合肥房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的動(dòng)因分析

【摘要】合肥房?jī)r(jià)2016年以來(lái)快速增長(zhǎng)，截止7月份二手住宅的價(jià)格，環(huán)比和同比均領(lǐng)漲全國(guó)：新建住宅價(jià)格，環(huán)比漲幅位居全國(guó)第二，同比漲幅位居全國(guó)第三。合肥房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的原因主要有，土地價(jià)格的上漲抬升了房屋的成本；省委四大班子的搬遷，濱湖國(guó)家級(jí)新區(qū)的構(gòu)想等政治大事提升了合肥房地產(chǎn)的市場(chǎng)信心：“價(jià)格洼地”在短期內(nèi)的迅速抬升：大量房地產(chǎn)投資客的涌入：需求的旺盛而供給的相對(duì)減少，造成的供需矛盾等因素相互作用，共同促使了合肥房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)。

【關(guān)鍵詞】合肥；房?jī)r(jià)；增長(zhǎng)；動(dòng)因

1、合肥房?jī)r(jià)漲幅狀況

合肥房?jī)r(jià)近年來(lái)處于不斷上漲總體趨勢(shì)，2016年2月開(kāi)始至2016年7月，前后共6個(gè)月的時(shí)間里其漲幅令全國(guó)矚目。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年8月18日公布的2016年7月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，合肥新建住宅的價(jià)格，環(huán)比漲幅位居全國(guó)第二、僅次于廈門(mén)：同比漲幅位居全國(guó)第三，次于深圳I、廈門(mén)。同時(shí)公布的2016年7月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，合肥二手住宅的價(jià)格，環(huán)比和同比兩項(xiàng)的漲幅均居全國(guó)第一，同比漲幅處于遙遙領(lǐng)先的位置。合肥、深圳、廈門(mén)同比漲幅最快的三個(gè)城市其具體的價(jià)格指數(shù)分別是144.1、133.9、133.2。

2、合肥房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的動(dòng)因

影響房?jī)r(jià)上漲的因素眾多，現(xiàn)將分析造成合肥房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的部分原因：

（1）成本因素包括土地的價(jià)格、各種建筑材料的價(jià)格、建筑工人的勞動(dòng)力價(jià)格等方面。房?jī)r(jià)會(huì)隨著這些成本的價(jià)格變化而變化。

房屋的成本直接決定著房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的高低決定于包括土地價(jià)格，相關(guān)稅費(fèi)、各種建筑材料的價(jià)格，以及建筑工人勞動(dòng)力的價(jià)格水平。高房?jī)r(jià)的原因之一在于高成本。通過(guò)調(diào)查顯示，近年來(lái)合肥市各種建材的價(jià)格、建筑工人勞動(dòng)力的價(jià)格，以及相關(guān)稅費(fèi)相對(duì)穩(wěn)定，部分建材價(jià)格水平，因產(chǎn)能過(guò)剩而略有降低。唯有土地的價(jià)格上升速度較明顯，下表是合肥市（以傳統(tǒng)意義上的市轄區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，不包含市以下的縣和原巢湖市的部分縣、區(qū)）近三年的土地出讓詳情：

表中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映2014年土地價(jià)格與2013年相比增長(zhǎng)率為9.8%，2015年的土地價(jià)格與前一年相比增長(zhǎng)率為53.7%。

按照房地產(chǎn)市場(chǎng)通常的運(yùn)行流程和運(yùn)行周期推斷，2016年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋其土地的轉(zhuǎn)讓時(shí)間應(yīng)該在2014年，開(kāi)發(fā)商拿地到賣(mài)房大約需一年以上的時(shí)間。結(jié)合合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，2016年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋，其地塊應(yīng)是2014年開(kāi)發(fā)商獲得。綜合成本要素考慮，2016年合肥的房?jī)r(jià)漲幅，與上一年相比應(yīng)該在10%左右，不應(yīng)該是30%以上的現(xiàn)實(shí)。

但是從201 5年的土地價(jià)格漲幅和市場(chǎng)的心理預(yù)期，則能過(guò)很好的解釋漲幅為30%以上的原因。

2015年與前一年相比土地價(jià)格的漲幅為53.7%，該年度轉(zhuǎn)讓的土地建成房屋后其市場(chǎng)價(jià)格與上一年度相比，漲幅應(yīng)該在40%以上——因土地成本只是建筑成本其中之一，在其他成本的漲幅小于地價(jià)漲幅的前提下，房?jī)r(jià)的漲幅不能與地價(jià)的漲幅保持一致。2015年的土地市場(chǎng)行情給消費(fèi)者和投資者的心理預(yù)期是：合肥的房?jī)r(jià)肯定會(huì)大幅度上漲；遲下手不如早下手。

（2）政治行政因素政治大事影響著一座城市的形象，決定著人們對(duì)這座城市的信心，影響著這座城市對(duì)人口的吸附力。就行政角度而言，當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的各種購(gòu)房政策會(huì)抑制或激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的產(chǎn)生與實(shí)現(xiàn)，從而控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求。在我國(guó)土地是國(guó)家所有，政府是國(guó)家的代表。政府還可以通過(guò)控制土地市場(chǎng)的供應(yīng)量，控制著房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)供應(yīng)。市場(chǎng)的兩端一一供給端、需求端，政府都能加以控制。此外，政府還通過(guò)貨幣政策等調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化。

為響應(yīng)國(guó)家去庫(kù)存的政策，2016年合肥的購(gòu)房政策與周邊的省會(huì)城市基本一致：無(wú)限購(gòu)、低首付、低利率。不同之處在于合肥自2016年2月份以來(lái)發(fā)生了3件大事。第一件，2016年2月安徽省兩會(huì)期間合肥市代表團(tuán)熱議的濱湖新區(qū)將申報(bào)國(guó)家級(jí)新區(qū)的議題。意味著濱湖新區(qū)申報(bào)國(guó)家級(jí)新區(qū)正式進(jìn)入議程。第二件，2016年3月17日的省委、省政府、省人大、省政協(xié)四大班子聯(lián)合發(fā)布的搬遷公告。2016年4月1日開(kāi)始遷址濱湖，1個(gè)月之后正式在新址辦公。第三件，2016年4月的習(xí)總書(shū)記的安徽之行以及對(duì)安徽的肯定。三件政治大事的綜合、疊加，迅速抬升濱湖房地產(chǎn)的價(jià)格，價(jià)格快速上漲的濱湖房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速帶動(dòng)著整個(gè)合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的直線上升。合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速增長(zhǎng)和合肥政治上的三件大事基本同步。

（3）補(bǔ)差因素，又稱(chēng)之為“價(jià)格洼地”因素主要指行政級(jí)別相同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)臄?shù)個(gè)城市或地區(qū)，其中有一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格大大落后于其他城市或地區(qū)，該城市的房地產(chǎn)價(jià)格如同水平地面上的一塊洼地。處于價(jià)格洼地城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格漲到一定程度，和政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展位于同一水平的其他城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格基本相當(dāng)時(shí)，人們謂之為補(bǔ)齊差價(jià)。實(shí)力與地位相當(dāng)?shù)某鞘?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也應(yīng)大致處于同一水平。由于人們的心理預(yù)期等原因?qū)е绿幱趦r(jià)格洼地城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有著快速上漲的內(nèi)在動(dòng)力。當(dāng)其他城市或地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲的階段，價(jià)格洼地的城市或地區(qū)只有快速的上漲才能補(bǔ)齊差價(jià)。

回顧2015年10月合肥與周邊省會(huì)城市鄭州、南昌、武漢、南京的房?jī)r(jià)：

通過(guò)上表可以看出2015年10月臺(tái)肥的房?jī)r(jià)處在價(jià)格洼地。合肥的常住人口數(shù)在不斷增長(zhǎng)，住房需求隨之?dāng)U大。常駐人口的增長(zhǎng)可以通過(guò)該城市小學(xué)生的增長(zhǎng)率加以反映。依據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年至2015年的5年時(shí)間，全國(guó)小學(xué)生在校學(xué)生數(shù)減少了2.5%，而合肥市小學(xué)生在校人數(shù)5年時(shí)間增長(zhǎng)了7%。2015年安徽省的GDP的增長(zhǎng)幅度為長(zhǎng)三角11個(gè)省份中的第5名，但同比增幅為8.7%，同比增幅排名第5.省會(huì)合肥的GDP總量占據(jù)全省GDP總量的比例高達(dá)25.72%。

合肥常住人口數(shù)的不斷被增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，保證并推動(dòng)著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格洼地的迅速攀升。

（4）投資因素促使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)產(chǎn)生劇烈波動(dòng)的最主要原因之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為的產(chǎn)生需具備一定的條件：市場(chǎng)上存在著大量的貨幣：房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為能產(chǎn)生較為穩(wěn)定的，豐厚的回報(bào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)出比較自由。投資行為人包括兩類(lèi)：外來(lái)的投資客和本地的投資人。他們相互跟進(jìn)，共同作用于特定城市或特點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得該城市或該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)產(chǎn)生非常明顯的變化。投資行為的產(chǎn)生，往往多種因素的疊加所致。

為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)政府采取了較為寬松的貨幣政策，2015年的股災(zāi)導(dǎo)致股票市場(chǎng)上的大量資本流出，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為巨額資本的首選投資場(chǎng)所。在其他城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)被限購(gòu)，或者是雖未限購(gòu)但房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)不明朗的情況下，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資客的重點(diǎn)投資對(duì)象。合肥市場(chǎng)沒(méi)有限購(gòu)，因價(jià)格洼地等原因，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益相對(duì)較為穩(wěn)定。風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，投資比例至少占據(jù)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%。

（5）供需因素按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需理論，供大于求時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格下降；供不應(yīng)求時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格上升。普通經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需理論具有市場(chǎng)的共性，房地產(chǎn)市場(chǎng)因其產(chǎn)品的不動(dòng)產(chǎn)特性，交易的權(quán)益性和市場(chǎng)運(yùn)行的獨(dú)特性，供需理論在房地產(chǎn)市場(chǎng)上則體現(xiàn)出明顯的個(gè)性，即供需理論的動(dòng)態(tài)性、相對(duì)性和間接性。

依據(jù)一座城市或地區(qū)的人口增長(zhǎng)率，歷史上平均每月的銷(xiāo)售面積等因素，基本上能夠推斷出該城市或地區(qū)未來(lái)的銷(xiāo)售狀況。在房屋銷(xiāo)售面積基本穩(wěn)定的前提條件下，即需求較為穩(wěn)定時(shí)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給卻在減少。相對(duì)于過(guò)去的供需平衡而言，此時(shí)可謂供不應(yīng)求。房屋需要土地，土地供給的減少會(huì)造成房屋供給的減少。

縱觀合肥自2012年以來(lái)的土地出讓市場(chǎng)，2012年、2013年、2014年三個(gè)年份，每年出讓的地塊在80個(gè)上下，總面積接近8000畝。201 5年出讓的地塊減少了近20個(gè)，出讓的總面積減少了近1000畝。這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的減少。在需求不變或需求增加的條件下，產(chǎn)生供不應(yīng)求的局面。供不應(yīng)求的心理緊張狀態(tài)促使房地產(chǎn)的剛需者和投資客快速進(jìn)入合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)需求的旺盛加劇了供不應(yīng)求的緊張局勢(shì)。潛在的彈性的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的剛性的供不應(yīng)求。供不應(yīng)求或一房難求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)快速上漲。