杭州市房地產周期波動規(guī)律的實證研究

毛希曼　浙江理工大學經(jīng)濟管理學院

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杭州市房地產周期波動規(guī)律的實證研究

毛希曼浙江理工大學經(jīng)濟管理學院

摘要：房地產周期是研究房地產相關知識的重要內容，房地產周期不同于簡單的房地產周期波動，杭州市房地產業(yè)的發(fā)展一直備受矚目，杭州市老城區(qū)是杭州市房地產的典型代表，通過對杭州市老成區(qū)房地產周期的研究可以為后續(xù)區(qū)域的發(fā)展提供借鑒。

關鍵詞：房地產周期合成指數(shù)主成分分析法

一、研究背景

杭州市的房地產業(yè)在業(yè)內一直是備受矚目，2013年杭州市生產總值6639.86億元（不含蕭山、余杭區(qū)），為上年的107.8%，而其中房地產業(yè)占到498.81億元，在第三產業(yè)中僅次于金融業(yè)和軟件信息行業(yè)，如何面對未來房地產的發(fā)展也成為各方關心的重要問題。

二、國內外研究概況

美國學者 Burns(1935)發(fā)現(xiàn)美國房地產建筑(construction)的長周期，這個是房地產周期研究的起源。Brown（1984）搜集統(tǒng)計了1968-1983 年美國單家庭住宅的銷售情況，他表明其研究當忽略了環(huán)境氣候的季節(jié)性影響與線性趨勢影響后，房地產周期仍然存在規(guī)律性波動，與經(jīng)濟周期呈正相關性。Harwood（1997）認為房地產周期的波動影響因素不僅僅是其內部因素，主要還受到外部因素的沖擊。

國內對房地產周期的研究主要始于 20 世紀 90 年代。南開大學薛敬孝（1987）集中研究了房地產建筑周期，從經(jīng)濟周期的角度具體化到房地產建筑行業(yè)中來，這是我國對房地產周期研究的起始。

何國釗、曹振良、李晟等（1996）選用 8 項指標，由分析單個指標的周期波動規(guī)律，再進行擴散指數(shù)的運算，用實證的方法研究房地產周期波動。譚剛（2001）建立在經(jīng)濟周期理論的基礎上，主要分析了深圳市房地產周期波動的規(guī)律，分別描述了這6大類指標對于深圳市的房地產周期波動的影響，并將結果與宏觀經(jīng)濟周期以及全國房地產周期做了類比，得出影響深圳市房地產周期波動的因素。

張坤生，朱逸寒，熊竣熙，趙冬梅等人在文章中首先描述了我國房地產周期存在的客觀性，并且研究房地產周期帶來的價值不可忽視，文章選擇1995—2010年的指標有24個，用主成分分析法提取 9個主成分因素，這樣確立綜合指數(shù)，再利用聚類分析，把我國房地產周期波動分為三個階段。

三、杭州市發(fā)展現(xiàn)狀

杭州市是浙江省的政治、經(jīng)濟與文化中心，宏觀環(huán)境很大程度上影響到杭州市的發(fā)展，2013年杭州市常住人口達到884.4萬人，比1990年增加了300萬人口，全市生產總值從1990年的189.62億元2013年達到了8343.52億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從1990年的1985元，2013年已經(jīng)達到39310元，1990年的社會固定資產投資額為17.08億元，其中房地產投資額只占到其中的7.5%，2000年，社會固定資產投資為300.96億元，房地產投資占到了24.52%，而到了2013年，社會固定資產投資額為2041.01億元，房地產投資額達到了1085.22億元，占到了53.17%，2014年，開發(fā)投資、新開工施工均創(chuàng)歷史新高，竣工反彈明顯，可以看出杭州市經(jīng)濟在持續(xù)發(fā)展，與此同時，也為房地產業(yè)的發(fā)展奠定了強有力的基礎。

四、測度方法

本文中利用的合成指數(shù)的方法是主成分分析法，主成分分析也稱為主分量分析，其基本思想是通過降維，將多個指標綜合為少數(shù)幾個指標。

1.檢驗

KMO樣本測度和巴特萊特球體檢驗：檢測結果顯示KMO在0.677，大于0.5，巴特萊特球體檢驗結果顯著，所以可以進行下一步。

2.對數(shù)據(jù)進行主成分分析得到因子的特征根、方差貢獻率及累計的方差貢獻率，結果顯示，各變量提取的成分都較高，而成為主成分滿足兩個條件，其一是特征值大于1，其二是累計方差貢獻率大于80%，最終提取主成分Y1，Y2，Y3。

3.選擇主成分后根據(jù)因子載荷系數(shù)aij與主成分系數(shù)uij之間的關系利用主成分系數(shù)表求取因子載荷系數(shù)。從而可以得出主成分表達式：

合成指標CI為各主成分的加權平均值，權數(shù)為各因子方差貢獻率，表達式為：

基于主成分分析，式中最明顯的部分是Y2的前五項為負數(shù)，反映了對固定資產投資影響較大的風險因素，需要在以后投資當中注意，在房地產投資中主要注意商品房銷售面積帶來的風險，分析合成指數(shù)可以得到，杭州市房地產是明顯存在周期性波動的，這種波動是不對稱的，在90年代前期，我國發(fā)展計劃經(jīng)濟仍然發(fā)揮重要作用，波動不明顯，而在90年之后杭州市房地產的波動頻繁，交替出現(xiàn)波峰與波谷，2000左右出現(xiàn)了一時的杭州現(xiàn)象，2008年的金融危機全國房地產不景氣，杭州也不可幸免，而在2009年回升迅速，又于2011年下跌之后慢慢回暖，2013年進入一個平穩(wěn)期。

參考文獻：

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