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    我國(guó)物流園區(qū)存在的問題現(xiàn)狀及對(duì)策建議

    2016-03-28 18:07:10張德治
    2016年5期
    關(guān)鍵詞:空置率物流園區(qū)招商引資

    張德治

    摘要:我國(guó)物流園區(qū)大部分還處于探索的階段,尚未形成科學(xué)的方法。本文闡述了我國(guó)最新關(guān)于物流園區(qū)的定義,并分析了我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)所存在的現(xiàn)實(shí)問題,在此基礎(chǔ)上提出我國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展對(duì)策和建議。

    關(guān)鍵詞:物流園區(qū);空置率;招商引資;園區(qū)定位

    一、物流園區(qū)的定義

    物流園區(qū)的概念和創(chuàng)建形式最早起源于日本,由于物流園區(qū)給包括物流業(yè)在內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面都帶來了極大的利益,成為人們廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。

    我國(guó)最新給出的國(guó)家定義是在2012年9月由中國(guó)物流與采購聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)聯(lián)合公布的《第三次全國(guó)物流園區(qū)(基地)調(diào)查報(bào)告》中出現(xiàn),定義是:物流園區(qū)是為滿足貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等規(guī)?;锪餍枨螅劳袇^(qū)位交通條件,與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群,是由統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)主體管理、眾多物流業(yè)者經(jīng)營(yíng)的物流運(yùn)作集結(jié)地,是布局集中、用地節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營(yíng)集約的物流功能集聚區(qū)。

    二、我國(guó)物流園區(qū)主要存在的問題

    我國(guó)現(xiàn)今物流園區(qū)建設(shè)遇到許多問題,比如定位規(guī)劃、商業(yè)模式、政府支持問題等方面?,F(xiàn)今物流園區(qū)所存在的問題,主要是以下四個(gè)方面:

    第一,物流園區(qū)空置率高,利用率較低。這個(gè)問題在各個(gè)物流園區(qū)普遍存在,原因多種多樣,但是歸根結(jié)底來說,是對(duì)物流園區(qū)盈利的方式問題。之所以有這么多空置的,或者利用率不高的園區(qū)存在,一個(gè)重要原因是因?yàn)殚_發(fā)商不怕這些園區(qū)閑置。對(duì)于擁有土地的開發(fā)商來說,物流園區(qū)的開發(fā)是一種理由,賺錢的方式主要還是來自于土地溢價(jià),開發(fā)商主要通過土地買賣賺錢。土地增值帶給大部分開發(fā)商的利潤(rùn)遠(yuǎn)大于物流園區(qū)建設(shè)所帶來的利潤(rùn),因此,這塊土地更容易被開發(fā)成建設(shè)成本較小的倉庫來使用,靜待城市發(fā)展帶來的土地增值紅利,物流園區(qū)的開發(fā)僅僅只是一個(gè)由頭。

    第二,資金回收期長(zhǎng),園區(qū)存活不易。物流園區(qū)的開發(fā)和資金回收周期很長(zhǎng),市場(chǎng)培育過程也較長(zhǎng),而園區(qū)開發(fā)又是一個(gè)對(duì)資金鏈要求很高的行業(yè),必須有較強(qiáng)的資金量支持,或者開發(fā)商的資金成本較低,這就對(duì)物流園區(qū)開發(fā)商的資金能力提出較大要求。比如,從普洛斯的經(jīng)驗(yàn)來講,其業(yè)務(wù)的支撐首先是源自于其資金成本很低的國(guó)外資金,資金成本在1%至3%的水平,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于貸款成本和民間借貸成本。第二就是其園區(qū)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)技術(shù)保障等。包括京東、亞馬遜、天貓等在內(nèi)的中國(guó)大型電商均和普洛斯有合作關(guān)系,回籠資金很快。所以普洛斯能在中國(guó)取得今天的成就,低成本的資金支持起到很大作用。

    第三,開發(fā)商定位模糊,盲目復(fù)制地產(chǎn)模式,對(duì)于園區(qū)功能認(rèn)識(shí)不深入。對(duì)于大部分物流園區(qū)開發(fā)商來說,有部分是地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型而來,部分開發(fā)商發(fā)現(xiàn)其中兩者共性——拿地、開發(fā)。但同時(shí),對(duì)園區(qū)經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、建設(shè)認(rèn)識(shí)不夠,以住宅或商業(yè)地產(chǎn)注重題材營(yíng)銷的思路廣為拿地,造成現(xiàn)在物流園區(qū)利用率較低。同時(shí)地方政府在追求招商引資規(guī)模的同時(shí),對(duì)物流園區(qū)規(guī)劃數(shù)量太多,造成重復(fù)建設(shè)。以華南城和義烏小商品城為代表,延續(xù)之前地產(chǎn)銷售的模式,將拿到的物流園區(qū)進(jìn)行功能分割,以一定的商業(yè)開發(fā)伴隨住宅開發(fā)和部分基礎(chǔ)物流設(shè)施開發(fā),打出建設(shè)物流信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)的愿景,集合020等新興互聯(lián)網(wǎng)概念,通過招商引資,吸引城市居民個(gè)人投資購買,核心還是賣房,而物流功能則更多的是作為噱頭,經(jīng)營(yíng)力度和開發(fā)力度均不是園區(qū)開發(fā)的重點(diǎn)。

    第四,選址受規(guī)劃影響大,用途受政府制約。這個(gè)問題可以歸結(jié)成,最優(yōu)結(jié)果不一定是政府想要的結(jié)果,而政府擁有一票否決權(quán)。部分地區(qū)尤其是縣一級(jí)政府,對(duì)于地塊規(guī)劃定性和發(fā)展方向規(guī)定的很窄,開發(fā)商選址時(shí)受限比較多,可選余地較少,選址的可行性就更少,偶爾部分地區(qū)出現(xiàn)政府處于地方利益,打造城市名片等,已經(jīng)給地塊定位。民間一句話叫做“中國(guó)最牛的規(guī)劃部是縣長(zhǎng)”也有一定道理。

    三、現(xiàn)代物流園區(qū)建設(shè)的對(duì)策和建議

    (一)開發(fā)商在園區(qū)選址上需要有更多的話語權(quán)

    對(duì)于物流園區(qū)選址的情況,選址很大程度上要受政府規(guī)劃所限制。園區(qū)的開發(fā)商需要在選址方面有著更多的話語權(quán),應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和交通區(qū)位占據(jù)重要影響因素,物流園區(qū)從根本上來說是支撐性、服務(wù)性的經(jīng)營(yíng)個(gè)體。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,任何一種經(jīng)濟(jì)行為都必須遵循市場(chǎng)規(guī)律。因此,物流園區(qū)選址的決策應(yīng)該堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向,輔以政府的城市規(guī)劃目標(biāo),進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)需求分析,來決定物流園區(qū)的選址。

    (二)靈活運(yùn)用園區(qū)優(yōu)勢(shì),創(chuàng)新招商引資內(nèi)容,改善招商引資環(huán)境

    空置率高企在一定程度上是因?yàn)檎猩桃Y難度太高,反過來招商引資的思路錯(cuò)位也是園區(qū)招不到入園企業(yè)的問題之一。招商工作不僅需要園區(qū)大力投入,也需要政府的支持,使得企業(yè)在政策方面享受到優(yōu)惠以及在管理、審批方面的便利。同時(shí),更重要的一點(diǎn)是避免政策的朝令夕改,盡量保持政策的連續(xù)性,保持良好的政企信息互通。招商的政策制定也需要在與時(shí)俱進(jìn)的情況下保持創(chuàng)新性,這才能改善招商引資的大環(huán)境,提高園區(qū)招商引資的效率。在招商引資工作過程中,也需要打開新思路,比如建立分類管理的客戶信息實(shí)時(shí)更新系統(tǒng),建立備用數(shù)據(jù)庫,形成對(duì)企業(yè)信息的良好把控,對(duì)推進(jìn)園區(qū)內(nèi)實(shí)行物流金融也有好的支撐。

    (三)發(fā)展物流金融,拓展服務(wù)范圍,減輕資金壓力

    物流金融是一種有效融合物流、信息流與資金流的創(chuàng)新性金融產(chǎn)品,將金融活動(dòng)引入到物流過程中去,組織和調(diào)節(jié)物流運(yùn)作過程當(dāng)中貨幣資金的運(yùn)動(dòng),從而來提高資金的使用效率,并且使物流產(chǎn)生價(jià)值增值的一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。園區(qū)可以通過引進(jìn)銀行、生產(chǎn)流通企業(yè)、物流企業(yè)為主體的融資業(yè)務(wù),通過金融產(chǎn)品幫助解決入駐企業(yè)的資金問題,既可以幫助入駐企業(yè)通過在園區(qū)內(nèi)的倉儲(chǔ)貨物獲得貸款,又可以幫助銀行解決一定的信息不對(duì)稱問題,在有抵押物的情況下分散貸款的風(fēng)險(xiǎn)。最重要的是園區(qū)通過做擔(dān)保的方式發(fā)展物流金融,對(duì)于園區(qū)入駐企業(yè)來說具有極大的吸引力,縮短園區(qū)的建設(shè)周期,也能縮短資金回收期。

    (四)“互聯(lián)網(wǎng)+物流園區(qū)”,智能化物流是園區(qū)建設(shè)的未來方向

    “互聯(lián)網(wǎng)+”與物流園區(qū)的結(jié)合是未來物流園區(qū)的發(fā)展方向,也是對(duì)物流園區(qū)信息化水平的更高要求。不管是物聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)信息還是大數(shù)據(jù)運(yùn)用,通過技術(shù)創(chuàng)新提高園區(qū)物流信息化水平都是重中之重?,F(xiàn)今大部分的物流企業(yè)都渴望做平臺(tái),尤其是做唯一的平臺(tái),來積累整個(gè)需求端的數(shù)據(jù)。但是,唯有與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合,建設(shè)智能化物流通道,打造行業(yè)規(guī)則,制定標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo),提出技術(shù)創(chuàng)新才能從根本上抓住用戶,提升園區(qū)的品牌價(jià)值。

    四、結(jié)語

    物流園區(qū)的建設(shè)對(duì)城市本身有很大的促進(jìn)作用,好處是顯而易見的。但是物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)一定要有科學(xué)方法的指導(dǎo)與分析,尊重市場(chǎng)規(guī)律,才能讓物流園區(qū)發(fā)揮其有利作用,成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要助推力。

    參考文獻(xiàn):

    [1]汪鳴,張潛.我國(guó)物流發(fā)展的宏觀問題分析[J].北京交通大學(xué)學(xué)報(bào),2007,6(1):28-31.

    [2]莊國(guó)婭.我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)的冷熱現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策[J].改革與開放,2009(10):67-67

    [3]徐海威,張宏偉.交易成本視角下我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀研究[J].科技和產(chǎn)業(yè),2010(5):13-16

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