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    黑龍江哈爾濱:搶上“去庫存”順風(fēng)車

    2016-04-01 18:05:30袁秀麗
    房地產(chǎn)世界 2016年3期
    關(guān)鍵詞:哈市去庫存商品房

    袁秀麗

    有15年未回鄉(xiāng)過春節(jié),無論穿多厚,徹骨的寒風(fēng)都不容分說地歡迎你。這里是今年春節(jié)爆出?“天價(jià)魚”事件的哈爾濱,黑龍江省省會(huì),中國著名的歷史文化名城、熱點(diǎn)旅游城市和國際冰雪文化名城。哈爾濱四季分明,冬季漫長寒冷,在零下20多度,最容易感受到樓市的熱度。哈爾濱好像十年前的北京,售樓廣告隨處可見,似乎紅火得與春節(jié)很應(yīng)景。

    哈市目前在售樓盤有200余個(gè),恒大、萬達(dá)、中海、保利等大品牌開發(fā)商齊聚這里。其中恒大自2011年起,用了五年時(shí)間在黑龍江連開11盤,2015年銷售額達(dá)50億元。在此輪全員去庫存的利好政策下,各家房企積極備戰(zhàn)順勢而為。

    開門紅,賣力促銷

    春節(jié)前后歷來是樓市淡季,但今年的哈爾濱樓市似乎有點(diǎn)異常,地方媒體爭相報(bào)道了相關(guān)盛況。其中據(jù)某售樓中心一位銷售經(jīng)理介紹,春節(jié)過后,市民看房熱情高漲,每天樓盤的來電來訪量達(dá)到300-400個(gè),2月份交易量比1月份增長50%還多。

    有數(shù)據(jù)顯示,哈爾濱1月份的商品房成交套數(shù)為3802套,成交面積達(dá)42.1萬平方米。此外,2月18日,哈爾濱商品房總備案套數(shù)68套,備案面積7800.61平方米,19日,總備案套數(shù)91套,備案面積8821.899平方米,成交上漲趨勢明顯。進(jìn)入3月,繼2月樓市逐漸升溫后,首周商品房成交量上升,環(huán)比上漲82.6%。截至發(fā)稿時(shí),記者在冰城房網(wǎng)看到3月9日銷售仍達(dá)到較高水平——213套。

    另據(jù)哈爾濱當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道的數(shù)據(jù)顯示,自去年12月份以來,哈爾濱商品房價(jià)格開始修企穩(wěn)上漲。2月新房均價(jià)7145元/平米,環(huán)比漲0.51%,同比下降1.42%。

    不僅如此,哈爾濱開年的二手房市場也同樣回暖,據(jù)相關(guān)人員表示,“開門就有需求”、“節(jié)后十天每天都有成交”。可以看出,哈爾濱樓市的熱度正在追趕上海、深圳的步伐。

    除了購房者踴躍外,開發(fā)商也在全力促銷,竭力清盤。

    本刊記者在樓市相關(guān)網(wǎng)站上,看到哈市3月13日看房團(tuán)招募及各式打折促銷的廣告,例如“冰城置業(yè)8.3折最實(shí)惠”、“首付2萬起超誘惑”。其中群力觀江國際打出“你買房子我送錢和車位”大招吸引購房者。

    自去年以來,哈市房地產(chǎn)市場低迷,促銷不斷,而且力度持續(xù)升級(jí)中,“交1萬享5萬優(yōu)惠”、“送奔馳轎車送價(jià)值30萬元的車位”,無論是豪宅、剛需,還是商業(yè)地產(chǎn)都在加入促銷行列。而在開年房地產(chǎn)回暖的大勢之下,如何能夠抓住時(shí)機(jī),迅速去化同樣是當(dāng)下房企們需要面對(duì)的問題。

    數(shù)據(jù)漲,政策助推

    開年哈爾濱樓市之所以出現(xiàn)這樣回暖,與春節(jié)前后一系列政策疊加不無關(guān)系。

    2月2日,央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì),決定在不實(shí)施限購城市首套房首付比例最低降至兩成,二套房首付比例最低可付三成。

    隨后,據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,哈爾濱多家銀行都降低了房貸的首付比例,其中包括招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行。各銀行雖沒有按照央行推行的新政那樣將首付降低至20%,但也把首付比例降低至25%,同樣激發(fā)了一部分人的購房需求。

    2月19日,三部委正式公布契稅和營業(yè)稅新政。契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠條件為購房者減輕了買房負(fù)擔(dān),這同樣促使剛需、改善型客戶積極入市。

    從哈市房產(chǎn)部門獲悉,從2月22日房產(chǎn)契稅新政落地至25日短短四天時(shí)間,哈市房產(chǎn)交易量為1200套左右(含住宅和商服、一手房和二手房),90平米以上的大戶型占35%以上,而在去年同期僅有三四百套。

    據(jù)哈市房產(chǎn)部門相關(guān)人士分析,去年房地產(chǎn)市場低迷,全市月均二手房銷量在4500套左右,主要以剛需為主;而今年樓市利好政策的不斷出臺(tái),不僅降低了購房成本,也提振了購房者對(duì)未來房市的信心,改善性住房和投資性購房的市民也將進(jìn)入市場。

    另據(jù)記者了解,已購房可在二環(huán)內(nèi)落戶,這是3月哈爾濱開始施行的戶籍新舉措,戶籍政策對(duì)樓市促進(jìn)作用也不可小看。

    而在這些政策落地之前,對(duì)于市場上的大多售樓處而言,“門可羅雀”似乎成了常態(tài),而被稱為“冰城地產(chǎn)晴雨表”的哈爾濱房展會(huì),參展人數(shù)屢創(chuàng)新低。

    從黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到,2015年該省商品房銷售面積和銷售額“雙降”,全年房地產(chǎn)新開工面積2182萬平方米,同比下降33.5%。2015年黑龍江省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資992億元,同比下降25.1%。商品房銷售面積1997萬平方米,同比下降19.4%。商品房銷售額1027億元,同比下降15%。這么多的下降走勢,不可謂壓力不大。

    去庫存,“金三銀四”可期

    據(jù)市民王先生介紹。自2013年,雖然哈市房價(jià)表面上一直堅(jiān)挺,但實(shí)際有所下降。開發(fā)商為了安撫此前的購房者,常以促銷等形式暗降。

    王先生很慶幸自已在2002年以13萬元買的一套住房,在2012年便以60萬元出手。“目前這套房子肯定賣不到60萬元”他說。

    2008年前后,哈市房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍,樓市出現(xiàn)供大于求態(tài)勢,庫存壓力顯現(xiàn)。最明顯的是位于松花江南岸的群力新區(qū),群力新區(qū)規(guī)劃用地面積27.33公頃,總建筑規(guī)模3200萬平方米。該區(qū)域2006年大面積征遷工作完成后,聚集著多個(gè)樓盤,被稱為城區(qū)周緣一塊置業(yè)寶地,雖然居住環(huán)境無可挑剔,但從目前來看,該區(qū)域與其他很多地方的新城一樣,入住率并不高。

    在哈爾濱,唯一堅(jiān)挺的房子當(dāng)數(shù)學(xué)區(qū)房。國家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)的最新調(diào)查顯示,哈市學(xué)區(qū)房價(jià)格居高不下,熱門房源需求依舊旺盛。

    以哈爾濱市南崗區(qū)花園校、鐵嶺校、繼紅校三所學(xué)校為例,某中介公司列舉了2015年三個(gè)學(xué)校劃片的樓盤交易價(jià)格。其中花園小學(xué)校區(qū)房均價(jià)達(dá)20000元/平米,鐵嶺校區(qū)11000元/平米,近年來不斷走低的繼紅校目前價(jià)格也在9000元左右/平米,而同地段非重點(diǎn)校區(qū)的房均價(jià)僅為7500元/平米。

    據(jù)記者了解,哈爾濱正在對(duì)“多校劃片”進(jìn)行調(diào)研,在此之前,哈爾濱的公辦小學(xué)一直堅(jiān)持的是“就近入學(xué)”的原則,采用“多校劃片”招生方式之后,對(duì)學(xué)區(qū)房的沖擊不可避免。

    易居中國黑龍江營銷中心副總裁陶漢分析,哈爾濱受人口導(dǎo)出和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整限制,目前處在全國二線半城市水平,樓市跟全國比是一個(gè)“溫水”狀態(tài),多數(shù)樓盤仍然面臨去庫存難題。

    目前,市場上房子總價(jià)控制在80萬元以內(nèi)、面積在70-90平方米之間的兩居室、三居室房最受歡迎。隨著“金三銀四”和樓市杠桿政策效應(yīng)的顯現(xiàn),預(yù)計(jì)在3月初-4月末期間,哈爾濱樓市將迎來“小陽春”。

    搜房網(wǎng)哈爾濱區(qū)域總經(jīng)理徐淥分析,目前對(duì)買房和賣房者而言都是最好的時(shí)機(jī)。但受當(dāng)前哈市房地產(chǎn)市場庫存高企影響,去化能力相對(duì)較弱,哈爾濱不會(huì)出現(xiàn)南方一線城市的房價(jià)瘋漲。樓市整體“維穩(wěn)”是常態(tài)。

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