物業(yè)服務企業(yè)財務管理的問題及對策

蔡淑紅

(泉州市民眾物業(yè)服務有限公司,福建　泉州　362021)

物業(yè)服務企業(yè)財務管理的問題及對策

蔡淑紅

(泉州市民眾物業(yè)服務有限公司,福建泉州362021)

[摘要]近年來,隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展及人們生活水平的逐步提高,我國物業(yè)行業(yè)得以迅速發(fā)展。物業(yè)發(fā)展環(huán)境的日趨成熟也為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展機遇。然而，對物業(yè)企業(yè)經(jīng)營較為重要的財務管理活動卻存在一些問題。文章就物業(yè)公司財務管理現(xiàn)存的問題及相應的對策進行簡要探討。

[關鍵詞]物業(yè)服務；財務管理；現(xiàn)存問題

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.10.103

企業(yè)要良性運轉(zhuǎn),財務管理起著十分重要的作用。財務管理作為企業(yè)運營及管理的核心,必須給予充分的重視。物業(yè)管理行業(yè)作為帶有社會服務色彩的微利行業(yè),物業(yè)服務企業(yè)的財務管控扮演著極其重要的角色,物業(yè)服務企業(yè)要提高其自身綜合發(fā)展水平,必須加強財務管理。然而當前,一些物業(yè)服務企業(yè)管理者自身對財務管理重要性認識不足,缺乏成本控制理念等因素,影響了其企業(yè)業(yè)務的良好發(fā)展。

1物業(yè)服務企業(yè)財務管理現(xiàn)存問題

1.1管理者較缺乏財務管理及成本管理觀念,模糊管理大行其道

由于物業(yè)管理行業(yè)門檻較低,大部分物業(yè)管理企業(yè)管理者非行業(yè)科班出身,財務管理理念比較模糊,忽視對財務的管控。尤其是中小物業(yè)企業(yè),由于管理區(qū)域規(guī)模較小,采用粗放型管理,造成人力、物力的浪費。再加上對財務管理認識不足,對資金、市場信息等資源缺乏有效的優(yōu)化配置,此外對財務管理及成本控制較缺乏足夠的重視,從而致使這些物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益較低下，企業(yè)行走在低端的物業(yè)服務區(qū)間。

1.2物業(yè)企業(yè)財務會計管理人員素質(zhì)欠缺,制約企業(yè)的發(fā)展

目前,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)為了節(jié)省人力資源成本,在招聘財會人員時,不是注重招聘人員是否具有專業(yè)的會計從業(yè)資格證與知識體系,不考慮招聘人員的職業(yè)操守；而是將招聘財務人員的標準本末倒置,為圖省錢,以很低的薪酬為依據(jù),去選用會計與財務人員。由于財務人員工資低,兼職做賬的現(xiàn)象普遍存在。物業(yè)管理公司財會人員的能力及素質(zhì)不高制約著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

1.3物業(yè)企業(yè)資金不足及籌資能力較差,制約企業(yè)的多元化經(jīng)營與拓展

物業(yè)管理企業(yè)與其他企業(yè)不同,其管理資金的來源、渠道與數(shù)量有限。一般來講,物業(yè)管理企業(yè)資金只包括物業(yè)管理的啟動資金、物業(yè)維修資金、日常綜合管理服務費，再加上有限的經(jīng)營性收入。而在融資方面,如銀行借款渠道,由于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模有限,大部分均是中小企業(yè),企業(yè)本身的注冊資金較少,可供資信抵押的固定資產(chǎn)不多,物業(yè)企業(yè)走多元化經(jīng)營所需要得到銀行貸款的機會較小,即使取到數(shù)額也十分有限,制約企業(yè)的拓展。

2物業(yè)服務企業(yè)財務管理現(xiàn)存問題的解決對策

2.1強化管理者成本觀念,建立及完善物業(yè)企業(yè)財務成本管理制度

物業(yè)管理企業(yè)屬于服務性企業(yè),財務管理最重要的環(huán)節(jié)即是成本管理。為改變物業(yè)管理者財務管理模糊的現(xiàn)狀,物業(yè)管理企業(yè)管理者應提高對財務管理重要性的認識,尋求會計成本控制與財務管理兩者結(jié)合的最優(yōu)模式。物業(yè)管理企業(yè)管理者應建立有效的財務管理及成本控制制度與程序，完善會計成本控制制度。為適應市場的發(fā)展,應強化物業(yè)企業(yè)的市場服務觀念,物業(yè)企業(yè)若得到市場的認可,其服務質(zhì)量及水平與所付出的時間與價值是成正比的。物業(yè)企業(yè)應不斷尋求與建立適合市場機制的成本控制策略。物業(yè)企業(yè)應注重企業(yè)成本分析,根據(jù)成本、支出、利潤等因素,規(guī)制成本管理程序中的問題。

此外,物業(yè)企業(yè)領導者及財務管理工作人員全體均需承擔對企業(yè)的成本控制及財務經(jīng)營管理的責任。管理者應注重運用財管人才之間分工配合的管理模式,使得物業(yè)企業(yè)運用有限的資金及管理水平提升服務及取得利潤。整體而言,由于大部分物業(yè)企業(yè)均是規(guī)模有限的中小企業(yè),其運用會計成本控制制度的程度、范圍均不夠廣泛,其進行財務管理內(nèi)容的擴展應用則相對受限。這是大多數(shù)物業(yè)企業(yè)繼續(xù)推進發(fā)展的障礙之一,即其由于規(guī)模資金的問題存在成本控制程序?qū)嵤┹^為困難的局面。如上述問題內(nèi)容中,物業(yè)企業(yè)管理資金來源范圍有待拓寬,其領導者及管理者理念有待提高,由此其成本控制發(fā)展過程中可能會面臨的許多困難也就會隨即迎刃而解。會計成本控制制度經(jīng)營成本方面,注重采用適合物業(yè)企業(yè)管理的手段進行。物業(yè)服務企業(yè)的財務管理進程的推進對我國的國民生活水平而言,具有一定的重要性。此外,財務管理因素是一個物業(yè)企業(yè)得以發(fā)展的核心因素之一,其是維系物業(yè)企業(yè)資金管理分配發(fā)展的必備要件。況且,物業(yè)企業(yè)管理者需從企業(yè)發(fā)展出發(fā),從而選擇最佳財務管理方式。領導者可安排學習研討會,對財務管理即成本控制的財管人員進行專業(yè)指導。相信通過管理者觀念的轉(zhuǎn)換、財務管理模式及成本管控模式的發(fā)展,物業(yè)企業(yè)的發(fā)展將擁有更為廣闊的發(fā)展空間與發(fā)展方向。

2.2提高財務會計人員素質(zhì),規(guī)范及健全物業(yè)企業(yè)會計核算工作

物業(yè)服務企業(yè)應加強對其財務人員的專業(yè)培訓,對未持專業(yè)上崗證的財會人員應為其提供資金上的支持,使其參加會計從業(yè)資格證書的相關考核。目前,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)應通過提升與強化企業(yè)財務管理工作的職工素質(zhì),與提升其專業(yè)認識的方式,從而建立起高素質(zhì)的物業(yè)企業(yè)財務管理團隊。物業(yè)企業(yè)的財管人員管理問題是自身決策的重要內(nèi)容之一,其將在很大程度上影響物業(yè)企業(yè)的服務水平。物業(yè)企業(yè)財管人員需對自身問題進行明確,應進行深刻分析,否則難于實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量提高的目標。物業(yè)企業(yè)工作人員均有責任不斷發(fā)展壯大物業(yè)企業(yè)規(guī)模,財管人員在完善管理制度時應注重應用相對較低的資金以進一步增強財管程序的規(guī)范化。物業(yè)企業(yè)需在管理方面多加規(guī)制,盡量避免財管人員工作效率低下、工作積極性不高等問題的出現(xiàn)。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部需進行科學管理,并注重完善專業(yè)化、職業(yè)化的物業(yè)企業(yè)財務管理人員運用制度。即物業(yè)企業(yè)需通過創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)的人才財務管理團隊去加以完善并提高物業(yè)企業(yè)的服務與效益,建立物業(yè)企業(yè)的科學的人才管理理念與制度,并充分注重人員與資源配置。

此外,物業(yè)服務企業(yè)相關決策人員在注重提高財務會計人員素質(zhì)的同時,需善于規(guī)范及健全物業(yè)企業(yè)會計核算工作程序。還需根據(jù)物業(yè)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略與目標對財務管理及控制制度的工作人員進行專業(yè)化訓練,此已經(jīng)成為提高財務管理制度水平的重要因素之一。以使物業(yè)企業(yè)財管人員在進行規(guī)范及健全會計核算工作程序時,能依據(jù)這些管理信息內(nèi)容對相關經(jīng)濟活動進行良好規(guī)劃與決策。此外,企業(yè)需強化財務會計人員專業(yè)認識,也應充分注重工作人員的素質(zhì)問題,以提升物業(yè)企業(yè)管理效率及服務質(zhì)量。財務會計管理人員對專業(yè)的熟知程度、對物業(yè)服務企業(yè)工作的認識與了解及重視程度也十分關鍵。因此,物業(yè)加強對財務會計管理人員的素質(zhì)培養(yǎng),具有重要作用。

2.3改善物業(yè)管理資金不足現(xiàn)象,提升籌資及運作管理能力

物業(yè)管理資金較多是向業(yè)主收取的管理費用,加之少許銀行貸款的資金籌資能力和運用能力均需提高。物業(yè)企業(yè)需注重完善籌資管理體系,不斷降低企業(yè)籌資風險,降低企業(yè)不良籌資損失,提升企業(yè)利潤。其還需善于控制自身籌資經(jīng)營管理程序,充分樹立強大的信用意識并進一步建立有效的風險機制控制籌資風險。物業(yè)企業(yè)還需不斷提高企業(yè)自身的管理能力,盡量規(guī)避籌集的資金運作環(huán)節(jié)將易出現(xiàn)的問題,以降低風險。此外,物業(yè)服務企業(yè)必須提高籌資管理意識,提高管理理念與手段的結(jié)合水平。物業(yè)企業(yè)一些財會人員對籌資管理缺乏系統(tǒng)性認識及了解,加之其缺乏一定實踐及理論經(jīng)驗。因此,應逐步提高企業(yè)風險管理進程中的比重,提升其籌資能力。再者,由于籌資專業(yè)管理人員資源的相對短缺,物業(yè)企業(yè)的籌資管理也需運用多元化途徑包括提升人才資源的重視度。物業(yè)企業(yè)現(xiàn)存理念與制度均存在一定程度上的滯后性,其需不斷提高自身籌資管理的質(zhì)量,而且需促進其內(nèi)部資金運作管理活動的良好展開。物業(yè)企業(yè)在進行籌資管理時,首要任務即是培養(yǎng)企業(yè)財務管理人員樹立信用意識,建立有效的風險防范機制,逐漸降低注冊資金較少、信用度較低等帶來的影響。

此外,物業(yè)服務企業(yè)在樹立有效的籌資信用意識的同時,管理者需構(gòu)建一個完善的籌資管理體系或部門。由此,物業(yè)服務企業(yè)可針對問題制定相應的應對措施。如提升企業(yè)的籌資管理人員的專業(yè)素質(zhì)及獲得資源的能力。即管理者應需改善物業(yè)企業(yè)大部分財務管理人員的專業(yè)素養(yǎng)較為缺乏的問題,而企業(yè)籌資管理的相關環(huán)節(jié)也存在一定差錯等問題。物業(yè)服務企業(yè)需維護其自身信譽方面等良好形象,并加強各相關部門的密切配合,加強各自的責任設定。由于物業(yè)服務企業(yè)籌資管理具有極大的重要性,因此,企業(yè)需嚴格規(guī)范財會人員管理行為,樹立正確籌資意識,建立有效的機制,并對金融機構(gòu)進行良好的標準化機制設定及執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)的所有籌資環(huán)節(jié)的相關財務管理人員均應從理念上提高對籌資及資金運作的重要性的認識,還需提高其籌資管理的質(zhì)量,最終促使其籌資管理活動的良好展開。

3結(jié)論

總而言之,物業(yè)服務企業(yè)的財務管理環(huán)節(jié)具有關鍵性意義,物業(yè)服務企業(yè)需從多方面進行完善管理。即可通過強化管理者成本觀念,建立及完善物業(yè)企業(yè)財務成本管理制度；或是提高財務會計人員素質(zhì),規(guī)范及健全物業(yè)服務企業(yè)會計核算工作；抑或是加強物業(yè)資金管理等手段完善財務管理，最終使財務管理推進物業(yè)服務企業(yè)的管理逐漸走向完善化、專業(yè)化。

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[作者簡介]蔡淑紅(1976—),女,福建泉州人,泉州市民眾物業(yè)服務有限公司財務總監(jiān),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理。研究方向：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營與管理、物業(yè)企業(yè)財務管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)工程管理。