北京昌平區(qū)回龍觀，共10棟樓，高5層，所有樓棟的首層和二層都是為鄰里服務(wù)的商鋪：7棟樓的3-5層是居住空間，約400套，只租不售，由萬科物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理：還有3棟樓的3-5層是小型辦公空間，可以出售。

事實(shí)上，其他地產(chǎn)公司也曾做過類似的試驗(yàn)，比如龍湖，曾在2010年推出了重慶U城，主打20平方米的微型住宅。

龍湖集團(tuán)精裝中心總監(jiān)吳釗海表示，幾乎每個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)他們都討論了不下15次——衛(wèi)生間、廚房、臥室的設(shè)計(jì)，材料、空間的利用，甚至家具、灶臺與地面的高度，都反復(fù)討論過。

技術(shù)讓微型住宅變得更人性化、更舒適是可以實(shí)現(xiàn)的，關(guān)鍵在于，你要為它付出多少成本，以及它是否能夠帶來相應(yīng)收益。

萬科總裁郁亮曾透露，房子越小越難做，建造成本相對來說要高許多，溢價(jià)空間又很小，15平方米的微型住宅幾乎沒有任何收益，更是為了社會責(zé)任。

與此同時(shí)，得克薩斯州房地產(chǎn)投資基金美國世紀(jì)橋投資公司已籌集1.7億美元資金準(zhǔn)備投資中國房地產(chǎn)，并打算把重點(diǎn)放在自住型小公寓市場。

微型住宅概念也時(shí)尚

分析人士表示，目前中國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)還很不對應(yīng)，市場上生產(chǎn)的商品房70%-80%是高檔房，存在嚴(yán)重的供大于求，而低端微型住宅明顯供不應(yīng)求。

調(diào)查顯示，購房者選擇90平方米以下的中小套型住房占40%以上，選擇90-100平方米的占35%。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年來新建商品住房套型面積90平方米以下的基本上是供應(yīng)多少銷售多少，中小戶型供不應(yīng)求的矛盾十分突出。

與此同時(shí)，在房地產(chǎn)商的熱推下，大戶型樓盤價(jià)格居高不下。國家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均擴(kuò)大到66個(gè)。其中，北京和廣州環(huán)比漲幅最高，達(dá)3.1%。

萬科董事長王石表示，房價(jià)越來越貴，小戶型將會成為未來的主流。萬科產(chǎn)品的一個(gè)很簡單的邏輯便是：如果房屋均價(jià)無法變得更低，那么就試著將總價(jià)拉低，讓更多人能夠買得起房。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國城市的人均住房面積約為29平方米，而一些地方政府的目標(biāo)是，到2015年時(shí)本地的人均住房面積最高要達(dá)到約40平方米，這顯示在未來許多年中國對價(jià)格可以承受的小戶型住房有廣泛需求。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)估計(jì)，中國2.3億城市家庭中，約有5000萬個(gè)家庭的住房低于正常標(biāo)準(zhǔn)，這些住房往往缺乏供一家獨(dú)用的衛(wèi)生間和廚房，在2030年之前中國每年還需要建設(shè)1000萬套住房。

誰都喜歡住大房子，可在資金不足及房價(jià)居高不下的情況下，大房子遙不可及。我們換一種思路就會發(fā)現(xiàn)，微型住宅是我們最理想和現(xiàn)實(shí)的選擇。

中國青年報(bào)社會調(diào)查中心進(jìn)行了一項(xiàng)13661人參加的調(diào)查（其中“80后”占60.9%，“70后”占25.5%）顯示，52.1%的人認(rèn)同超小戶型讓很多年輕人圓了住房夢，有44.1%的人表示超小戶型其實(shí)是年輕人的無奈選擇。

在城市人口越來越密集，房價(jià)飛漲的今天，如何做到居者有其屋，多開發(fā)小型住宅、微型住宅是一種現(xiàn)實(shí)的發(fā)展模式，并將逐漸成為人類未來住房的發(fā)展趨勢。

簡單的說，微型住宅是一種經(jīng)濟(jì)的、高性能的、便捷的、可變的、平面緊湊、能具備生活基本功能且建筑面積較小的精巧戶型住宅，可以是單體的，也可以是一種由很多單體組合而成的群體形式。由于建筑面積小，一般沒有專門的客廳，其基本功能分區(qū)為三塊：臥室、廚房、衛(wèi)生間。微型住房居住人口一般是一至兩人。

未來住宅應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)功能的增量而不是面積的擴(kuò)大，微型住宅正迎合了這一點(diǎn)。體量很小，占用的面積和空間都非常小，新技術(shù)的產(chǎn)生使得這樣小小的住宅功能性更加強(qiáng)大。

微型住宅的居住主體多為單身青年和年輕夫妻，大多受過良好的教育，有著更高的成長需求，更多的消費(fèi)欲望，微型住房是為了滿足其基本生活需要的過渡性住房。在人生觀和價(jià)值觀方面，他們崇尚自我設(shè)計(jì)、自我實(shí)現(xiàn)、自我完善，有更加務(wù)實(shí)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，講求實(shí)效、簡約和時(shí)尚。

在中國這樣一個(gè)高人口密度的社會，房地產(chǎn)市場需要微型住宅的理念。越是大城市，越是發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)，這種理念就越珍貴。如果這樣做的人多了，房子的需求就會減小，房價(jià)就會下跌，住房就變得越來越可以承受了。

在西方，微型住宅正在成為悄然興起的新潮。在日本和歐洲，微型住宅運(yùn)動開始成為氣候。自美國次貸危機(jī)爆發(fā)以來，美國的許多大房子無人問津，而微型住宅卻開始慢慢走俏。面積在7-70平方米，價(jià)格約3.8萬-7萬美元的微型住宅，購買的人趨之若鶩，包括一些中產(chǎn)階層。

在紐約、舊金山等大城市，成功的職業(yè)人士多是24小時(shí)不在家，生活非常簡單，社會活動則十分豐富。購買微型住宅已然成為他們的精神時(shí)尚。

這種時(shí)尚，恰恰需要中國的中高產(chǎn)職業(yè)階層學(xué)習(xí)。在北京、上海這樣大城市的成功人士，每天出門在外應(yīng)酬，在家里待的時(shí)間其實(shí)很短。微型住宅更鼓勵你投身社會、投身事業(yè)。特別是在市中心的豪華地段，微型住宅是一種很“酷”的生活方式。中國應(yīng)該尋求符合自己生態(tài)環(huán)境的微型住宅生活方式。在這方面，中高產(chǎn)階層應(yīng)該帶頭。微型住宅遇現(xiàn)實(shí)難題

有關(guān)專家表示，與降低安居成本的初衷相比，微型住宅的生存空間并不如想象中那般美好。難做的生意，難測的前景，這便是微型住宅眼下的尷尬。

據(jù)稱，微型住宅項(xiàng)目也并非是萬科的首次嘗試。北京的微型住房市場早先已有開發(fā)商試水。榮豐地產(chǎn)推出了微型住宅項(xiàng)目——榮豐2008，其接近10萬平方米的銷售面積，在發(fā)售5個(gè)月內(nèi)銷售了95%。但后來證明，該項(xiàng)目是典型的“叫座不叫好”。由于住戶密度過大和公共設(shè)施擁擠，導(dǎo)致這里的居住品質(zhì)極低。

在王石執(zhí)掌萬科的時(shí)候，也曾在廣州推出過小戶型廉租項(xiàng)目——萬匯樓。該項(xiàng)目在2008年g月正式推出，房間面積在30平方米到50平方米之間，其租金明顯低于周邊市場租賃價(jià)格。

外界雖把萬匯樓稱作廉租房，但它卻并非由政府主導(dǎo)，這是萬科針對低收入人群微型房市場的一次實(shí)驗(yàn)。有媒體稱，該項(xiàng)目是由王石親自拍板決定，并由集團(tuán)董辦進(jìn)行推動，但卻長期無法盈利。

在市場上，推出低端項(xiàng)目的正規(guī)開發(fā)商確實(shí)不太多，有限的土地資源大大提高了成本，開發(fā)低端住宅會導(dǎo)致利潤大幅下降，另一方面由于有這部分需求的群體實(shí)際購買力不強(qiáng)，或者說，很多人還沒有進(jìn)入市場的能力，只是購房意愿還不足以促成成交。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不管是樓市寒冬還是小陽春，在開發(fā)商降價(jià)促銷之時(shí)，一些高端產(chǎn)品如豪宅和別墅價(jià)格卻紋絲未動，且銷售量異常驚人。從銷售情況來看，高端住宅的銷售情況普遍比普通住宅要好。

其實(shí)，微型住宅并非只在銷售上遭遇尷尬。在政策方面，微型住宅也受到國內(nèi)建筑規(guī)范的限制。按照2012年8月1日正式生效的新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的最小套型住宅，使用面積不應(yīng)小于22平方米。

另外，微型住宅面臨廚房設(shè)計(jì)、陽臺規(guī)劃、車位配備一系列的規(guī)劃瓶頸。這一系列的問題，導(dǎo)致國內(nèi)的建筑規(guī)范并不允許這種微型住宅以住宅形式大規(guī)模推廣。

因此，市場上出現(xiàn)的低于22平方米的微型住宅，多數(shù)是商業(yè)用地上建的公寓，屬商業(yè)性質(zhì)，此類產(chǎn)品不限購不限貸，但首付和貸款利率都會更高。

自從樓市限購政策實(shí)施以來，市場上這類微型住宅風(fēng)光不再。限購政策出臺前，這類單間或一房一廳的小戶型成交活躍，特別是帶重點(diǎn)學(xué)校學(xué)位的，換手率極高。限購以后，購買這類小戶型的，從投資客變成大多是剛畢業(yè)的大學(xué)生或單身白領(lǐng)，將小房子作為過渡性住房，價(jià)格則一直比較平穩(wěn)。

事實(shí)上，購房者在購買這一過渡的微型住宅，幾年后需要購其他更大的房屋，但又因?yàn)橐呀?jīng)購了一套房而被限購，這種情況就需要來深思熟慮。因?yàn)檫@樣會消耗自己的買房名額。

一直以來小戶型都受到投資者的青睞。相比兩房、三房等房源來說，小戶型較受到求租者的歡迎。實(shí)施限購措施，一些有閑錢投資小戶型的人士，屬于被限購對象，使得小戶型房源市場流失了不少客戶。

萬科總裁郁亮曾透露，15平方米微型住宅將不僅僅是概念型產(chǎn)品，將在北京率先落地，并在符合各地“限購令”政策要求和受城市規(guī)劃支持的前提下進(jìn)一步推廣。

但郁亮也坦言對政策層面的擔(dān)憂，如15平方米微型住宅的購房者是否被列入限購范圍，是影響這類住宅產(chǎn)品開發(fā)推廣的重要因素。而這也被外界解讀為此次北京項(xiàng)目只租不售的原因之一。

分析人士認(rèn)為，即使在寸土寸金的香港，開發(fā)20平方米以下微型住宅的發(fā)發(fā)展商也極少。一般是政府提供的公屋，面積才這么小。這也驗(yàn)證了萬科當(dāng)初做的調(diào)研：中低收入住宅小區(qū)的運(yùn)作模式大多由政府主導(dǎo)。

有關(guān)專家建議對中低收入群體購房予以貸款支持，如美國就為中低收入家庭按揭貸款提供保險(xiǎn)，讓這些家庭能夠從金融機(jī)構(gòu)里獲得低利率貸款：另一種做法是直接對低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼或者給予稅收優(yōu)惠，如上個(gè)世紀(jì)80年代法國政府加大向低收入家庭提供補(bǔ)貼力度。