基于系統(tǒng)動力學(xué)的西安市商品住宅需求拓展分析

楊茂盛，趙青

（西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院，陜西西安710055）

基于系統(tǒng)動力學(xué)的西安市商品住宅需求拓展分析

楊茂盛，趙青

（西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院，陜西西安710055）

近年來，西安市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸出現(xiàn)了房屋積壓、空置、供過于求等問題。為解決西安市商品住宅“去庫存”的問題，本文在《西安市統(tǒng)計年鑒》中搜集2005—2014年間商品住宅開發(fā)與銷售面積基礎(chǔ)上，利用系統(tǒng)動力學(xué)仿真模型分析商品住宅需求系統(tǒng)的內(nèi)在機理，結(jié)合可拓理論中菱形思維模式找到解決“去庫存”的主要途徑。

系統(tǒng)動力學(xué)；商品住宅需求；菱形思維

一、引言

隨著城市化發(fā)展的進程，西安市人口數(shù)量逐年增加，住房需求量逐年增加。所謂商品住宅即是由房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)然后銷售給消費者作為居住使用的房屋。近年來，西安市商品住宅銷售面積呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢（如圖1），但仍然存在房屋積壓現(xiàn)象見表1。西安市政府為保證房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，開發(fā)商合理投資，需要對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場供需做出分析，以此作為制定均衡房地產(chǎn)市場政策的依據(jù)。

圖1 2005—2014年西安市商品住宅銷售量

圖1 顯示隨著商品住宅開發(fā)面積和年份推移商品住宅銷售趨勢良好，加大商品住宅需求量和適當(dāng)?shù)臏p少商品住宅開發(fā)面積可幫助房地產(chǎn)市場消化“庫存”，維持房地產(chǎn)市場平衡和供需平衡。

表1中數(shù)據(jù)和圖1中商品住宅開發(fā)面積與商品住宅銷售面積兩條趨勢線之間逐步增大的差距可以看到商品住宅開發(fā)面積遠大于商品住宅銷售面積，存在明顯的商品住宅庫存積壓以及供過于求現(xiàn)象。

二、商品住宅需求影響因素分析

住宅需求是滿足居民生活和發(fā)展的基本要求。住宅需求主要取決于人們對住宅的滿足程度。常住人口需求，流動人口需求以及遷徙人口需求是從需求對象劃分；結(jié)婚購房、投資性購房、改善性住房、其他原因購房是從住房用途劃分；現(xiàn)實需求和潛在需求從市場角度劃分；消費需求和投資需求從需求角度劃分；主動需求和被動需求從產(chǎn)生動因劃分。國內(nèi)學(xué)者認為銷售面積從側(cè)面反映了住宅需求量。

本文認為影響西安市商品住宅需求主要有以下幾方面。

1、城鎮(zhèn)化因素

城鎮(zhèn)化是影響西安市“十三五”發(fā)展規(guī)劃的主要因素。實踐證明，西安市城鎮(zhèn)化對商品住房需求具有長期穩(wěn)定的拉動效應(yīng)。城鎮(zhèn)化對商品住宅有特殊的影響效果，既直接通過傳遞效應(yīng)拉動房地產(chǎn)市場，又間接通過波及效應(yīng)和開發(fā)效應(yīng)拉動房地產(chǎn)市場。

2、西安市人口總數(shù)

人口是西安市發(fā)展的主要因素，也是西安市商品住宅需求的主要對象。遷入人數(shù)和出生人數(shù)增加商品住宅需求，相反，遷出人口和死亡人口減少商品住宅需求。同時，人口老齡化在住房需求上有一定的阻礙作用。

3、西安市GDP

西安市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與西安市GDP息息相關(guān)。西安市GDP越高，消費者對生活品質(zhì)要求隨之提高，包括改善現(xiàn)有住宅的質(zhì)量，從而增加住宅需求量。反過來，商品住宅需求增加，刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，促進國內(nèi)生產(chǎn)總值的增加?？偟膩碚f，西安市品住宅需求量與西安市GDP呈正相關(guān)關(guān)系。

4、西安市人均可支配收入

西安市人均可支配收入體現(xiàn)居民的實際購買力，決定商品住宅需求量。越高的人均可支配收入代表越強的購買力，增加商品住宅的需求量。

5、西安市商品住宅價格

商品住宅價格是由市場決定的，由供給和需求相互影響達到均衡的結(jié)果。西安市商品住宅同樣具有消費品的屬性，按照市場規(guī)律，商品住宅的價格上下波動。商品住宅價格與商品住宅需求呈負相關(guān)關(guān)系。

6、銀行貸款利率

銀行貸款利率的調(diào)整是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的一種?，F(xiàn)如今，消費者買房主要靠貸款，當(dāng)銀行貸款利率提高，消費者貸款的意愿下降，住宅需求量相應(yīng)減少；同時開發(fā)商貸款意愿下降致使市場上供給相應(yīng)減少，根據(jù)需求供給曲線發(fā)現(xiàn)供給減少，價格上升，需求量下降。

表1 2005—2014年西安市商品住宅投資開發(fā)及銷售概況（單位：萬平方米）

三、系統(tǒng)因果關(guān)系圖

上述分析了影響西安市商品住宅需求的主要因素以及各因素對商品住宅需求量的影響情況。本文依據(jù)要解決的問題及對整個系統(tǒng)的動態(tài)分析描述住宅需求系統(tǒng)的變化，將商品住宅需求系統(tǒng)各影響因素間的因果關(guān)系如圖2所示。

圖2 西安市商品住宅需求系統(tǒng)因果關(guān)系圖

四、商品住宅需求預(yù)測的系統(tǒng)動力學(xué)模型

從人口和經(jīng)濟的角度出發(fā)建立西安市商品住宅需求系統(tǒng)動力學(xué)模型的系統(tǒng)流圖，如圖3所示。建立西安市商品住宅需求系統(tǒng)仿真模型的的關(guān)鍵是構(gòu)建流圖，從流位變量出發(fā)來明確輸入量和輸出量，在此基礎(chǔ)上分析系統(tǒng)影響因素及其構(gòu)成。本文中建立的模型步長是1年，流率對流位變量影響推后1年。

在整個商品住宅需求系統(tǒng)仿真模型中，各變量之間的關(guān)系表示為：

水平變量：城市人口=integ（城市人口凈增長）+城市人口初始值

西安市GDP=integ（GDP變化量）+西安市GDP初始值

住房需求量=integ（年新增需求變化量+年實現(xiàn)需求變化量）+住宅需求初始值

輔助變量：年人均GDP=西安市GDP/城市人口

GDP變化量=西安市GDP×GDP增長量

年人均可支配收入=年人均GDP×0.419887+404.06

城市人口凈增長量=城市人口×凈增長率+城市擴張新增人口

城市擴張新增人口=城市化率×西安市GDP

年實現(xiàn)需求變化量=政策房供應(yīng)量+年銷售實現(xiàn)

年銷售實現(xiàn)=住房需求×銷售比例

供求比=住宅需求/住宅供給

系統(tǒng)仿真模型中常量包括政策系數(shù)、凈增長率、GDP增長率、供求比對銷售比例影響因子、銀行貸款利率、城市儲蓄存款、城市化率。

圖3 商品住宅需求系統(tǒng)流圖

五、拓展分析

本文擬采用菱形思維模式分析系統(tǒng)仿真的過程，并分析“去庫存”的路徑，可拓學(xué)中有多種思維模式，其中一個就是菱形思維模式，主要包括發(fā)散和收斂兩個過程。依據(jù)“去庫存”的目標，首先通過菱形思維的第一個過程發(fā)散過程，從基元西安市商品住宅需求影響因素出發(fā)，結(jié)合拓展分析法依據(jù)不同的路線發(fā)散出多個基元。

經(jīng)過發(fā)散過程得到的分析方案，不是全部都可以達到“去庫存”的目標，需要根據(jù)實際應(yīng)用衡量指標進行評價篩選，得到優(yōu)度較高的方案。

此方案在城市化下城市人口的增加，增加城市GDP，加上政府的政策補助可減少城市商品住宅的積壓。

六、結(jié)論

本文通過《西安市統(tǒng)計年鑒》搜集2005—2014年商品住宅的銷售量、價格以及商品住宅存量。數(shù)據(jù)顯示，西安商品住宅近幾年的銷售量逐年增長，商品住宅每平米價格隨之平穩(wěn)增長。調(diào)查數(shù)據(jù)仍顯示出存量商品住宅存量大于商品住宅需求量，存在明顯的積壓問題。本文在分析西安市商品住宅需求影響因素的基礎(chǔ)上建立系統(tǒng)仿真模型，明確表達各影響因素與商品住宅需求量之間的關(guān)系以及各因素之間的影響機制。根據(jù)建立的系統(tǒng)仿真模型，結(jié)合靈性思維模式，經(jīng)過發(fā)散和收斂兩個過程，探索西安市商品住宅“去庫存”的方案。

[1] 涂國平、黃志鈞：基于系統(tǒng)動力學(xué)的商品住宅需求仿真研究——以南昌市為例[J].華東理工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012（6）.

[2] 胡偉艷、王鈺：武漢市商品住宅需求影響因素及預(yù)測[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟，2007（5）.

[3] 劉亞臣等：基于灰色系統(tǒng)理論的沈陽市住宅需求預(yù)測[J].沈陽建筑大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012（1）.

[4] 王汝曦、王婉玲：基于系統(tǒng)動力學(xué)的住宅市場系統(tǒng)仿真及預(yù)測——以西安市為例[J].安康學(xué)院學(xué)報，2011（3）.

[5] 羅?。耗喜猩唐纷≌枨蟮挠绊懸蛩胤治鲅芯縖J].經(jīng)營管理者，2015（29）.

[6] 趙聆君：長沙市房地產(chǎn)市場需求預(yù)測模型研究[J].湖南財政經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報，2012（4）.

[7] 崔嘯等：北京市商品住宅系統(tǒng)動力學(xué)模型構(gòu)建及其在預(yù)警中的應(yīng)用[J].系統(tǒng)工程理論與實踐，2011（4）.

（責(zé)任編輯：李桐希）

陜西省教育廳哲學(xué)社會科學(xué)重點研究基地科研計劃項目，陜西省房地產(chǎn)業(yè)項目質(zhì)量評估可拓研究，編號：16JZ039。