【摘要】自2003年以來(lái),房地產(chǎn)價(jià)格一路持續(xù)走高。中央及地方相繼出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策以抑制房?jī)r(jià)。然而,房?jī)r(jià)卻一路走高。是政策失效?還是價(jià)格本身理性?基于這兩個(gè)問(wèn)題,本文在回歸地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上構(gòu)建多元線性回歸模型,對(duì)2003年和2014年我國(guó)26個(gè)省市地區(qū)截面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)了房產(chǎn)業(yè)的理性回歸,而房?jī)r(jià)也是基于人均可支配收入的理性結(jié)果。
【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)調(diào)控政策;影響績(jī)效;中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)
近改革開(kāi)放30多年來(lái),從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬(wàn)富翁,各種富豪排行榜上,房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山;“中國(guó)十大暴利行業(yè)”中,房地產(chǎn)業(yè)每年都是“第一名”。是什么造就了這樣的狀況。房地產(chǎn)的問(wèn)題,在開(kāi)發(fā)商,政府,購(gòu)房者三者來(lái)看,就是一場(chǎng)完完全全的博弈。而這場(chǎng)博弈的焦點(diǎn)則是房?jī)r(jià)問(wèn)題。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商與政府之間的博弈是圍繞“土地”這個(gè)關(guān)鍵詞,那么整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)則在價(jià)格上開(kāi)展了新一輪的對(duì)峙。先是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在房?jī)r(jià)漲跌上僵持不下;再有開(kāi)發(fā)商與政府之間的土地成本論:最后則是關(guān)于房地產(chǎn)是否歸為暴利行業(yè)的爭(zhēng)執(zhí),“價(jià)格”成了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了控制房地產(chǎn)價(jià)格,避免地產(chǎn)過(guò)熱影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中央及地方政策自2004年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)多種類、多方位、多手段的房地產(chǎn)調(diào)控政策,但地產(chǎn)價(jià)格依然持續(xù)走高。那么,地產(chǎn)調(diào)控政策真的沒(méi)有發(fā)揮作用嗎々地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高,是何種因素導(dǎo)致々本文這兩個(gè)問(wèn)題著手,探討房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響效應(yīng)。
1、地產(chǎn)調(diào)控政策回顧
2005年,部分地區(qū)投資性和投機(jī)性購(gòu)房增長(zhǎng)過(guò)快,加上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和成本提高等,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),
“國(guó)八條”應(yīng)運(yùn)而生。這也是政府首次通過(guò)行政手段干預(yù)并調(diào)控房?jī)r(jià)。
2006年5月,“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”同時(shí)出臺(tái),提出重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房:以及90平米以下住房須占地產(chǎn)項(xiàng)目總面積的70%以上。雖然有專家認(rèn)為“國(guó)六條”強(qiáng)制性和操作性更強(qiáng),但效果并不顯著,出臺(tái)后大部分城市出現(xiàn)觀望期,但隨后房?jī)r(jià)又報(bào)復(fù)性上漲。
隨后,2007年9月27日,“9·27房貸新政”出臺(tái),首次對(duì)住房消費(fèi)貸款細(xì)則進(jìn)行大刀闊斧的修改。該政策出臺(tái)不久后,全國(guó)樓市普遍低迷,房?jī)r(jià)均有一定幅度的下滑,成交量也呈明顯萎縮。
2008年,為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī),刺激房地產(chǎn)消費(fèi),國(guó)務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的十三條意見(jiàn),被稱為“國(guó)十三條”。該意見(jiàn)頒布后,房地產(chǎn)市場(chǎng)再次得以繁榮和高速發(fā)展。
為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,促使房?jī)r(jià)理性回歸,并加強(qiáng)保障性住宅的建設(shè),2009年10月24日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)出臺(tái)“國(guó)四條”。該政策事實(shí)上延續(xù)了“國(guó)十三條”的消費(fèi)刺激政策,穩(wěn)定了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期,使得住房供給量得到明顯提升。
“國(guó)四條”和“國(guó)十三條”的頒布,在刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的同時(shí),也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)行為的滋生,地產(chǎn)價(jià)格再度飛漲。2010年1月,國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”,嚴(yán)格控制二套房貸款政策。4月17日,“新國(guó)十條”出臺(tái),對(duì)于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的地區(qū),停發(fā)第三套房以及以上的貸款。自此,該政策正式開(kāi)啟國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)控”大幕。
此后,2011年的“新國(guó)八條”,2012年的第三套房禁貸政策,2013年的“新國(guó)五條”等都是通過(guò)對(duì)首套房以外的貸款進(jìn)行限制,執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策,堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房行為。但是,2014年的“930”房貸新政卻再次為以上政策松綁,地產(chǎn)業(yè)再次迎來(lái)價(jià)格和成交量的高峰。
綜上,房地產(chǎn)調(diào)控政策一直在圍繞控制價(jià)格和刺激經(jīng)濟(jì)兩個(gè)主題進(jìn)行。在兩大主題博弈過(guò)程中,房?jī)r(jià)一直保持持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)??梢猿醪酵茢啵慨a(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于房?jī)r(jià)的控制是失敗的。然而,如此簡(jiǎn)單的對(duì)調(diào)控政策的評(píng)價(jià)顯然是不合理的,我們需要從房?jī)r(jià)影響因素來(lái)全面的評(píng)判調(diào)控政策的績(jī)效。
2、模型構(gòu)建和指標(biāo)選取
本文認(rèn)為,地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該受到建筑成本、供給量以及消費(fèi)能力等因素的影響。由于地產(chǎn)消費(fèi)也存在改善住宅的需求,因此也在一定程度上受到當(dāng)前住宅環(huán)境的影響?;谶@一邏輯思路,本文通過(guò)建筑業(yè)總產(chǎn)值作為因變量房?jī)r(jià)的觀測(cè)變量,房屋竣工面積、地產(chǎn)從業(yè)人員、勞動(dòng)生產(chǎn)率作為自變量地產(chǎn)供給量和建筑成本的觀測(cè)變量,人均住宅面積作為已有住宅環(huán)境的觀測(cè)變量,人均可支配收入作為消費(fèi)者消費(fèi)能力的觀測(cè)變量。
通過(guò)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒匯總(1999-2013年)》和《2014年中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》選取26個(gè)省市的數(shù)據(jù)。在Eviews6.0軟件中選擇建立2003年和2014年的截面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析。
3、實(shí)證分析
首先選取2014年截面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,得到模型的估計(jì)結(jié)果為:
從以上回歸結(jié)果可以看出,擬合優(yōu)度很高,整體效果的F檢驗(yàn)通過(guò),但有重要變量PEOP、LP、PCHA的t檢驗(yàn)不顯著,可能存在嚴(yán)重的多重共線性。
進(jìn)行White檢驗(yàn),結(jié)果顯示為沒(méi)有異方差.DW值為1.868229,沒(méi)有自相關(guān).
做多重共線性檢驗(yàn),顯示存在多重共線性.如表1所示。
依次對(duì)CA、PEOP、LP、PCHA、DIN進(jìn)行回歸,發(fā)現(xiàn)CA的效果最好。依次加入PEOP、LP、PCHA、DIN進(jìn)行回歸,發(fā)現(xiàn)此時(shí)加入DIN后的效果最好。再依次加入PEOP、LP、PCHA進(jìn)行回歸,我們發(fā)現(xiàn)這幾個(gè)變量的加入效果都不好,T檢驗(yàn)都不充分。因此只保留CA和DIN得出回歸函數(shù)為:
結(jié)論:
本文基于對(duì)2004年-2014年房地產(chǎn)調(diào)控政策的回顧,認(rèn)為地產(chǎn)調(diào)控政策的目的除了控制房?jī)r(jià)以外,也有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮。因此,片面的以房?jī)r(jià)的漲跌來(lái)評(píng)判調(diào)控政策的績(jī)效顯然是不合理的。基于這一推斷,本文基于26個(gè)省份房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)構(gòu)建多元線性回歸模型,通過(guò)對(duì)2003年和2014年對(duì)比分析,發(fā)現(xiàn)2003年地產(chǎn)總產(chǎn)值(房?jī)r(jià)的替代變量)受到房屋竣工面積和建筑業(yè)企業(yè)從業(yè)人員的影響,可以推斷出,2003年地產(chǎn)價(jià)格上漲是地產(chǎn)業(yè)高速擴(kuò)張期下逐利行為上的結(jié)果。而2014年的地產(chǎn)總產(chǎn)值(房?jī)r(jià)的替代變量)受到房屋竣工面積和人均可支配收入的影響,可以推斷出2014年地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)受到民眾收入的影響,是一種理性行為。
由此可見(jiàn),2003年房產(chǎn)的暴利行為造成通貨膨脹,而且這種并造成了中國(guó)越來(lái)越大的金融風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)10多年的國(guó)家宏觀調(diào)控,房?jī)r(jià)已經(jīng)逐步與人均可支配收入相關(guān),也就是說(shuō)房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸理性。因此,自2004年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是具有積極性效應(yīng)的。房?jī)r(jià)的變動(dòng)是逐步從最初的逐利行為回歸至可支配收入影響的理性范疇。