營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策分析

戚興國

摘要：“營改增”是2011年經(jīng)國務院批準，財政部和國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)的革命性的稅收政策。該政策自試點實施至今已經(jīng)取得了良好的效果，并且在全國范圍內(nèi)不斷擴大和深入，而這種改變也促使著房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃和財務管理必須隨之進行轉(zhuǎn)變，這樣才能更加適應現(xiàn)階段的“營改增”制度。本文主要介紹了營改增對房地產(chǎn)企業(yè)各個方面的影響，闡述了在現(xiàn)階段的情況下要如何對房地產(chǎn)企業(yè)提出改革的策略，以期達到維護房地產(chǎn)企業(yè)稅收數(shù)量和保持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的，進而創(chuàng)造出更多的社會效益和經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè)稅收 影響 對策

隨著“營改增”稅收改革在我國的普及和深入，國家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收調(diào)控不斷加強，我國的房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”已是迫在眉睫，企業(yè)必須也要做出相應的改變來適應現(xiàn)階段的稅收政策并作出相應的調(diào)整，維持自身企業(yè)的相關(guān)利益。營改增稅收方案對我國的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響主要存在于生產(chǎn)生本和房地產(chǎn)的賦稅項目上，因此展開的改革措施等也要從這兩方面進行入手。學會優(yōu)化在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)生本，對物質(zhì)材料進行稅收策劃，在房地產(chǎn)影響方面也加入稅收的策劃政策。通過這樣的手段來維持和發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的影響

（一）對房地產(chǎn)建設(shè)材料采購造成的影響

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑材料的采購工作是房地產(chǎn)建設(shè)工作中相當重要的環(huán)節(jié)。在這一步驟當中，不但要采購數(shù)量較大的建筑材料，例如鋼筋、水泥等，也需要采購一些小型的建筑使用材料，如鐵釘?shù)仍牧?。大型建筑材料的采購往往都是選擇店面較大和規(guī)模較大的企業(yè)進行選擇和采買，能夠根據(jù)自己的需求在采買當中開具相關(guān)增值稅的專用發(fā)票；而較小規(guī)模的建筑原材料采買有時則會選擇一些店面較小店鋪和企業(yè)，這些鋪面在很多時候都無法出具增值稅的專用發(fā)票。進而導致房地產(chǎn)企業(yè)在這一環(huán)節(jié)無法對稅務進行增值稅進項扣除，進而致使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的增加。

除此之外，即使房地產(chǎn)企業(yè)能夠拿到發(fā)票， 但依據(jù)我國現(xiàn)有的稅法規(guī)定， 砂石、 混凝土等建筑材料往往需要繳納百分之六的增值稅， 而建筑施工企業(yè)需要繳納的成本稅卻要比建筑材料繳納的稅收低一個百分點， 為百分之五。這一影響也導致了我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須進行行業(yè)改革，以求更加適應營改增稅收制度。

（二）房地產(chǎn)建設(shè)人力成本在“營改增”制度中受到的影響

從房地產(chǎn)建設(shè)工程中的工人來源來看，一般建筑企業(yè)所選用的建筑勞動力都是來自于農(nóng)村的農(nóng)民工。農(nóng)民工在完成建設(shè)工程的勞動力任務時雖然建筑成效較好，但農(nóng)民工和其他勞動力也有一定的區(qū)別。由于流動性較大，農(nóng)民工往往沒有專門的勞務公司對其進行負責，因此房地產(chǎn)企業(yè)也無法獲取相應的增值稅發(fā)票。進而導致房地產(chǎn)企業(yè)自身需要增加一定的稅收支出，影響生產(chǎn)成本。

二、“營改增”對房地產(chǎn)稅收的影響

我國的稅務法律法規(guī)規(guī)定，在房地產(chǎn)行業(yè)當中，需要交納的稅收分為兩種，其一是土地增值稅，其二是企業(yè)營業(yè)稅。這兩種稅務從屬性上來說屬于價內(nèi)稅，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的企業(yè)特點，在稅收中常常會出現(xiàn)復征稅的情況。而房地產(chǎn)建筑行業(yè)由于本身的建設(shè)環(huán)節(jié)相對較多，其中蘊含的項目進程也會導致行業(yè)負稅率增大的情況出現(xiàn)，致使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收總量增加，導致房地產(chǎn)的企業(yè)成本不斷上漲，增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本負擔。

從稅法的規(guī)定中我們可以看出，增值稅和營業(yè)稅相比有著本質(zhì)的差異。增值稅從屬性上來說是一種價外稅稅種，這種稅款在收繳的過程中還需要扣除上一層企業(yè)已經(jīng)繳納的稅收額度。因此如果使用“營改增”稅收制度，那么稅務人員就可以將已經(jīng)繳納國的增值稅直接扣除，從而減少復征稅情況的出現(xiàn)，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出。

三、在“營改增”制度之下，房地產(chǎn)企業(yè)的改革對策分析

（一）適應和學習“營改增”稅收制度

“營改增”稅收制度在我國實行已經(jīng)經(jīng)過一段較長的時間，在這段時間中房地產(chǎn)企業(yè)也陸陸續(xù)續(xù)完成了對“營改增”稅收制度的適應和學習工作。在房地產(chǎn)企業(yè)當中，要強化對企業(yè)中的員工進行稅收知識的培訓，讓企業(yè)中的員工能夠在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，針對每一次企業(yè)的開支行為都讓對方出具相關(guān)發(fā)票。通過培養(yǎng)企業(yè)員工的發(fā)票稅務意識來適應現(xiàn)階段“營改增”稅收制度，并且將日常經(jīng)營管理中的發(fā)票收集起來，讓其發(fā)揮出自己的作用。要制定相應的增值稅內(nèi)部控制體系及相應的工作管理制度，應對和預防“營改增”可能的風險，企業(yè)中的財務管理人員要提高專業(yè)素質(zhì)，進行專門的稅務培訓，學習相關(guān)“營改增”的稅收制度，讓企業(yè)中的財務管理人員能夠熟練針對企業(yè)的每一次稅收行為進行處理，防止房地產(chǎn)企業(yè)本身出現(xiàn)偷稅漏稅的情況，維持企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中所花費的時間往往相對較長，不但需要篩選房地產(chǎn)開發(fā)建筑用地，也需要在這段時間中進行建筑原材料的購買。如果能夠在這段時間之內(nèi)對房地產(chǎn)的工程建設(shè)成本進行分攤處理，就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目中的各個環(huán)節(jié)的增值稅進行分攤處理，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本減少相關(guān)開支。因此在“營改增”的制度之下，建議房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)立專門的稅務籌劃崗，對開發(fā)成本首先進行大致上的稅收籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中各個環(huán)節(jié)的稅收支出進行明晰和分析，然后找出分攤處理的相關(guān)對策，以減少房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（三）對房地產(chǎn)建設(shè)中的物質(zhì)材料進行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目環(huán)節(jié)中也需要對其中使用的物質(zhì)材料進行稅收籌劃。我國的市場經(jīng)過長時間的發(fā)展和進步已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變成為了全新的市場經(jīng)濟體制，在這種體制之下，買方的作用和意義被擴大，房地產(chǎn)企業(yè)在進行建筑原材料的購買當中為了減少支出的稅款，可以采用招標的方式進行建筑原材料的采買。在原材料招標采購的過程中，必須首先要求相關(guān)原材料企業(yè)廠家能夠出具增值稅的專用發(fā)票，在這一基本要求之上再要求建筑原材料的質(zhì)量和價格。對各個競標的原材料廠家和企業(yè)進行篩選和綜合性的考慮，最后選擇對房地產(chǎn)企業(yè)利益最高的一家作為建筑原材料的采買對象。

（四）對房地產(chǎn)銷售方式進行稅收規(guī)劃

除了以上三個在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收上進行規(guī)劃和策劃工作以外，我們還需要認識到在房地產(chǎn)的銷售過程中也存在稅收的情況。房地產(chǎn)在建設(shè)完成之后的銷售環(huán)節(jié)，如果成功出售，則需要根據(jù)房產(chǎn)本身的售出情況繳納相關(guān)土地增值稅和營業(yè)稅兩種稅款類型。房產(chǎn)出售的價格越高，那么需要交納的土地增值稅和營業(yè)稅的總額也就會提高。因此在這一環(huán)節(jié)展開對房地產(chǎn)銷售方式的稅收規(guī)劃能夠有效的減少房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所需要交納的稅金，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

常見的房地長銷售方式稅收規(guī)劃是將房產(chǎn)的銷售分為房地產(chǎn)的銷售和房屋建筑裝修費用兩個組成部分。由于房地產(chǎn)行業(yè)在這種銷售方式中繳納的稅款范圍變得更大，因此需要交納的增值稅和營業(yè)稅就會相對降低，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務支出，提高經(jīng)濟效益。

（五）對房地產(chǎn)企業(yè)的勞務支出進行稅收策劃

最后是要對房地產(chǎn)企業(yè)的勞務支出進行稅收策劃。房地產(chǎn)企業(yè)的勞務支出可以分為兩個方面，其一是房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)環(huán)節(jié)中所使用的建筑工人的勞務支出；其二則是房地產(chǎn)企業(yè)當中本身存在的員工的勞務支出。正常情況之下，勞務支出的稅款都需要勞務企業(yè)進行繳納，而如果能夠在這一環(huán)節(jié)當中得到增值稅的發(fā)票，則在后續(xù)的經(jīng)營和銷售的過程中就不需要專門較難房地產(chǎn)企業(yè)的勞務支出稅款，從而為房地產(chǎn)企業(yè)減少大量的勞務稅務支出。

因此房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)的過程中，應該選用有著正規(guī)勞務企業(yè)管理的相關(guān)人員參與房地產(chǎn)的建設(shè)工作；其次房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營也需要選取和招聘具有正規(guī)勞務保證的相關(guān)技術(shù)人員。通過這種有正常勞務保證的招聘方式，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)本身減少大量的勞務支出，不必在針對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營過程中所使用的相關(guān)人員進行勞務稅款的支付，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。

四、結(jié)束語

營改增稅收方案制度的實施對我國的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響是難以避免的，因此我國的房地產(chǎn)企業(yè)也要學會抓住這次改革的浪潮和時機，爭取在這段時間之內(nèi)完成對自身房地產(chǎn)企業(yè)的改革。營改增稅收方案對房地產(chǎn)的影響體現(xiàn)在各個環(huán)節(jié)和方方面面，因此改革的方案也要從房地產(chǎn)事業(yè)的所有關(guān)機出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收方案進行合理性的稅收策劃，從而達到為自身的房地產(chǎn)事業(yè)節(jié)省更多稅收，創(chuàng)造更多經(jīng)濟價值的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在這一時期要注意吸取相關(guān)部門的經(jīng)驗，努力和國家的營改增稅收政策相匹配，盡早完成對自身企業(yè)的改革轉(zhuǎn)型。

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