房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算研究

張存宇

摘 要：投資估算是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，估算的準(zhǔn)確與否直接影響到項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工周期長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)大以及建設(shè)投資多，因此科學(xué)的投資估算方法是提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要保證。本文以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的構(gòu)成要素為切入點(diǎn)，分析在具體的估算中所存在的問(wèn)題，最后提出具體的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資估算；效益

隨著近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，如何實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目的利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)投資考慮的首要因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算就是對(duì)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入分析與判斷，采取科學(xué)的投資決策體系選擇的開發(fā)項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期比較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)比較大，因此進(jìn)行科學(xué)的投資估算是后期施工風(fēng)險(xiǎn)控制的重要手段與途徑。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資構(gòu)成分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算主要包括：一是成本費(fèi)用的估算。投資過(guò)程就是生產(chǎn)的過(guò)程，企業(yè)進(jìn)行投資之前就必須要對(duì)成本進(jìn)行估算，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本包括管理費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用等等；二是銷售收入估算。銷售是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的主要途徑，進(jìn)行投資需要考慮所建設(shè)的項(xiàng)目銷售金額以及盈利空間等；三是銷售稅費(fèi)計(jì)算。房地產(chǎn)投資需要交納的各種稅費(fèi)比較多，因此在進(jìn)行投資之前需要明確各種需要交納的稅費(fèi)；四是不確定因素與風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)受到外界環(huán)境影響比較大，尤其是國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響比較大，因此在進(jìn)行投資之前需要對(duì)國(guó)家的宏觀方針進(jìn)行估算，考慮到其中的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算方法不統(tǒng)一。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資估算方法的使用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，雖然此種估算模式符合本地區(qū)相關(guān)行業(yè)特點(diǎn)，但是就目前所使用的估算方法而言，其存在一些問(wèn)題，以我們經(jīng)常使用的指標(biāo)估算法為例，指標(biāo)估算就是根據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)一指標(biāo)進(jìn)行定額編制，但是其必然會(huì)面臨因?yàn)椴煌貐^(qū)的建筑材料、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的不同而造成投資估算結(jié)果的不準(zhǔn)確性。

（二）對(duì)投資估算的重視程度不夠。目前房地產(chǎn)企業(yè)受到市場(chǎng)盈利空間的誘惑，他們?cè)谕顿Y開發(fā)階段往往忽視投資估算，而是將工作重點(diǎn)放在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施階段，強(qiáng)調(diào)施工過(guò)程，而對(duì)于項(xiàng)目的可行性研究與設(shè)計(jì)沒(méi)有形成足夠的重視，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)重視工程造價(jià)控制，采取各種措施提升工程質(zhì)量、降低成本支出，而一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損之后，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)將其歸結(jié)于工程材料上漲、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理以及施工技術(shù)不完善等，而忽視對(duì)項(xiàng)目可行性的分析。

（三）項(xiàng)目投資估算的前期工作準(zhǔn)備不完善。一是對(duì)基礎(chǔ)資料的調(diào)查工作不重視。項(xiàng)目投資估算需要涉及各個(gè)因素，并且需要估算部門要深入到市場(chǎng)中進(jìn)行調(diào)查，但是很多造價(jià)人員忽視對(duì)基礎(chǔ)資料的調(diào)查；二是估算部門之間的溝通不順暢。投資估算是業(yè)主與設(shè)計(jì)單位互動(dòng)的過(guò)程，由于投資估算需要不同崗位的人員進(jìn)行編制，這樣就會(huì)形成因?yàn)閸徫桓糸u因素而導(dǎo)致投資預(yù)算編制內(nèi)容不完善現(xiàn)象的出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的改進(jìn)措施

（一）完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算準(zhǔn)則。一是要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)成本。會(huì)計(jì)資料是投資估算的重要資料，因此通過(guò)調(diào)整會(huì)計(jì)資料可以為投資估算數(shù)額的確定提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)成本和竣工決算資料的對(duì)比可以為投資估算提供經(jīng)驗(yàn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)了解大概費(fèi)用；二是優(yōu)化分項(xiàng)投資估算方法。目前房地產(chǎn)投資估算方法使用普遍的就是指標(biāo)估算法，指標(biāo)估算就是利用已經(jīng)類似完工的各種資料進(jìn)行計(jì)算。使用此種方法就需要姐姐指標(biāo)之間的差異和清楚二者之間的差異性。

（二）加強(qiáng)與項(xiàng)目相關(guān)各方之間的溝通協(xié)調(diào)。在投資估算的過(guò)程中，如果只是機(jī)械地按照方案設(shè)計(jì)進(jìn)行費(fèi)用估算，容易造成投資偏差。因此應(yīng)在估算過(guò)程中，積極加強(qiáng)與建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等項(xiàng)目各方的溝通，及時(shí)掌握更加完整準(zhǔn)確的信息，使投資估算更加貼近事實(shí)。

（三）完善市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范措施。所謂風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，就是預(yù)測(cè)建設(shè)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的資金流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益情況，如果預(yù)測(cè)結(jié)果嚴(yán)重偏離實(shí)際情況，這些結(jié)果將會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目執(zhí)行者做出錯(cuò)誤的判斷和決策，這個(gè)預(yù)測(cè)過(guò)程就是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，研究人員需要用可避免人為因素干擾的量化結(jié)果來(lái)評(píng)價(jià)其風(fēng)險(xiǎn)性，這樣做有助于直觀地確定關(guān)鍵的敏感性因素對(duì)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，增強(qiáng)決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范，要扎實(shí)搞好項(xiàng)目前期對(duì)市場(chǎng)和資源、環(huán)境等因素的基礎(chǔ)性調(diào)研工作，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的科學(xué)方法，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)查從定性分析到定量說(shuō)明的轉(zhuǎn)變。

投資估算是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，在整個(gè)項(xiàng)目投資決策過(guò)程中，要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中工程造價(jià)部分進(jìn)行估算，在此基礎(chǔ)上研究項(xiàng)目是否建設(shè)。因此，準(zhǔn)確、全面地估算建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，是項(xiàng)目可行性研究乃至整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段造價(jià)管理的重要任務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王達(dá)，淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的內(nèi)容及特點(diǎn) 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2014年07期

[2] 李忠，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理探討 建筑與預(yù)算 2015年11期