全面營改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負測算及其應(yīng)對措施

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全面營改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負測算及其應(yīng)對措施

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在2016年全國兩會政府工作報告中，李克強總理正式提出，5月1日起全面實施營改增，其中房地產(chǎn)行業(yè)也納入改革范圍。我國推行房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”主要是為了減少房地產(chǎn)行業(yè)的稅負，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的均衡穩(wěn)定發(fā)展。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)實行全面營改增引起了人們的廣泛關(guān)注。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟支柱，尤其是“土地財政”現(xiàn)象在地方政府中日益興起，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟起著至關(guān)重要的作用。對于房地產(chǎn)行業(yè)自身而言，如何根據(jù)營改增的變化實現(xiàn)自身稅負的減少成為了每個房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的問題。本文將對營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的稅負變化進行一定的分析，提出一定的改進措施以促進房地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)展。

營改增；房地產(chǎn)行業(yè)；稅負

10.13999/j.cnki.scyj.2016.08.009

一、我國營改增政策回顧

2011年10月，國務(wù)院決定開展營改增試點，逐步將征收營業(yè)稅行為改為征收增值稅。2012年1月1日，率先在上海實施了交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點。2012年9月1日至2012年12月1日，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點由上海市分4批次擴大至北京市、江蘇省、安徽省、福建?。ê瑥B門市）、廣東?。ê钲谑校?、天津市、浙江省（含寧波市）、湖北省等8?。ㄖ陛犑校?013年8月1日起，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點推向全國，同時將廣播影視服務(wù)納入試點范圍。2014年1月1日起，鐵路運輸業(yè)和郵政業(yè)在全國范圍實施營改增試點。2014年6月1日起，電信業(yè)在全國范圍實施營改增試點。2016年5月1日起，全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)營改增的必要性分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)實行營改增是全面深化財稅體制改革的要求

在黨的十八屆三中全會中，會議明確提出了財政是國家治理的基礎(chǔ)和重要支柱，財稅體制在治國安邦中始終發(fā)揮著基礎(chǔ)性、制度性、保障性作用。深化財稅體制改革也是我國實現(xiàn)治理能力與治理體系現(xiàn)代化的要求。我國稅制結(jié)構(gòu)仍不完善，需要進行進一步的財稅體制改革。我國現(xiàn)在雖然實行以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主的雙主體稅制結(jié)構(gòu)，但從現(xiàn)實而言，其依然是以流轉(zhuǎn)稅為主，這必將會對其他稅種之間的配合產(chǎn)生影響以及很大程度上限制了稅收對整個社會公平的影響。對房地產(chǎn)行業(yè)進行營改增，進一步消除流轉(zhuǎn)稅中營業(yè)稅與增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)重復(fù)征稅的問題，有利于完善我國稅收體系，是全面深化財稅體制改革的要求。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)實行營改增是新常態(tài)經(jīng)濟下實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的必然要求

目前我國經(jīng)濟正處于一種中高速發(fā)展的狀態(tài)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展成為了經(jīng)濟追求的目標。

在現(xiàn)代社會中，房地產(chǎn)行業(yè)涉及生產(chǎn)、流通以及消費三大領(lǐng)域，其上下游企業(yè)涉及范圍頗廣，上有建筑業(yè)、金融行業(yè)以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，往下涉及到人們息息相關(guān)的住房問題，其在我國經(jīng)濟中的地位不言而喻。由于稅制結(jié)構(gòu)的不完善，房地產(chǎn)行業(yè)長期處于重復(fù)征稅的狀態(tài)，無疑加大了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔，無法更好地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，營改增政策的實施有利于更好地釋放房地產(chǎn)行業(yè)給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來的潛力。

三、營改增下房地產(chǎn)行業(yè)具體稅負改變測算

2016年5月1日起，將房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增范圍之內(nèi)，與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的稅率確定為11%。我國房地產(chǎn)行業(yè)在營改增政策之前主要的問題在于重復(fù)征稅。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其上下游企業(yè)與其關(guān)系極其密切，并將影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本。在房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)建安企業(yè)中的進項稅額能否進行抵扣以及房地產(chǎn)行業(yè)能否實現(xiàn)向消費者的稅負轉(zhuǎn)嫁成為了關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)營改增，有利于解決房地產(chǎn)行業(yè)中營業(yè)稅與增值稅的重復(fù)征稅問題，可解決建安企業(yè)中的材料成本、基礎(chǔ)設(shè)施等進項稅額抵扣問題，是否會降低房地產(chǎn)行業(yè)稅負，現(xiàn)進行全面營改增后稅率11%的稅負改變測算。

假設(shè)Y為某房地產(chǎn)公司的應(yīng)稅收入，M為可抵扣成本（如材料成本、設(shè)計費用等）占應(yīng)稅收入中的比例，則我們可得：

營改增前應(yīng)納營業(yè)稅=5%Y（在此我們假設(shè)不考慮城市維護建設(shè)稅及教育費附加，下同）

實施營改增政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)稅率為11%：

銷項稅額=［Y/（1+11%）］×11%

進項稅額=［Y/（1+11%）］×M×11%

應(yīng)納增值稅X=［Y/（1+11%）］×11%-［Y/（1+11%）］×M×11%

=0.099Y×（1-M）

在此我們令應(yīng)納營業(yè)稅=應(yīng)納增值稅，則可得出營改增前后應(yīng)納稅額相等時的臨界點：5%Y=0.09Y×（1-M），由此可得當可抵扣成本M為49.5%時，營改增前后房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)納稅額保持不變。

現(xiàn)考慮行業(yè)稅負率問題，稅負率=應(yīng)納稅額/應(yīng)稅收入，由此可知營改增前房地產(chǎn)行業(yè)的稅負率與營業(yè)稅稅率一致，均為5%且處于不變狀態(tài)，營改增后房地產(chǎn)行業(yè)稅負率=X/Y= 0.099×（1-M），即M為49.5%時也是稅負率的臨界點。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負改變主要在于可抵扣成本的多少。

當M=49.5%時，稅負率（X/Y）=5%

當M=10%時，稅負率（X/Y）=8.9%（高于稅負率臨界點）

當M=60%時，稅負率（X/Y）=4.0%（低于稅負率臨界點）

在營改增后房地產(chǎn)行業(yè)適用的稅率確定為11%的情況下，在不考慮城市維護建設(shè)稅及其教育費附加的前提下，我們通過營改增前后稅負率的計算可以得出以下結(jié)論：第一，可抵扣成本在營改增的過程中處于決定性的作用，可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比例大小將直接決定著房地產(chǎn)行業(yè)在營改增前后稅負率的降低或者增加。第二，當可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比例為49.5%時，營改增前后房地產(chǎn)行業(yè)稅負率相同，當可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比例高于49.5%時，營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的稅負將實現(xiàn)降低，有利于房地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)展。當可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比例低于49.5%時，營改增政策反而會增加房地產(chǎn)行業(yè)的稅負水平。

四、營改增下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對措施

（一）房地產(chǎn)行業(yè)自身要提高對企業(yè)可抵扣成本的重視程度

由房地產(chǎn)行業(yè)營改增前后稅負測算結(jié)果可得可抵扣成本在營改增后將對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負產(chǎn)生至關(guān)重要的作用，因此，對于可抵扣成本中的相關(guān)項目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予足夠的重視，在材料供應(yīng)商的選擇以及施工企業(yè)的選擇方面，要充分考慮各施工企業(yè)的資本實力以及報價、各材料供應(yīng)商的材料品質(zhì)及質(zhì)量，盡可能優(yōu)先選擇一般納稅人作為合作伙伴，以取得增值稅專用發(fā)票為前提，與小規(guī)模納稅人的合作盡可能讓其代開增值稅專用發(fā)票，以實現(xiàn)企業(yè)的進項稅額抵扣，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強資金短缺的防范意識

在現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是采用預(yù)售的模式，由于初期開發(fā)成本較高，采用預(yù)售模式要先墊付銷項稅額，材料成本與財務(wù)成本的雙重疊加有可能導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)短缺的情況。加之現(xiàn)今信貸政策對企業(yè)的要求越來越嚴格，這些將會對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生不良的影響，也必將成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一個障礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在重視可抵扣成本的同時一定要實現(xiàn)自身企業(yè)現(xiàn)金流的完整，時刻保持資金短缺的防范意識。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要提升企業(yè)員工的專業(yè)素質(zhì)以及納稅意識

一方面，營改增政策的實施，對于每個房地產(chǎn)企業(yè)而言既是機會又是挑戰(zhàn)，企業(yè)人員從上而下應(yīng)充分把握這個機會，就企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)而言要充分對營改增后企業(yè)的稅負測算進行納稅籌劃，以減輕企業(yè)稅負。同時，也要對企業(yè)員工進行能力培訓(xùn)，提升員工的專業(yè)素質(zhì)，對具體事情的實施進行更好地操作。另一方面，營改增進項稅額的抵扣主要依據(jù)的是增值稅專用發(fā)票，因此，企業(yè)員工應(yīng)提高納稅意識，在材料采購過程中，不要因為材料價格上的優(yōu)惠而出現(xiàn)放棄開具增值稅專用發(fā)票的行為，這樣就導(dǎo)致企業(yè)無法更好地實現(xiàn)成本的抵扣，間接加重了企業(yè)的稅負。

五、結(jié)語

就目前我國深化財稅體制改革的大環(huán)境而言，為了更好地實現(xiàn)雙主體稅種的稅制結(jié)構(gòu)，完善稅制結(jié)構(gòu)的要求使營改增有了其可能性。房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)每個人的生活，為了更好地避免房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅與增值稅雙重征稅的問題，減少房地產(chǎn)行業(yè)的稅負，使房地產(chǎn)行業(yè)的營改增具備了必然性。通過對房地產(chǎn)行業(yè)營改增前后的稅負分析，得到房地產(chǎn)行業(yè)營改增前后稅負臨界點，并根據(jù)分析對房地產(chǎn)行業(yè)更好地減少稅負提出幾點對策建議，以期房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)持續(xù)健康的發(fā)展。

［1］鐘順東，鐘涵宇.房地產(chǎn)行業(yè)稅負“探究”.企業(yè)導(dǎo)報，2016 （01）.

［2］黃賢紅.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃.財務(wù)審計，2016 （08）.

［3］賀旭婷.房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對“營改增”.文史博覽（理論），2015（06）.

［4］孫宇.房地產(chǎn)行業(yè) “營改增”的稅負變化預(yù)測與評估.中國市場，2015（16）.

（作者單位：江西財經(jīng)大學(xué)）