低估值物業(yè)投資機(jī)會(huì)到來(lái)

2016年3月1日起，央行普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2016年新一輪降準(zhǔn)周期開(kāi)啟意義重大，預(yù)示著政府在推進(jìn)去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿等供給側(cè)改革的同時(shí)，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑、工業(yè)品通縮嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，需求端刺激政策的加碼日益急迫。降準(zhǔn)措施的出臺(tái)有助于避免經(jīng)濟(jì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2015年中國(guó)GDP增速降至6.9%，創(chuàng)25年來(lái)最低水平。相應(yīng)指標(biāo)也從側(cè)面論證了經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

從固定資產(chǎn)投資增速來(lái)看，2015年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增速大幅下降，全年同比微增1%，增速較上年下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。制造業(yè)投資增速下降5.4個(gè)百分點(diǎn)至8.1%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速仍處于較高水平，全年同比增長(zhǎng)17.3%，增速較上年下降3個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)如果房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增速下滑的壓力將大幅減緩。這也為地產(chǎn)基金的投資創(chuàng)造了較好的宏觀和行業(yè)環(huán)境。

如果未來(lái)工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)一步放緩，制造業(yè)和非制造業(yè)對(duì)于勞動(dòng)力的需求將會(huì)受到進(jìn)一步的打壓，并對(duì)城鎮(zhèn)居民的收入預(yù)期和未來(lái)消費(fèi)都會(huì)產(chǎn)生較大的不利影響。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年國(guó)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)增加值增速持續(xù)下滑，2015年同比增長(zhǎng)6.1%，增速較2014年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，除制造業(yè)外，非制造業(yè)對(duì)于勞動(dòng)力的需求也出現(xiàn)放緩走勢(shì)，城鎮(zhèn)居民對(duì)于未來(lái)收入的信心也在下降。可以預(yù)見(jiàn)，如果未來(lái)國(guó)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)下滑，國(guó)內(nèi)就業(yè)形勢(shì)將受到進(jìn)一步的沖擊，進(jìn)而對(duì)居民收入水平和消費(fèi)產(chǎn)生較大的不利影響。

相應(yīng)的市場(chǎng)矛盾在各個(gè)城市的GDP增長(zhǎng)中有體現(xiàn)。2015年GDP排名前100的城市中，一線、二線和三四線城市的GDP增速尚未真正拉開(kāi)。從單個(gè)城市來(lái)看，2015年貴陽(yáng)、重慶、杭州、合肥和烏魯木齊GDP增速皆超過(guò)10%，在一二線城市中表現(xiàn)最為突出，上海、北京GDP增速低于7%，而大連、沈陽(yáng)的GDP增速更是分別只有3.8%和3.5%。目前政府正加大供給側(cè)改革實(shí)施力度，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)尚處于攻堅(jiān)戰(zhàn)階段。展望未來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，不同城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景分化會(huì)不斷加大，后續(xù)進(jìn)展需要持續(xù)跟蹤。地產(chǎn)基金在投資區(qū)域選擇方面將會(huì)更加聚焦。

對(duì)于地產(chǎn)基金而言，后續(xù)也需要關(guān)注一些潛在的挑戰(zhàn)。

比如說(shuō)，居民消費(fèi)短期內(nèi)或面臨沖擊，地產(chǎn)基金需要苦練內(nèi)功，進(jìn)一步提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。如果未來(lái)一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程放緩，整體就業(yè)環(huán)境將面臨更大的挑戰(zhàn)，城鎮(zhèn)居民的收入預(yù)期和消費(fèi)需求都將受到較大的不利影響，零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理需要將提升核心競(jìng)爭(zhēng)力放到更加突出的地位。

在國(guó)內(nèi)制造業(yè)去產(chǎn)能、房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存以及經(jīng)濟(jì)去杠桿化的大背景下，預(yù)計(jì)2016年經(jīng)濟(jì)增速仍面臨較大的下行壓力，工業(yè)品通縮可能加劇。消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中將扮演日益重要的作用。

未來(lái)政策的重點(diǎn)，一是供給側(cè)改革的實(shí)施推進(jìn)，二是貨幣政策的關(guān)注重點(diǎn)將是維穩(wěn)人民幣兌美元匯率。未來(lái)資本賬戶的管制或?qū)⒏鼮閲?yán)格，在穩(wěn)住匯率的同時(shí)為國(guó)內(nèi)降息降準(zhǔn)等貨幣政策工具的運(yùn)用創(chuàng)造條件。三是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，刺激消費(fèi)的需求端政策的出臺(tái)值得期待。

此次3月1日的降準(zhǔn)政策，對(duì)于地產(chǎn)基金投資來(lái)說(shuō)，意味著可以進(jìn)一步放大低估值物業(yè)的投資機(jī)會(huì)。在私營(yíng)部門(mén)去杠桿化進(jìn)程的推進(jìn)下，預(yù)計(jì)未來(lái)待售商業(yè)物業(yè)數(shù)量將大幅增加，低估值物業(yè)獲取概率將明顯提高。而降準(zhǔn)將有助于地產(chǎn)基金更好地獲取外部資金支持，以把握低估值物業(yè)投資機(jī)會(huì)。