蟻族安置新路徑
——BOT住房供給模式研究

□張映芹　嚴浩銘

（陜西師范大學(xué)國際商學(xué)院陜西西安710119）

蟻族安置新路徑
——BOT住房供給模式研究

□張映芹嚴浩銘

（陜西師范大學(xué)國際商學(xué)院陜西西安710119）

BOT模式是一種應(yīng)用于公共資源建設(shè)的融資方式，是政府和民間資本整合的金融創(chuàng)新活動?！跋佔濉碧刂府敶袊褪杖氲母咝．厴I(yè)生，是我國繼農(nóng)民、農(nóng)民工和下崗工人后的第四大弱勢群體，蟻族目前面臨的主要問題是其城鎮(zhèn)住房困難。BOT住房供給模式是蟻族住房安置的新思路。本文揭示了當代蟻族住房困難的現(xiàn)狀與保障房供給模式的缺失，分析并借鑒BOT住房供給模式化解蟻族住房困境，緩解城市住房壓力，促進社會和諧發(fā)展。

城市蟻族；住房保障；供給模式；BOT住房供給

本文DOI:10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.02.03

1　蟻族住房保障現(xiàn)狀與我國保障性住房供給模式的缺失

蟻族群體是特指我國高校畢業(yè)生由于初入社會，在工作生活巨大壓力下，因自身收入綿薄而形成的居住形式上具有“群聚群居”特點的群體。此外，因為我國戶籍制度的限制，很多異地務(wù)工大學(xué)生即使有意愿留城也無法負擔高額的房價，更加促進了蟻族群體的發(fā)展。因為居住上的這一特點，過多的人員流動容易造成很多社會不和諧問題。在《中國人才藍皮書（2010）》中保守估計北京地區(qū)“蟻族”就有10萬人以上。此外，據(jù)初步分析，全國“蟻族”人數(shù)將在百萬人以上，一些經(jīng)濟發(fā)展快速，有著良好建設(shè)基礎(chǔ)的大型生活城市中，例如上海、廣州、長沙、武漢、西安、重慶等城市都具有龐大規(guī)模的蟻族群體。

為了緩解城鎮(zhèn)低收入群體的住房問題，目前我國的城鎮(zhèn)保障性住房構(gòu)建模式發(fā)展與創(chuàng)新并存，僅就成熟程度可以分為三大類別：經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房。而蟻族群體構(gòu)成多為85后和90后畢業(yè)生，他們屬于社會保障性住房保護對象的“夾心層”，處于十分尷尬的地位。由于諸如戶口、婚姻現(xiàn)狀和工作地域的限制他們基本不具備經(jīng)濟適用房和廉租房的居住條件。雖然公共租賃房可以緩解蟻族群體的安置，但是從供給角度看，由于政府構(gòu)建的該種房源投資金額過高，回報率頗低，許多承建公司并不樂意繼續(xù)施工，公共租賃房源建設(shè)計劃形成了“滯脹”狀態(tài)。以上的實踐與案例都證明目前行使的保障房政策根本沒有達到安置蟻族住房的問題。因此，探索和推出解決城市蟻族安置問題，提供合理保障性住房的供給模式勢在必行。

1.1經(jīng)濟適用房

根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的描述，經(jīng)濟適用房源是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”根據(jù)國家相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)濟適用房的選購條件可總結(jié)為三條：第一，當?shù)爻擎?zhèn)戶口；第二，家庭收入符合當?shù)叵薅ǖ呢毨杖胨街拢坏谌?，無房戶或現(xiàn)居住面積低于當?shù)刎毨Ь幼∷?。我國很多大學(xué)生畢業(yè)后簽署外地工作，卻因為戶籍限制無法獲得經(jīng)濟適用房的居住權(quán)，只能聚集在工作地點附近的城中村等居住條件不高的地方，進而促使蟻族群體的擴大。

1.2廉租房

廉租房。周艷瓊在《發(fā)展廉租住房任重道遠》中解釋道“廉租房是政府在住房領(lǐng)域具有社會保障性質(zhì)的實踐活動”。筆者認為廉租房就是政府承擔社會職能，發(fā)揮公共服務(wù)均等化思想，以低廉微薄的租金補貼和房源配置來解決城鎮(zhèn)困難住戶的住房問題，是我國住房供給貨幣化的成果之一。廉租房相比經(jīng)濟適用房更加具有社保性質(zhì)，但是同樣的，廉租房的產(chǎn)權(quán)具有一定局限性，產(chǎn)權(quán)的限制使得居民不能第一時間獲得心理保障。與此同時，廉租房的多年實踐表明，過分依賴于戶籍和家庭收入水平兩個因素，都不能在最大程度上緩解蟻族群體的安置問題?！澳壳?，出臺的公租房制度的適用對象為城鎮(zhèn)低收入家庭，而“蟻族”作為一個特殊的新興群體，并未包含在這一受益群體內(nèi)?！?/p>

1.3公共租賃房

直到2010年年底國家政府工作報告才指出“大力發(fā)展公共租賃房”來緩解城市居民的住房困難問題。政策實踐方面，齊驥在《建設(shè)公共租賃房可以有多種模式》中指出，2010年我國共開工建設(shè)公共租賃住房40萬套，2011年新開工建設(shè)的廉租房220多萬套，其數(shù)量已逐步超越廉租房的構(gòu)建。都說明了社會對于“夾心層”的重視。公共租賃房的建設(shè)已經(jīng)使得蟻族安置問題變得不再觸不可及，但是公共租賃房也有自身存在難以克服的問題：投資回報不高、發(fā)展緩慢、運作周期長。這就致使除了政府為投資主體的項目這種建設(shè)模式外，很多承建公司都會規(guī)避投標活動。因此公共租賃房的建設(shè)起步較晚且發(fā)展跟不上蟻族住房的需求，該種保障性住房供給模式仍然存在較大的供給缺口。

2　蟻族安置的對策——BOT模式下的青年公寓

BOT公共租賃房設(shè)計模式內(nèi)涵主要由三部分組成：B（Bulid）建設(shè)、O（Operate）運作、T（Transfer）轉(zhuǎn)交。也就是政府是項目發(fā)起者，將具有社會公共服務(wù)性的保障類項目運營權(quán)利轉(zhuǎn)交給私人或者第三方部門承建，在政府的監(jiān)督和指導(dǎo)下由其自身籌集資金，對項目的建設(shè)權(quán)負責，將完成的項目成果轉(zhuǎn)交回政府以獲得利潤。

BOT模式的青年公寓是公共租賃房的特殊衍生房型，專門針對我國青年蟻族群體城市住房壓力的保障性住房供給模式，總結(jié)后發(fā)現(xiàn)，BOT模式的青年公寓在安置蟻族群體問題上具有普通公共租賃房所不具備的很多特點。

2.1現(xiàn)代青年公寓的構(gòu)建：蟻族安置過程

BOT模式在蟻族安置中的過程中會起到較大的作用。關(guān)鍵點在于如何將BOT思想與公共租賃房的構(gòu)建相結(jié)合。根據(jù)上文探討的BOT模式運作，現(xiàn)在加上針對解決蟻族群體住房困難問題的公共租賃房構(gòu)建，就形成了效用最大化具有公共服務(wù)均等化思想的運作方式。首先，近年來政府對于蟻族群體的關(guān)注重視越來越多，已經(jīng)開始大量建造公共租賃房來緩解問題，BOT模式初始就是由政府和相關(guān)部門對不同城市蟻族群體的住房需求調(diào)研結(jié)果分析后，起草項目運作合同，接著建設(shè)部門和社保部門審核后形成正式項目。

第二步就是進行社會公開招標，有意向的承建公司將對特有的針對蟻族群體的公共租賃房項目進行競標，獲標者與政府簽署項目合同意向書，正式成立青年公寓建設(shè)隊伍。

第三，也就是建設(shè)階段，這是整個青年公寓建設(shè)過程中最重要的一環(huán)，既要進行招商引資又要建設(shè)符合蟻族生活工作習(xí)慣的公寓。在建設(shè)的前半段，青年公寓的融資需要多渠道拓展，與政府簽訂合同獲得特許經(jīng)營權(quán)后，承辦地產(chǎn)商就要獲得足夠運營資金。自2010年以后我國開始大力發(fā)展公共社會保障性住房建設(shè)，銀行貸款成了主要的建設(shè)資金來源，中央財政的運作也不及銀行的直接貸款數(shù)額。據(jù)中央銀行的統(tǒng)計資料顯示，我國在保障性住房的投入建設(shè)，2011年銀行貸款籌資就比其他貸款余額增速2倍多?？梢妿缀醵际且蕾囉谡墓帕豌y行的建設(shè)放款政策實踐。但是如果過分的依靠這種單一的籌資方式，地方債務(wù)的加劇必然會導(dǎo)致公共租賃房的建設(shè)速度放緩和信貸體系的癱瘓，甚至引起經(jīng)濟崩潰?，F(xiàn)在在BOT籌資模式中，承建公司除了自身累積資本和簡易的借貸外，特許經(jīng)營公司還要從銀行以及各金融機構(gòu)貸款。此時政府在監(jiān)管的同時也自身信用擔保，運行各金融政策，委托銀行以低于市場利率的標準向公司放款，并把運營風險轉(zhuǎn)移給承建公司。這樣的多元化籌資方式使得原本公共租賃房建設(shè)的資金缺乏和運用問題一并解決，減輕了政府對于我國新興的蟻族群體城市住房問題突然形成的壓力，企業(yè)也更有意愿的去更多得承建公共租賃房的建設(shè)，最終緩解了蟻族群體住房的壓力。

在第三步驟的后半階段，特許方將全力打造青年公寓。青年公寓是特別針對城市蟻族而建立的，所以其建筑特點也別具風格。內(nèi)部單位居住面積不高，但是具有青年人需要的公共書吧和網(wǎng)吧，有的青年公寓還配備了辦公區(qū)域以便蟻族的生活工作兩不誤。這些獨特的內(nèi)部設(shè)計是在共有產(chǎn)權(quán)的前提下而進行的，都符合當下青年人的生活工作需求與審美。青年公寓從這方面考慮，多具備職業(yè)招聘信息宣傳工作室，在公寓較為醒目口設(shè)立。實時更新職業(yè)招聘和生活常識信息，再次滿足了青年蟻族的生活起居需要。此外，既然是社會保障福利房，就有使用期限，到達了合適的居住階段產(chǎn)權(quán)必須轉(zhuǎn)移，滿足條件的蟻族群體將退出產(chǎn)權(quán)的使用，這就是所謂的退出機制。因為青年公寓隸屬于我國的公共租賃房這一社會保障性住房的體系。房源本身就具有明顯政策的強迫性。通常，我國公共租賃房的租賃期限為3～5年，最多不可超過6年。按蟻族群體的年齡構(gòu)架看，6年后一般蟻族群體年齡都接近30歲，失業(yè)和經(jīng)濟積累也有了一定保障，必要的退出機制一方面確保了新形成蟻族群體的住房保障，另一方面也體現(xiàn)了租賃房產(chǎn)權(quán)的界定清晰。為了更加合理的安置蟻族群體，退出機制的具體要求需要在租賃合同中強調(diào)指出，若違反約定即將記入個人信用檔案。最后第四步就是運營權(quán)的無償移交了，這一階段里青年公寓已經(jīng)構(gòu)建完成，待政府和第三方監(jiān)理公司審核后由政府獲得青年公寓的分配權(quán)力，特許經(jīng)營公司獲取建造酬勞。雙方都有利潤創(chuàng)收的同時也緩解了蟻族住房困難的問題，保證了運行的可行性。

2.2BOT蟻族安置展望

可見大多數(shù)蟻族群體受到了戶籍限制，大規(guī)模的蟻族安置就需要新型路徑的支持。那么在運作BOT公共租賃房保障機制時，首先應(yīng)該明確目標—社?！皧A心層群體”。這是以政府為主導(dǎo)，全社會各部門通力合作參與的一體化保障房供給模式。歸結(jié)到底，為了安置我國蟻族群體，緩解這類城市低收入弱勢群體的住房問題。BOT融資模式應(yīng)用于公共租賃房的建設(shè)，才是解決這類問題的最佳方案。本質(zhì)上看，BOT模式的青年公寓也是在產(chǎn)權(quán)界定清晰的前提下進行的。BOT模式的青年公寓雖然對于城市蟻族的社會住房起到了有效的保障作用，但是畢竟BOT融資模式在我國的公共事業(yè)中還是新興的集資方式，沒有成熟法律和行政法規(guī)來維護一系列合同規(guī)范化，此外，青年公寓的管理也需要專業(yè)的人才和一套完整的方案指導(dǎo)，對于城市蟻族這樣新興的弱勢群體，政府也只是剛剛開始探索和努力政策實踐來解決問題，政府和企業(yè)的合作化、并軌化仍然存在配合上的不默契和權(quán)限界定的不清晰。由此，可以看到青年公寓的建設(shè)還有很長的路要走，蟻族的安置也是任重道遠，需要更多地研究和對BOT模式的推廣與創(chuàng)新。

1004-7026（2015）05-0018-01中國圖書分類號：F284；F293.3

A

張映芹（1963）女，漢族，陜西省渭南市，教授，博士生導(dǎo)師，社會保障。嚴浩銘（1989）男，漢族，陜西省西安市，碩士研究生，土地資源管理（不動產(chǎn)金融）。