葉檀：不成熟市場(chǎng)加高杠桿是致命的

作者簡介：葉檀，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》主筆、央視財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員。主要從事資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融等領(lǐng)域?qū)懽?。著有《拿什么拯救中國?jīng)濟(jì)》《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》。

曾經(jīng)，A股市場(chǎng)最大的弊端是場(chǎng)外加杠桿，加到無法控制的地步。筆者親眼看到，一個(gè)小報(bào)攤支個(gè)木板，上寫著可以融資。接到的融資電話更是不計(jì)其數(shù)，或者是成為銀行的中介，或者是理財(cái)公司的中介，這說明中國在水面下的一大筆錢有自己的財(cái)富邏輯，要撬動(dòng)某個(gè)市場(chǎng)是非常容易的事。

有人可以拿到機(jī)構(gòu)的資金，有人可以通過高息獲得草根人群的資金。而在互聯(lián)網(wǎng)的背景下，這些資金積少成多、聚沙成塔，迅速影響某個(gè)市場(chǎng)。

與此同時(shí)，監(jiān)管是滯后的，去年股災(zāi)之時(shí)，不知道場(chǎng)外杠桿有多高，今年一線城市與核心城市樓市價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，仍然不知道場(chǎng)外杠桿有多少。

大風(fēng)起于青萍之末。

去年7月，王新宇發(fā)表了文章《明年目標(biāo)過萬億：神一般的鏈家“自宮”后就能飛嗎？》分析的是鏈家模式，當(dāng)時(shí)這些模式就處于暴走狀態(tài)。2014年二手房中介銷售額2600億元，今年預(yù)計(jì)將達(dá)到6000億元，明年目標(biāo)要達(dá)到過萬億。超過行業(yè)老大萬科年銷售額。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的北京二手房交易行情，鏈家的交易手續(xù)費(fèi)是2.7%，2000億元的收入，帶來的交易費(fèi)用是54億元毛收入。另一篇文章《鏈家“自宮”誰會(huì)死？》江湖流傳，文章中透露出一個(gè)小秘密：鏈家金融很是了得，僅此一項(xiàng)“副業(yè)”年收入高達(dá)40億元，中介交易監(jiān)管資金常態(tài)下沉淀額超過200億元。按照這個(gè)數(shù)字計(jì)算，中介收入的毛收入有至少60%以上作為傭金支出，由于區(qū)域差異，有地區(qū)的傭金比例還要少于這個(gè)2.7%，剩余部分要支持?jǐn)U張的鏈家門店體系。

去年已有人對(duì)擔(dān)保、理財(cái)?shù)群嫌谝惑w的模式提出質(zhì)疑，房地產(chǎn)自融自銷是條高風(fēng)險(xiǎn)之路。中原地產(chǎn)張大偉表示，鏈家的閉環(huán)對(duì)行業(yè)有三大影響：1，定價(jià)權(quán)一家獨(dú)大；2，企業(yè)利益最大化，在一條產(chǎn)業(yè)鏈獨(dú)大完整交易過程中，所有的服務(wù)都是為了利潤最大化，比如首付要做資金池，資金池的錢用來給購房者做首付貸。這樣的模式必然會(huì)導(dǎo)致客戶服務(wù)出現(xiàn)問題；3，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，可能就是巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房價(jià)下跌、理財(cái)收益率下行，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)很可能都會(huì)因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管而出現(xiàn)大的問題。

鏈家現(xiàn)在否認(rèn)了這些指控。類似于鏈家這樣的模式到底有多少家，場(chǎng)外資金到底有多少，我們只能靠推測(cè)。

在封閉鏈條中，理財(cái)產(chǎn)品與資金對(duì)接，資金與樓市交易需求方對(duì)接，通過控股的或者相差的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，最終通過房產(chǎn)質(zhì)押、短期周期等方式控制風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是把傳統(tǒng)的民間高利貸核心模式復(fù)雜化了之后搬到網(wǎng)絡(luò)上，搬到房地產(chǎn)行業(yè)中。

從2014年年底開始模式興起，到現(xiàn)在沒有一個(gè)部門為這些模式表態(tài)。直到2016年3月9日，央行副行長潘功勝才在政協(xié)小組會(huì)討論時(shí)表示，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門商量，準(zhǔn)備開始對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營。有表態(tài)比沒有好。

高利貸模式在互聯(lián)網(wǎng)金融下流入股票市場(chǎng)，成為股災(zāi)的起因之一。

2015年A股劇烈震蕩，大漲后暴跌，但融資再融資創(chuàng)出新高。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2015年有586家上市公司完成定向增發(fā)，規(guī)模超過12174億元。這兩組數(shù)字均創(chuàng)出歷史新高。以“變動(dòng)截止日期”作為統(tǒng)一口徑，2015年1175家上市公司大小非在2015年合計(jì)減持金額高達(dá)4566億元，相比去年同期的2100億元增加了一倍多，同時(shí)創(chuàng)下A股史上的新高。而通過違法的資金進(jìn)出、程序化交易，伊世頓公司獲得了數(shù)千倍收益。

2015年盡管是震蕩年，卻是大小非與上市公司融資的豐收年，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，這樣的豐收與上市公司業(yè)績與投資回報(bào)的關(guān)聯(lián)性不高。

在不成熟的市場(chǎng)，加杠桿是致命的。杠桿加得越高、市場(chǎng)越瘋狂，結(jié)局越悲催。股市如此，樓市也是。