鐵路房屋租賃管理工作現(xiàn)狀及對策分析

李曉杰

[摘 要]鐵路房屋租賃不僅能為鐵路企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，盤活鐵路固定資產(chǎn)，同時也能實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。由于鐵路房屋租賃涉及的單位多、分布范圍廣、房屋數(shù)量多、歷史遺留問題情況復(fù)雜，管理工作中遇到的困難和問題就會很多，因此如何更好地加強(qiáng)鐵路房屋租賃的管理也是勢在必行。本文以北京局天津區(qū)域為例，根據(jù)近幾年鐵路房屋租賃管理工作經(jīng)驗，總結(jié)歸納了鐵路房屋租賃管理工作過程中存在的主要問題，從歷史遺留問題方面、管理人員存在畏難情緒、承租場所從業(yè)人員安全意識不強(qiáng)等方面進(jìn)行了原因分析，提出了加強(qiáng)各租賃單位內(nèi)部管理、加大檢查力度、完善合同管理等三個方面的建議。

[關(guān)鍵詞]鐵路房屋 租賃 管理

中圖分類號：C913.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）02-0149-01

引言

鐵路房屋租賃管理工作是一項系統(tǒng)工程，也是確保國有資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)性工作。將鐵路閑置房屋用于租賃經(jīng)營，不僅能夠充分挖掘和發(fā)揮房屋資產(chǎn)效能，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，盤活鐵路固定資產(chǎn)，同時也能為國有資產(chǎn)實現(xiàn)保值增值。以下以北京局天津區(qū)域為例，對鐵路房屋租賃管理過程中存在的主要問題進(jìn)行系統(tǒng)地歸納總結(jié)并進(jìn)行原因分析，提出加強(qiáng)房屋租賃管理的建議。

1.房屋租賃管理現(xiàn)狀

經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計北京局天津房產(chǎn)管理部門管轄區(qū)域內(nèi)鐵路房屋租賃共涉及34個單位，房屋租賃共計851處，租賃面積約20萬㎡，每年可收入租金約1億元。從調(diào)查總體情況看房屋租賃涉及單位多、分布范圍廣、數(shù)量多、面積大、房屋資產(chǎn)價值較高，房屋租賃管理工作中遇到的困難和問題也比較多。由于鐵路房屋租賃工作歷史性遺留問題涉及的情況復(fù)雜，如果處置不當(dāng)就會造成潛在的經(jīng)濟(jì)損失，同時也給后續(xù)的租賃經(jīng)營和盤活帶來了一定的難度。

2.房屋租賃管理中存在的主要問題

2.1房屋租賃合同期限長、經(jīng)營收益低

在檢查過程中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)單位都能夠按照路局文件要求對房屋租賃采取按期簽訂租賃合同，新簽訂的合同租期一般為1年，但是仍有個別單位簽訂租賃合同時，未考慮房屋的升值空間和市場化價值，為了爭取長期穩(wěn)定的租金收入，以及承租方投入的裝修資金需要一定的回收期，簽訂租賃合同時未考慮周全，有的租賃時間長達(dá)15年，甚至20年，且合同約定的租金金額為單一固定數(shù)值，不能隨時間和物價水平增長而遞增，因此經(jīng)營收益較低。

2.2房屋租賃未嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行，易出現(xiàn)法律風(fēng)險

房屋租賃分為經(jīng)營用房租賃和居住用房租賃，對于鐵路運(yùn)輸企業(yè)來講，經(jīng)營用房租賃居多。房屋租賃引起的法律風(fēng)險較多，主要包括：科室、車間、班組等不具備資格條件的內(nèi)部組織擅自出租房屋；承租人資格不明情況下盲目出租房屋；承租人延付或拒付租金；承租人擅自轉(zhuǎn)租或不當(dāng)使用房屋；出租危房、臨時房屋引發(fā)安全事故；承租人擅自搬離不知去向；未兌現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營的事前承諾等。

2.3房屋安全性能較差，存在安全隱患

在過去兩年的現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)部分單位租賃房屋為出租單位自建房屋，不是統(tǒng)管房，沒有建立技術(shù)臺賬，因而沒有納入正常的維修周期。由于有的房屋為簡易結(jié)構(gòu)，房屋建成年代久遠(yuǎn)，房屋破舊老化，安全性能較差，房屋未得到及時維修，導(dǎo)致有些房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施不符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的條件，有的甚至有危及人身安全的隱患，這樣的房屋沒有達(dá)到租賃的安全條件，需投入資金維修進(jìn)行整治。

2.4功能分區(qū)不合理，存在消防安全隱患

鐵路租賃房屋地點(diǎn)一般呈現(xiàn)相對集中的分布特征，各出租單位將帶有獨(dú)立院落的房屋或者整棟房屋出租后，承租方就會各自為政，經(jīng)常在對既有建筑擅自改建或者增加夾層的同時，又或者利用空余場地作為堆料場地，甚至建造簡易貨棚，破壞了原有的防火分區(qū)，擠占了防火間距。例如經(jīng)營旅館、家庭式的小作坊、倉庫和從業(yè)人員住宿為一體的“多合一”性質(zhì)的生產(chǎn)經(jīng)營場所，廠房內(nèi)設(shè)備陳舊，原材料性能復(fù)雜，倉庫內(nèi)物品堆放混亂，存在較大的火災(zāi)隱患。

3.造成存在問題的主要原因分析

3.1片面追求短期效益，造成歷史遺留問題較多

由于鐵路房屋租賃管理工作并不是鐵路運(yùn)輸單位的主營業(yè)務(wù)，因而各運(yùn)輸站、段往往忽視制度的建設(shè)和管理，而只是將房屋租賃作為單位盤活資產(chǎn)的主要方式，存在著一些錯誤的觀念，例如認(rèn)為只要將房屋租賃就能給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，片面追求房屋租賃所帶來的短期經(jīng)濟(jì)收益，沒有考慮長期的經(jīng)營規(guī)劃，不求投入產(chǎn)出效益；同時由于歷史遺留問題例如以前簽訂的長期租賃合同條款嚴(yán)密性不足，合同版本多樣，內(nèi)容不一，造成部分房產(chǎn)存在合同糾紛，對房產(chǎn)盤活造成一定困難。

3.2租賃關(guān)系復(fù)雜，房屋租賃管理人員存在畏難情緒

在檢查過程中發(fā)現(xiàn)有的承租方是自然人，不具備法人資格，沒有營業(yè)執(zhí)照；有的承租方承租房屋后違反租賃合同約定擅自將房屋分租、轉(zhuǎn)租，造成二級租戶較多，而且流動性大、隱蔽性強(qiáng)，因而對當(dāng)事人的監(jiān)督管理受到限制，管理起來存在一定難度，隱患問題得不到及時整改。由于這些承租方長期不繳租金、拖欠租金，或者合同到期后還占用租賃房屋等問題，針對這些承租方，房屋租賃管理人員往往存在畏難情緒，在放寬條件、降低標(biāo)準(zhǔn)、簡化程序上產(chǎn)生松動思想，容易發(fā)生房屋租賃風(fēng)險。

3.3承租場所的從業(yè)人員或居住人員消防安全意識不強(qiáng)

有的承租場所諸如家庭式的小作坊、倉庫和從業(yè)人員住宿為一體的“多合一”性質(zhì)的生產(chǎn)經(jīng)營場所，像這樣的承租場所中的從業(yè)人員或居住人員大多數(shù)為臨時雇傭人員，他們的文化水平和收入水平都不高，沒有經(jīng)過專門的消防、安全知識技能培訓(xùn)，缺乏必要的消防安全知識技能、自我保護(hù)意識和防災(zāi)避險能力，發(fā)生火災(zāi)時不能及時報警、滅火、逃生自救和互救。

4.加強(qiáng)鐵路房屋租賃管理的建議

4.1加強(qiáng)各租賃單位內(nèi)部管理，避免房屋租金流失

鐵路各房屋租賃單位應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制和管理，尤其應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)部門管理和民主監(jiān)督。財務(wù)部門也要加強(qiáng)對房屋租賃管理部門的監(jiān)督和控制，對已經(jīng)發(fā)生的房屋租賃行為，要準(zhǔn)確掌握合同簽訂和租金應(yīng)收、實收和欠收情況，防止造成應(yīng)收租金實際不收和租金收入不入帳的現(xiàn)象。民主監(jiān)督主要是針對房屋資產(chǎn)價值較高，房屋出租面積超過200㎡的，房屋租賃價格應(yīng)經(jīng)過單位房屋租賃管理部門和領(lǐng)導(dǎo)人員參加討論后集體決定，并進(jìn)行公開、公布。

4.2加大檢查力度，消除租賃房屋安全隱患

要加強(qiáng)各房屋租賃項目的日常安全檢查和定期專項檢查，尤其是人員密集場所、餐飲、醫(yī)院等場所的安全檢查，落實檢查責(zé)任，做好檢查記錄，及時消除安全隱患。重點(diǎn)針對存在消防安全隱患的區(qū)域和場所，例如旅館、制造加工廠、小型廣告制作公司、餐飲場所等，這些場所通常存在消防疏散系統(tǒng)設(shè)計不合理，消防通道被封堵、占用、封閉，違規(guī)使用明火，消防設(shè)施和器材設(shè)置不足，室內(nèi)裝修材料、電線路設(shè)備老化失修，私拉亂接臨時電線、可燃雜物堆積等問題。

4.3完善租賃合同管理，避免出現(xiàn)租賃風(fēng)險

出租方和承租方應(yīng)當(dāng)依法簽訂房屋租賃合同及綜治、消防、安全協(xié)議。租賃合同內(nèi)容應(yīng)包含承租人基本情況、房屋位置及現(xiàn)狀、租金及支付方式、租賃期限和用途、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款。要根據(jù)待出租房屋的安全狀態(tài)、使用功能、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等實際情況，確定合適的承租方。

因此要做到鐵路房屋租賃管理的規(guī)范化，避免房屋租賃風(fēng)險，提高房屋租賃收益，必須抓好基礎(chǔ)管理工作，嚴(yán)格按照房屋租賃管理工作流程，把控鐵路各單位內(nèi)部管理的各個環(huán)節(jié)；加大現(xiàn)場檢查力度，對租賃房屋進(jìn)行定期安全檢查，做好檢查記錄，及時消除建筑、消防和治安安全隱患；對承租人使用的出租房屋情況進(jìn)行合同執(zhí)行全過程監(jiān)督，杜絕以租代管，杜絕非法群租，禁止承租人擅自轉(zhuǎn)租、改變房屋結(jié)構(gòu)和非法經(jīng)營等行為，確保出租房屋資產(chǎn)安全和使用安全，保障企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益。

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