從快速周轉(zhuǎn)向自身持有改變——訪上海地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理 楊勇

文‖《上海國(guó)資》記者 孫一元

從快速周轉(zhuǎn)向自身持有改變——訪上海地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理 楊勇

文‖《上海國(guó)資》記者 孫一元

聚焦“四個(gè)能力”建設(shè)，動(dòng)遷能力、綜合規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和營(yíng)運(yùn)能力、城市綜合配套能力

上海地產(chǎn)集團(tuán)的目標(biāo)是構(gòu)筑生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合的城市更新平臺(tái)?！拔磥淼纳虾３鞘懈潞诵膯栴}是要解決產(chǎn)城融合?！鄙虾５禺a(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理?xiàng)钣抡J(rèn)為，理想的城市應(yīng)該是在居住范圍中，步行15分鐘或者是騎15分鐘能到達(dá)的一個(gè)范圍，城市配套非常完整。

《上海國(guó)資》:上海地產(chǎn)集團(tuán)如何發(fā)揮自己在城市更新中的作用？

楊勇:上海地產(chǎn)集團(tuán)成立于2002年11月，注冊(cè)資金42億元。2013年下半年起，地產(chǎn)集團(tuán)啟動(dòng)頂層設(shè)計(jì)和戰(zhàn)略規(guī)劃，新的10年的戰(zhàn)略規(guī)劃啟動(dòng)。明確了集團(tuán)未來發(fā)展的總體思路和發(fā)展目標(biāo)。地產(chǎn)集團(tuán)的總體定位就是作為政府功能性平臺(tái)，所有的工作必須緊緊圍繞上海市委、上海市政府工作大局，“急政府之所急、想政府之所想、干政府之所干”，這是我們和其他企業(yè)不一樣的地方。

我們的發(fā)展目是構(gòu)筑生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合的城市更新平臺(tái)。

城市更新平臺(tái)主要是6個(gè)方面的內(nèi)容，舊區(qū)和城中村的改造、黃浦江兩岸建設(shè)、工業(yè)園區(qū)的升級(jí)聯(lián)動(dòng)、歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)、保障房建設(shè)、灘涂造地。

地產(chǎn)集團(tuán)是上海市最主要的保障房建設(shè)的平臺(tái)，這是和舊區(qū)改造、城中村改造高度相關(guān)的，因?yàn)槲覀冏约河写罅康谋Ｕ戏康姆吭矗軌驑O大促進(jìn)這一塊內(nèi)容的推進(jìn)。

《上海國(guó)資》:以整體開發(fā)為核心的發(fā)展模式，對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)城市更新有何助益？

楊勇:地產(chǎn)集團(tuán)的發(fā)展模式，是以整體開發(fā)為核心。這是和其他的房地產(chǎn)企業(yè)不一樣的地方。不是以一個(gè)街坊，一棟樓為標(biāo)的開發(fā)，而是以整片區(qū)域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)。

這就要求我們要聚焦“四個(gè)能力”的建設(shè)，動(dòng)遷能力、綜合規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和營(yíng)運(yùn)能力、城市綜合配套能力。

動(dòng)遷能力是各級(jí)政府為主導(dǎo)、街道村鎮(zhèn)為主導(dǎo)的動(dòng)遷，但地產(chǎn)集團(tuán)在里面也可以起到很重要的作用，包括對(duì)政策的解讀、對(duì)動(dòng)遷房源的鎖定等。

為什么要聚焦產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和盈利能力？我們認(rèn)為未來的上海城市更新核心問題是要解決產(chǎn)城融合， 沒有產(chǎn)業(yè)和城市的融合，會(huì)形成比較大的問題。目前上海非常大的一個(gè)特點(diǎn)，就是軌道交通的潮汐反應(yīng)。每天的早晚高峰，有大量的人從郊區(qū)進(jìn)入到城市中心，然后晚上再回去。住所對(duì)他來說就是一張床的概念。我們希望理想的城市應(yīng)該是在居住范圍中，步行15分鐘或者是騎15分鐘能到達(dá)的一個(gè)范圍，城市配套是非常完整的。

《上海國(guó)資》:未來，上海城市更新的機(jī)會(huì)在哪里？

楊勇:城市更新，要從不同的維度來解決。談到城市更新，大家容易忽略另外一個(gè)問題，就是上海的城市建設(shè)能級(jí)，還未達(dá)到所要對(duì)標(biāo)的城市比如倫敦、紐約的水平，沒有達(dá)到國(guó)際一流水準(zhǔn)。所以，研究城市更新其實(shí)有很多問題可以去解決。

很多國(guó)企集團(tuán)的老廠房，都在市中心，都是很有價(jià)值的，按照現(xiàn)行土地政策受到的約束很大，但是轉(zhuǎn)型2.5是可以的，因?yàn)閺囊?guī)劃來說，已經(jīng)不是工業(yè)用地，如果不去銷售，就不存在產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

那么可以去持有。持有什么？去建設(shè)雙創(chuàng)園區(qū)，打造人才公寓。尤其是人才公寓契合了現(xiàn)在政府部門遇到的焦點(diǎn)問題，即上海房?jī)r(jià)過高、地價(jià)過高。

我認(rèn)為，解決問題的其中一個(gè)方法是，國(guó)企拿出土地，去建設(shè)人才公寓出租。上海城市中很多年輕人，他其實(shí)需要的是一張床，一個(gè)寫字桌，一個(gè)小小的自由空間。而對(duì)國(guó)有企業(yè)來說，國(guó)有土地的升值可以是企業(yè)的。在投資上，企業(yè)可以通過產(chǎn)品創(chuàng)新解決，這條路是完全可以走出來的。我們不要去碰產(chǎn)權(quán)更改的紅線，不去切割廠區(qū)。經(jīng)營(yíng)模式現(xiàn)在很多企業(yè)都有，都在從目前快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式往持有方向轉(zhuǎn)變。