房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)授信項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和重要的組成部分。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別包括兩項(xiàng)任務(wù)：判斷有什么風(fēng)險(xiǎn)和找出風(fēng)險(xiǎn)的成因。在實(shí)際工作中，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，而且引起風(fēng)險(xiǎn)的原因也錯(cuò)綜復(fù)雜。為了緩和、減輕和控制風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響，我們需要識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)授信項(xiàng)目的貸前風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)工作和重要的組成部分。本文主要通過(guò)對(duì)借款人及關(guān)系人資信調(diào)查、授信項(xiàng)目概況和建設(shè)情況分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行授信項(xiàng)目具體的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

一、借款人及關(guān)系人資信調(diào)查

房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的借款人應(yīng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人，并具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。借款人向商業(yè)銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，應(yīng)具有銷售有市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)有效益，具備償還貸款的經(jīng)濟(jì)能力，按規(guī)定用途使用貸款，不挪用信貸資金，按貸款合同期限歸還貸款本息、恪守信用等基本條件。銀行信貸人員必須對(duì)授信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地查訪，客觀鑒證為主，要走訪企業(yè)負(fù)責(zé)人、前期部、財(cái)務(wù)部、銷售部及客服部人員，全面掌握授信客戶信息，并對(duì)貸前調(diào)查的時(shí)間、地點(diǎn)及參與人員、過(guò)程及結(jié)果進(jìn)行客觀記載。具體調(diào)查內(nèi)容為：

（一）股東背景調(diào)查

對(duì)授信企業(yè)股東背景進(jìn)行核實(shí)，并全面搜集客戶關(guān)聯(lián)企業(yè)、關(guān)聯(lián)交易信息，注意識(shí)別客戶內(nèi)部關(guān)聯(lián)人關(guān)聯(lián)交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。摸清被調(diào)查對(duì)象各主要股東間的關(guān)聯(lián)，掌握最終控制人的背景及信用狀況，對(duì)股東及股東結(jié)構(gòu)變化頻繁的企業(yè)，應(yīng)對(duì)變化原因進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

（二）驗(yàn)證業(yè)務(wù)資料的真實(shí)性

授信人員應(yīng)到企業(yè)的辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所實(shí)地核實(shí)企業(yè)重要材料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)、稅務(wù)登記證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、貸款卡、審計(jì)報(bào)告等的原件，審查上述證件是否年檢，銀行留存加蓋公司公章的復(fù)印件備查，如有必要，銀行信貸人員還應(yīng)到發(fā)證機(jī)關(guān)或網(wǎng)站進(jìn)行核實(shí)。在對(duì)借款人及關(guān)系人進(jìn)行貸前調(diào)查時(shí)，還應(yīng)注重對(duì)公司管理層及核心人員的考察。著重調(diào)查企業(yè)的管理模式及有效性，決策層的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，經(jīng)營(yíng)思路，誠(chéng)信度，并對(duì)主要領(lǐng)導(dǎo)者，關(guān)鍵崗位人員的從業(yè)經(jīng)歷，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，工作水準(zhǔn)及穩(wěn)定性進(jìn)行考察。

二、授信項(xiàng)目概況和建設(shè)情況分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn)。這里將運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中檢查表法對(duì)影響授信項(xiàng)目概況和建設(shè)的主要情況進(jìn)行分析。這里的檢查表法就是用來(lái)記錄和整理影響授信項(xiàng)目建設(shè)情況應(yīng)重點(diǎn)分析的幾個(gè)重要方面，對(duì)房地產(chǎn)授信項(xiàng)目的概括及建設(shè)情況在貸前調(diào)查階段進(jìn)行詳細(xì)的描繪和分析，從而識(shí)別引起授信項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)關(guān)鍵因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）項(xiàng)目概況和建設(shè)情況分析。要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。

（二）項(xiàng)目建設(shè)的基本情況分析。要調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來(lái)源、計(jì)劃開(kāi)工和竣工時(shí)間、開(kāi)發(fā)期限以及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項(xiàng)目是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及銀行信貸投向政策等。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，需對(duì)土地性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃是否相符等土地整體情況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析。

（三）項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。

（四）項(xiàng)目的投資支持能力分析。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒(méi)有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過(guò)高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握得不準(zhǔn)或者是成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過(guò)多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)） 。

（五）項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況分析。要調(diào)查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績(jī)。

（六）項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件分析。要調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項(xiàng)目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項(xiàng)目為節(jié)能環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)情況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)保要求。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估要求貸款調(diào)查評(píng)估人員通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的分析，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、銷售前景作出判斷。

（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析。要了解項(xiàng)目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險(xiǎn)條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況。預(yù)測(cè)國(guó)家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響程度以及本項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境的影響。

（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。針對(duì)項(xiàng)目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點(diǎn)進(jìn)行分析，以判斷評(píng)估項(xiàng)目所具有的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體。通過(guò)有效途徑了解過(guò)去及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況、價(jià)格狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況，以確認(rèn)房地產(chǎn)投資類型，并結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，確定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的房地產(chǎn)周期位置，選擇合適的入市時(shí)機(jī)，規(guī)避房地產(chǎn)投資的周期風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)此階段的調(diào)查研究，初步把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、投資潛力較大的投資類型。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式分析。要通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金壓力、開(kāi)發(fā)商自身的經(jīng)營(yíng)能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目采取出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租）、自營(yíng)（指出售、出租以外的經(jīng)營(yíng)方式）等不同的經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)情況。

（四）運(yùn)用SWOT分析法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)授信項(xiàng)目分析。SWOT是優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）、和威脅（Threats）的合稱。它是將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析主要著眼于項(xiàng)目自身的實(shí)力及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，當(dāng)兩個(gè)房地產(chǎn)處在同一競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)或者說(shuō)它們都有能力向同一消費(fèi)群體提供產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，如果其中一個(gè)項(xiàng)目有更高的市場(chǎng)獲得率或市場(chǎng)獲得潛力，那么就認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目比另外一個(gè)項(xiàng)目更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。反之，則為競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。而機(jī)會(huì)和威脅是指外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部環(huán)境主要由兩部分構(gòu)成：宏觀環(huán)境，如經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治的、法律的、社會(huì)的或文化的環(huán)境因素；微觀環(huán)境因素，如消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。內(nèi)、外部環(huán)境之間有著緊密的聯(lián)系。

將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等用排序方式排列，將那些對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有直接的、重要的影響因素先排列出來(lái)，而將那些間接的、次要的、少許的、不急的、短暫的影響因素排列在后面。然后，制定行動(dòng)對(duì)策。行動(dòng)對(duì)策包括：

1.最小與最小對(duì)策（WT對(duì)策）。即考慮劣勢(shì)因素和威脅因素，目的是努力使這些因素影響都趨于最小。

2.最小與最大對(duì)策（WO對(duì)策）。即著重考慮劣勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素，目的是努力使劣勢(shì)影響趨于最小，使機(jī)會(huì)趨于最大，劣勢(shì)不成為機(jī)會(huì)的障礙。

3.最大與最小對(duì)策（ST對(duì)策）。即著重考慮優(yōu)勢(shì)因素和威脅因素，目的是努力使優(yōu)勢(shì)因素影響趨于最大，使威脅因素影響趨于最小，用優(yōu)勢(shì)抵抗威脅。

4.最大與最大對(duì)策（SO對(duì)策）。即著重考慮優(yōu)勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素，目的在于努力使這兩種因素影響都趨于最大。

可見(jiàn)，WT對(duì)策是一種最為悲觀的對(duì)策，是處在最困難的情況下不得不采取的對(duì)策；WO對(duì)策和ST對(duì)策是一種苦樂(lè)參半的對(duì)策，是處在一般情況下采取的對(duì)策；SO對(duì)策是一種最理想的對(duì)策，是處在最為順暢的情況下十分樂(lè)于采取的對(duì)策。

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