房地產(chǎn)評(píng)估中的假設(shè)開(kāi)發(fā)法探究

□文/孫 娟 彭 沖

（西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 云南·昆明）

伴隨著我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，對(duì)于普通百姓而言，購(gòu)買(mǎi)一套房，甚至需要花費(fèi)一輩子的心血。因此，在房地產(chǎn)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)前，就對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估顯得意義非常的重大。通過(guò)假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，能為相關(guān)決策者提供一定的數(shù)據(jù)參考，為他們做出更好的決策做好準(zhǔn)備。

一、案例簡(jiǎn)介

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法所涉及的企業(yè)存貨——在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（在建項(xiàng)目）。評(píng)估基準(zhǔn)日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國(guó)有出讓住宅用地（取得國(guó)有出讓土地使用權(quán)證），開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規(guī)劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面價(jià)值為8，310萬(wàn)元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬(wàn)元，已發(fā)生勘察設(shè)計(jì)等前期工程及管理費(fèi)約為945萬(wàn)元，已完成建筑工程成本約為723萬(wàn)元。投資建設(shè)方案：項(xiàng)目至基準(zhǔn)日已經(jīng)運(yùn)行1年，從評(píng)估基準(zhǔn)日計(jì)算，該工程尚需3年建設(shè)工期，預(yù)計(jì)第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費(fèi)估算為1，500元/m2?？辈煸O(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)及管理費(fèi)用等估算為360元/m2。房地產(chǎn)銷(xiāo)售計(jì)劃：住宅在項(xiàng)目建成時(shí)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售55%，建成第二年和第三年分別銷(xiāo)售35%和10%。平均銷(xiāo)售單價(jià)為6，250元/m2。銷(xiāo)售費(fèi)用和交易手續(xù)費(fèi)為收入的3.5%。測(cè)算過(guò)程如下：

1、后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。根據(jù)預(yù)算，該項(xiàng)目建筑安裝工程單位成本造價(jià)約為1，500元/m2，勘察設(shè)計(jì)等前期工程及管理費(fèi)用成本造價(jià)約為360元/m2，合計(jì)約為1，860元/m2，則：

總開(kāi)發(fā)建設(shè)成本=47400×1860=8816.4（萬(wàn)元）

后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本=8816.4-945-723=7148.4（萬(wàn)元）

測(cè)算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）

2、總銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)。（表2）

住宅銷(xiāo)售收入=47400×6250=29625（萬(wàn)元）

3、營(yíng)業(yè)稅金及附加。營(yíng)業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，合計(jì)是5.5%，以預(yù)售或銷(xiāo)售收入為基數(shù)進(jìn)行預(yù)繳或匯算清繳。

4、銷(xiāo)售費(fèi)用。主要是交易手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售人員工資、廣告等費(fèi)用，以預(yù)售或銷(xiāo)售收入為基數(shù)，按3.5%測(cè)算。

5、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用已在建設(shè)費(fèi)用中核算。財(cái)務(wù)費(fèi)用未單獨(dú)核算，不影響項(xiàng)目?jī)糇杂涩F(xiàn)金流量計(jì)算。

6、折舊與攤銷(xiāo)。金額小，不單獨(dú)計(jì)算。

7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預(yù)售收入為基數(shù)按2%預(yù)繳，第5年度銷(xiāo)售完畢清盤(pán)后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預(yù)繳額=16293.75×2%=328.875（萬(wàn)元）；第4年度土地增值稅預(yù)繳額=10368.75×2%=207.375（萬(wàn)元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）

8、企業(yè)所得稅。第3年度和第4年度以預(yù)售或銷(xiāo)售收入為基數(shù)按1.25%（即等于5%×25%）預(yù)繳，第5年度銷(xiāo)售完畢清盤(pán)后匯算清繳，即：第3年度企業(yè)所得稅預(yù)繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬(wàn)元）；第4年度企業(yè)所得稅預(yù)繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬(wàn)元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）

表1 項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本投入進(jìn)度預(yù)測(cè)表

表2 項(xiàng)目各年銷(xiāo)售收入預(yù)算表

表3 第五年度土地增值稅匯算清繳

表5 委估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值測(cè)算過(guò)程表

9、折現(xiàn)率。按照評(píng)估所采取的收益口徑，根據(jù)在建項(xiàng)目所在地同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益水平、在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度與可能風(fēng)險(xiǎn)狀況和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正常的借貸資金規(guī)模和結(jié)構(gòu)，折現(xiàn)率為10%，年中折現(xiàn)。

10、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值。在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值的測(cè)算如表5所示。（表5）取整，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值為10，631萬(wàn)元。

二、方法分析

本案例采用的是房地產(chǎn)評(píng)估中的在建工程價(jià)值評(píng)估。所謂在建工程指的是：合法取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設(shè)中的工程。對(duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)，實(shí)際上是對(duì)其土地使用權(quán)價(jià)值和工程價(jià)值的評(píng)估。

本文中的案例運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是建立在估算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)上，扣除在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤(rùn)、后續(xù)工程的建造成本、費(fèi)用及其利息和利潤(rùn)、買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)等，求得在建工程的價(jià)值。用公式可以表述為：

在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤(rùn)-續(xù)建成本－管理費(fèi)－續(xù)建投資利息和利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)-銷(xiāo)售稅費(fèi)

表4 第五年度企業(yè)所得稅匯算清繳

對(duì)尚不存在的續(xù)建工程作假設(shè)是假設(shè)開(kāi)發(fā)法需要做的。假設(shè)開(kāi)發(fā)法還需對(duì)建成后的樓價(jià)作出預(yù)測(cè)，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評(píng)估價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法普遍存在假設(shè)條件多、時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、易產(chǎn)生偏差的情況，因此此方法適用于市場(chǎng)前景開(kāi)闊，且即將完工的在建工程價(jià)值評(píng)估。

使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程，必須詳細(xì)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象的具體位置、周?chē)耐恋乩脿顩r，查清估價(jià)對(duì)象的地形、占地面積、地質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)，根據(jù)相關(guān)材料掌握估價(jià)對(duì)象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權(quán)利性質(zhì)等情況。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估工作中的難點(diǎn)是對(duì)在建工程的評(píng)估。讓在建工程的價(jià)值得到正確體現(xiàn)需要選擇合適的評(píng)估方法，而此方法需要滿足金融機(jī)構(gòu)放貸的謹(jǐn)慎原則和開(kāi)發(fā)商對(duì)在建工程評(píng)估價(jià)值的認(rèn)可，需要評(píng)估師在具體操作時(shí)做好權(quán)衡和取舍。

筆者認(rèn)為，成本法估價(jià)對(duì)于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于完工程度超過(guò)60%或已完工但尚未驗(yàn)收的在建工程。在實(shí)際工作中對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估，還需要對(duì)其他特殊情況進(jìn)行分析，如在建工程評(píng)估時(shí)采用的合理工期與實(shí)際工時(shí)不等時(shí)需要進(jìn)行的分析。總之，在建工程的評(píng)估值與實(shí)際工程進(jìn)度的應(yīng)付款數(shù)、賬面已付工程款數(shù)都不是等同的，需要謹(jǐn)慎分析后才能確定。

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