受贈價(jià)值360萬元住房的涉稅解析

文/樊其國

受贈價(jià)值360萬元住房的涉稅解析

文/樊其國

據(jù)《大河報(bào)》消息，恒升1號莊園項(xiàng)目發(fā)布重磅消息：贈予某運(yùn)動(dòng)員價(jià)值360萬元的法式洋房一套。恒升1號莊園位于鄭州市平原新區(qū)鄭新大道（107復(fù)線）與黃河大道交匯處，投資商為香港恒升集團(tuán)，項(xiàng)目均為法式的聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)2017年年底之前交房。以往歷屆奧運(yùn)會，房地產(chǎn)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)運(yùn)動(dòng)員住房的案例并不鮮見，但恒升1號莊園的重獎(jiǎng)，將刷新近年來企業(yè)參與重獎(jiǎng)奧運(yùn)冠軍的單筆獎(jiǎng)勵(lì)最高紀(jì)錄，其社會標(biāo)桿意義巨大。那么，房企贈送洋房，涉及的相關(guān)稅事應(yīng)當(dāng)如何處理呢？

一、贈與方（房企）涉及的稅收

房產(chǎn)贈與，即房產(chǎn)所有權(quán)人將房屋無償過戶給他人的行為過程。房企將開發(fā)項(xiàng)目贈送個(gè)人，應(yīng)當(dāng)視同銷售處理。

（一）增值稅

差額征稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅?？鄢?dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款按以下公式計(jì)算：

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

應(yīng)繳增值稅=計(jì)稅銷售額×稅率（11%）

銷售“營改增”試點(diǎn)后開工的新項(xiàng)目，或者銷售未選擇簡易計(jì)稅的老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，稅率為11%，但可從銷售額中扣除上繳政府的土地價(jià)款。房企為一般納稅人，將房產(chǎn)贈與他人，如果為2016年4月30日之后取得的房產(chǎn)，征收增值稅11%。

（二）增值稅附加

由于城建稅、教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅稅額，因此，個(gè)人無償贈送房產(chǎn)計(jì)算繳納營業(yè)稅同時(shí)，出贈方也要計(jì)算繳納相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。

增值稅附加=增值稅繳納額×12%，具體包括：1.應(yīng)繳納增值稅額×0.07（城建稅）；2.應(yīng)繳納增值稅額×0.03（教育附加費(fèi)）；3.應(yīng)繳納增值稅額×0.02（地方教育附加費(fèi)）。

（三）印花稅

無償贈與房產(chǎn)，贈與方、受贈方都需要按房產(chǎn)價(jià)格的0.03%計(jì)算繳納印花稅。

（四）土地增值稅

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%。

3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%。

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%。

5. 土地增值稅實(shí)行先預(yù)征、后清算的征收方式?！逗幽鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）明確了土地增值稅預(yù)征率政策，土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：（1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；（2）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；（3）除上述（1）、（2）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。

（五）企業(yè)所得稅

贈與方為公司法人，需要按照利潤總額（應(yīng)納稅所得額）交納25%的企業(yè)所得稅。

應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率-減免稅額-抵免稅額

所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率（25%）

應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前年度虧損

二、受贈方涉及的稅收

（一）個(gè)人所得稅

1.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號）規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

2.無償受贈房屋等實(shí)物，按照其他所得項(xiàng)目申報(bào)納稅。其他所得，是指經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得。其他所得應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：其他所得應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率=每次收入額×20%

3.受贈人接受贈與的房產(chǎn)，需要交納個(gè)人所得稅。稅率為20%，應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房產(chǎn)價(jià)值（或者稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的價(jià)值）減去贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

個(gè)人所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率20%

（二）契稅（1.5%-2%）

契稅是指以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括房屋贈與。

無償贈與房產(chǎn)，受贈方需要繳納契稅。2016年河南省購房契稅新政策標(biāo)準(zhǔn)對契稅優(yōu)惠政策調(diào)整的主要內(nèi)容是：

1.對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2.對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

3.對個(gè)人購買第三套及以上住房，并未作出規(guī)定，因此不享受契稅優(yōu)惠政策。

（三）印花稅（0.3‰）

印花稅按《印花稅暫行條例》規(guī)定征收，即商品房為購銷合同，買賣雙方各按0.3‰的稅率征收。因此，個(gè)人無償贈送房產(chǎn)，出、受贈雙方都需要按0.03%稅率計(jì)算繳納印花稅。

三、房企代扣代繳個(gè)人所得稅

我國的個(gè)人所得稅制，是以代扣代繳為主、自行申報(bào)為輔的。在個(gè)人所得稅中，所謂代扣代繳，就是由扣繳義務(wù)人代納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款?！秱€(gè)人所得稅法》第八條規(guī)定：個(gè)人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個(gè)人為扣繳義務(wù)人。其他情形的，納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定辦理納稅申報(bào)。扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報(bào)?！秱€(gè)人所得稅代扣代繳暫行辦法》（國稅發(fā)〔1995〕65號）明確規(guī)定：

1.扣繳義務(wù)人向個(gè)人支付經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。

2.扣繳義務(wù)人向個(gè)人支付應(yīng)納稅所得（包括現(xiàn)金、實(shí)物和有價(jià)證券）時(shí)，不論納稅人是否屬于本單位人員，均應(yīng)代扣代繳其應(yīng)納的個(gè)人所得稅稅款。前款所說支付，包括現(xiàn)金支付、匯撥支付、轉(zhuǎn)帳支付和以有價(jià)證券、實(shí)物以及其他形式的支付。

3.扣繳義務(wù)人在代扣稅款時(shí)，必須向納稅人開具稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的代扣代收稅款憑證，并詳細(xì)注明納稅人姓名、工作單位、家庭住址和居民身份證或護(hù)照號碼（無上述證件的，可用其他能有效證明身份的證件）等個(gè)人情況。對工資、薪金所得和利息、股息、紅利所得等，因納稅人數(shù)眾多、不便一一開具代扣代收稅款憑證的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，可不開具代扣代收稅款憑證，但應(yīng)通過一定形式告知納稅人已扣繳稅款。納稅人為持有完稅依據(jù)而向扣繳義務(wù)人索取代扣代收稅款憑證的，扣繳義務(wù)人不得拒絕。

四、受贈房產(chǎn)人自行申報(bào)納稅

自行申報(bào)，就是納稅義務(wù)人以自己的名義向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。一般而言，運(yùn)動(dòng)員接受省級以下地方政府獎(jiǎng)勵(lì)，企業(yè)以及其他組織、個(gè)人的捐贈和獎(jiǎng)勵(lì)，個(gè)人拍賣獎(jiǎng)牌所得，個(gè)人代言廣告收入等事項(xiàng)，均需要申報(bào)繳納個(gè)人所得稅。對于運(yùn)動(dòng)員涉及的個(gè)人納稅申報(bào)事項(xiàng)，稅法規(guī)定了兩種繳納方式，自行申報(bào)和源泉扣繳。自行申報(bào)，即自己申報(bào)納稅。源泉扣繳，也叫代扣代繳，是納稅人在取得應(yīng)稅所得時(shí)，支付者將納稅人的稅款扣除。

需要重點(diǎn)提示的是，上述涉稅處理可能會由于“營改增”的稅政變化而出現(xiàn)一些稅收政策差異。因此，具體涉稅處理應(yīng)當(dāng)咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，以利正確履行納稅義務(wù)。

（作者單位：深圳稅橋稅務(wù)師事務(wù)所）