基于PSR模型的青島市房地產(chǎn)調(diào)控政策評價體系分析及建議

李肖萌

[摘要]文章分別篩選了貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等要素作為壓力、狀態(tài)和響應(yīng)的指標，在層次分析法的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了PSR模型。研究結(jié)果顯示，響應(yīng)指數(shù)與狀態(tài)指數(shù)呈反向波動性關(guān)系，響應(yīng)指數(shù)與壓力指數(shù)呈一致性關(guān)系。這一結(jié)果說明，青島市新建住宅的房價大體上隨調(diào)控政策的變化而呈現(xiàn)有規(guī)律的變化，在政策鼓勵期，房價總體表現(xiàn)為上升趨勢，在政策收縮期，房價總體表現(xiàn)為下降趨勢，房價對調(diào)控政策具敏感性與一致性。為了抑制當前過高的青島市房價，政府應(yīng)恰當運用金融信貸政策、土地政策、市場政策等政策工具有效調(diào)控房地產(chǎn)市場。

[關(guān)鍵詞]PSR模型；房地產(chǎn)調(diào)控政策；青島市新建住宅增量住房；房價

1引言

房地產(chǎn)是具有投資和消費雙重性質(zhì)的特殊資產(chǎn)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在國民經(jīng)濟總量中占有重要地位。一直以來，國務(wù)院、中國人民銀行、國土資源部等各政府部門通過宏觀手段，從存貸款基準利率、貨幣供應(yīng)、土地政策、稅收政策等方面對中國房地產(chǎn)市場進行總體調(diào)控，穩(wěn)定房價，保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行。

近五年來，青島市新建住宅價格在8903元/平方米～9836元/平方米小范圍波動，雖然浮動程度及價格漲勢不如北上廣等一線城市，但是由于“低收入”、“白領(lǐng)生存難”等狀況，青島房價一直是人們關(guān)注的熱點。從2011年的“限購令”到2015年的“330房貸新政”，從土地供應(yīng)計劃的制訂到開發(fā)投資額的變動，頻頻出臺的房地產(chǎn)新政策充分證明了政府對青島市房地產(chǎn)市場保持高度的重視，也引起了眾多專家學(xué)者對調(diào)控政策的關(guān)注。

在現(xiàn)有關(guān)于青島市房地產(chǎn)政策的研究文獻中，大多集中于定性研究與理論分析，在選取指標進行權(quán)重比較以及建立模型量化分析上的探究，則為數(shù)不多。因此，本文搜集了大量青島市房地產(chǎn)的有效數(shù)據(jù)，通過AHP的方法進行數(shù)據(jù)量化，建立了PSR模型，得到一個房地產(chǎn)調(diào)控政策的評價體系。并且結(jié)合青島市的具體情況與特定政策，進行調(diào)控政策的實效分析，探究這些政策對青島市新建住宅的影響，對政府完善、實施合理的相關(guān)政策起到一定的參考作用。

2房地產(chǎn)調(diào)控政策評價體系的分析

2.1總體趨勢分析

下圖是2011年1月到2015年7月青島市壓力—狀態(tài)—響應(yīng)指數(shù)趨勢圖。從圖中可以看出，壓力指數(shù)、狀態(tài)指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)的變動趨勢不完全一致。2011年1月到2011年7月，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)走勢總體一致，波動下降，狀態(tài)指數(shù)呈上升趨勢。2011年8月到2012年5月，三個指標的趨勢基本一致，狀態(tài)指數(shù)的數(shù)值最高，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)的數(shù)值基本貼合。2012年6月到2013年12月，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)波動上升，變化幅度較大，狀態(tài)指數(shù)微微下降，低于響應(yīng)指數(shù)。2014年1月到2014年8月，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)劇烈下降，狀態(tài)指數(shù)數(shù)值最高。2014年9月到2015年7月，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)波動回升，狀態(tài)指數(shù)呈反向驅(qū)動。

圖12011—2015年青島市壓力—狀態(tài)—響應(yīng)指數(shù)趨勢

2.2狀態(tài)指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)的反向波動性

2011年1月至2011年7月。狀態(tài)指數(shù)波動上升，響應(yīng)指數(shù)逐步下降。這段時期，政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。1月，中央政府頒布“國8條”遏制房價上漲過快，青島市政府頒布“十四條”積極響應(yīng)；3月出臺的《政府工作報告》中指出，堅定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，使房價回歸合理水平；4月《求是》刊文，要求大規(guī)模實施保障性安居工程，抑制投機、投資性購房需求；央行兩次加息，上調(diào)存款準備金率，貨幣政策持續(xù)緊縮。在中央行政、經(jīng)濟手段運用之下，監(jiān)管嚴格，效果明顯，致使青島市房價回落。

2011年8月至2012年5月。狀態(tài)指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)保持穩(wěn)定。政府延續(xù)2011年前半年的調(diào)控力度，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。2011年9月，國家出臺“新國五條”，調(diào)整首付款比例；2011年11月，房貸七折利率全面取消；2011年12月，青島市限購令到期后繼續(xù)執(zhí)行；2012年，青島市嚴格執(zhí)行國家調(diào)控政策。在這個階段，青島市房地產(chǎn)市場持續(xù)低溫，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指標穩(wěn)中有升，企穩(wěn)向好的基礎(chǔ)進一步增強，整體的供求關(guān)系有所轉(zhuǎn)化。

2012年6月至2013年12月。狀態(tài)指數(shù)逐步下降，響應(yīng)指數(shù)波動上升，變化幅度較大。2012年6月，央行三年來首度降息，下調(diào)存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率；2012年12月，青島市新的城市規(guī)劃出臺，市北區(qū)與四方區(qū)合并形成新的市北區(qū)，黃島區(qū)和開發(fā)區(qū)合并組成新的黃島區(qū)，很多樓盤搖身一變成為新市北和新黃島的樓盤，這些變動為青島樓市注入了正能量；2013年，青島市公積金貸款新政正式實施，商品房公積金貸款最高限額由原來的40萬元調(diào)整為60萬元；二手房公積金貸款最高限額則由原來的25萬元調(diào)整為35萬元。經(jīng)歷了樓市調(diào)控最為嚴厲的2011年后，從2012年6月開始，政府調(diào)控力度減弱，放松流動性的信號釋放，這增強了購房者對樓市的信心，促進房地產(chǎn)市場活躍發(fā)展，青島市樓盤也因此回暖，房價增長迅速且波動劇烈，兩次達到近五年最高點。

2014年1月至2015年7月。2014年1月到2014年8月，響應(yīng)指數(shù)劇烈下降，低于狀態(tài)指數(shù)；2014年9月到2015年7月，響應(yīng)指數(shù)回升，狀態(tài)指數(shù)下降，響應(yīng)指數(shù)高于狀態(tài)指數(shù)?？傮w來說，這段期間的青島市房地產(chǎn)市場可以用“前緊后松”、“先抑后揚”來概括。2014年年初，央行信貸緊縮，宏觀經(jīng)濟不景氣，青島市房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，到了2014年下半年，政府陸續(xù)釋放政策寬松紅利，促使青島市房地產(chǎn)市場回暖。

其中，2014年9月1日青島限購全面取消，刺激購房者的消費；2014年9月23日，“青18條”出臺，給予信貸優(yōu)惠，這對于當時低迷的青島樓市有著“救市”意義；2014年9月30日，央行出臺房貸新政，明確首套房認定標準，進一步強調(diào)首套房貸款利率寬松原則，給疲軟的樓市注入一劑強心劑；2014年11月22日，2015年3月1日，及2015年5月11日，央行三次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率，提高購房者入市的積極性，提高樓市成交量，加快樓市復(fù)蘇節(jié)奏。

2.3狀態(tài)指數(shù)和壓力指數(shù)的一致性

響應(yīng)指數(shù)和壓力指數(shù)的變化規(guī)律基本一致，響應(yīng)指數(shù)與壓力指數(shù)相比變化幅度較大。

2011年1月至2012年9月，兩個指數(shù)的數(shù)值緊密貼合，房地產(chǎn)調(diào)控政策力度較大，對房價的抑制作用明顯，這時，房價的影響因素對房價的推動作用尚不明顯。2012年10月至2015年7月，響應(yīng)指數(shù)與壓力指數(shù)同時波動起伏，但響應(yīng)指數(shù)的變化幅度劇烈，壓力指數(shù)變化幅度緩慢。這時，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度降低，釋放放松流動性的信號，房價的影響因素對房價的推動作用較為明顯。

3建議

基于構(gòu)建好的PSR模型可以看出，青島市的房價對調(diào)控政策反應(yīng)敏感，隨政策周期的變動而變動，在政策鼓勵期，房價總體呈上升趨勢，在政策收縮期，房價呈下降趨勢。故出臺有效房地產(chǎn)調(diào)控政策，對促進青島市房地產(chǎn)市場的完善有很大作用。本文從金融信貸政策、土地政策、市場政策三個方面給出房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議。

3.1合理運用金融信貸政策

一年期存貸款基準利率的調(diào)整雖然不能直接決定房價， 但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給影響房價。上調(diào)利率，意味著購房支出的增加，對貸款購房者支持力度的削減，導(dǎo)致購買力降低，房地產(chǎn)需求減少，從而控制過高的房價；下調(diào)利率，則效果相反，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的升溫作用。

在2011年，央行兩次加息，上調(diào)利率，促使房價回歸合理水平。自2012年以后，央行多次降息，促使房地產(chǎn)市場回暖，也使得青島市房價上漲。本文建議央行穩(wěn)定利率，采用平穩(wěn)的金融信貸政策，避免房價過快上漲。

3.2合理運用土地政策

自2011年到2015年，青島市的住房用地計劃供應(yīng)逐年減少，這是促使青島市房價上漲的主要原因之一。本文建議政府通過市場、行政、法律的手段，增加住房用地有效供應(yīng)，完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促使房價回歸合理，實現(xiàn)“軟著陸”。

3.3合理運用市場政策

房屋施工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資額都對青島市房價有著直接影響，它們的增加，是房地產(chǎn)金融的有力支撐，它們的減少，促使行業(yè)不振。根據(jù)探究，青島市的房屋施工面積和開發(fā)投資額在2011年到2015年都有了一定程度的回落，也使得房價漸漸高走。因此，本文建議，加大房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度，增加房屋施工面積，可以有效緩解住房供需矛盾，有利于青島市房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

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