樓市“去庫(kù)存”的不同路徑探析

王志強(qiáng) 中英人壽保險(xiǎn)有限公司

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樓市“去庫(kù)存”的不同路徑探析

王志強(qiáng) 中英人壽保險(xiǎn)有限公司

摘 要：近些年來(lái)，隨著我國(guó)建筑行業(yè)的迅猛發(fā)展，商品房累積數(shù)量越來(lái)越多，“去庫(kù)存”成為樓市發(fā)展的必然要求。但是，樓市“去庫(kù)存”是一項(xiàng)十分艱難的任務(wù)，僅依靠放棄自身或者政府政策，都是難以解決問(wèn)題的，所以，探索有效的樓市“去庫(kù)存”方法十分必要。本文就在概述樓市庫(kù)存情況基礎(chǔ)上，探析樓市“去庫(kù)存”的不同路徑。

關(guān)鍵詞：樓市 去庫(kù)存 路徑

在2015年11月10日的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平明確表態(tài)：“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，樓市“去庫(kù)存”成為房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)。雖然1-10月份，房企土地購(gòu)置面積17847萬(wàn)平方米，同比下降了33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價(jià)款5794億元，下降了25.2%，降幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)；但值得警惕的是，這是相對(duì)于過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)“一路狂奔”和當(dāng)前樓市總體已供求基本平衡甚至供大于求而言的，增量庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依然不可小覷。究其原因，是由于我國(guó)樓市存量不斷增大，待售面積比例持續(xù)增加導(dǎo)致的，據(jù)2015年10月數(shù)據(jù)，僅就顯性庫(kù)存而言，我國(guó)待售面積在年銷售面積中所占比例達(dá)到53%，庫(kù)存市場(chǎng)已經(jīng)形成，對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展造成不良影響。

一、樓市庫(kù)存情況概述

在2015年，我國(guó)過(guò)去十多年發(fā)展十分火爆的房地產(chǎn)業(yè)第一次出現(xiàn)了主要指標(biāo)同時(shí)負(fù)增長(zhǎng)的情況，包括房屋新開(kāi)工與竣工面積、土地購(gòu)置面積以及土地成交價(jià)款等，房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存壓力不斷加劇，具體體現(xiàn)有：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的存量庫(kù)存壓力增大，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2011年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)待售面積就呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)，2011年底為2.72億 ，至2015年10月，待售面積達(dá)到6.86億 ，且沒(méi)有包含尚未領(lǐng)預(yù)售證的庫(kù)存；根據(jù)安信證券研究報(bào)告，加上尚未開(kāi)工拿地、預(yù)售施工面積，庫(kù)存總量將近98.3億 。假設(shè)人均住房面積為30 ，則98.3億 庫(kù)存需要3.27667億人口來(lái)消化，如此龐大的住宅庫(kù)存量，給房企帶來(lái)了極大壓力；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的的庫(kù)存情況，與住宅庫(kù)存相比，也并無(wú)顯著差別，一樣會(huì)增加房企的庫(kù)存壓力[1]。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的增量庫(kù)存壓力增大，房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是巨大的，在過(guò)去一段時(shí)間中，有許多地方將土地財(cái)政作為GDP發(fā)展的主要支撐，不僅造成地價(jià)、房?jī)r(jià)的持續(xù)升高，也使得居住用地有著長(zhǎng)久的供應(yīng)源。但是，就房企本身來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)品只有房屋一種，要想保持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，就不能停止房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在此種情況下，已經(jīng)承受存量庫(kù)存壓力的房地產(chǎn)企業(yè)，還需要承受到增量庫(kù)存壓力，這種增量庫(kù)存壓力主要來(lái)源于企業(yè)過(guò)去因預(yù)期土地增值而購(gòu)買的大量土地儲(chǔ)備，也有地方推出的供應(yīng)土地。以2015年1月到10月相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，在此期間，房企購(gòu)置的土地面積是17847萬(wàn) ，土地成交款是5794億元，同比分別下降33.8%、25.2%，這些土地面積是可以被劃為待建住宅面積的，房企所面臨的增量庫(kù)存壓力不可小覷。

二、樓市“去庫(kù)存”的不同路徑

（一）樓市“去庫(kù)存”的探索

近年來(lái)，各地、各部門以及業(yè)內(nèi)人士提出的“去庫(kù)存”意見(jiàn)和建議，總體上應(yīng)該說(shuō)具有很強(qiáng)針對(duì)性，有些也已成為政策在各地陸續(xù)執(zhí)行。樓市“去庫(kù)存”是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，也是一項(xiàng)十分迫切、重要的任務(wù)，得到中央的極大重視，提出了樓市去庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”，圍繞著住房消費(fèi)、去庫(kù)存，政府和企業(yè)都進(jìn)行了積極探索，包括放開(kāi)限購(gòu)和三套房、降低首付比例、優(yōu)惠稅費(fèi)、調(diào)整普通商品房標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化住房公積金使用、鼓勵(lì)先租后買、放貸利息抵扣個(gè)稅以及連續(xù)6次降息等，都是降低購(gòu)房壓力、消化庫(kù)存的措施[2]?？傮w來(lái)說(shuō)，上述“去庫(kù)存”措施具有較強(qiáng)的針對(duì)性，但大多是從需求側(cè)角度出發(fā)的，雖然許多措施已經(jīng)被應(yīng)用，但其效果還需要等待時(shí)間驗(yàn)證。

（二）樓市“去庫(kù)存”的有效途徑

1.棚改貨幣化安置

棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)重要民生工程，對(duì)解決困難家庭住房條件差、實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)危舊房改造有著重要作用，在原有的棚戶區(qū)改造，對(duì)棚戶區(qū)原有住宅所有者采取的方式主要是實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼，出現(xiàn)了棚改實(shí)物安置大拆大建與樓市庫(kù)存過(guò)剩相互矛盾的情況，導(dǎo)致出現(xiàn)資源重復(fù)浪費(fèi)的現(xiàn)象。

所以，在當(dāng)前樓市供過(guò)于求的情況下，推行棚改貨幣化安置，提高貨幣化安置所占的比重，是一項(xiàng)十分有效的措施，能夠刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，緩解樓市庫(kù)存。棚改貨幣化安置是指在棚戶區(qū)住宅房屋拆遷時(shí)，以一定計(jì)算方式折算安置房屋價(jià)值，并以安置款方式發(fā)放給被拆遷住宅所有者，尤其自主購(gòu)置房產(chǎn)的方式，具體來(lái)說(shuō)，貨幣化安置包括三種類型，分別是政府直接購(gòu)置、居民自行購(gòu)買以及貨幣直接補(bǔ)償?shù)龋诵闹攸c(diǎn)是資金。

棚改貨幣化安置在一些地方已經(jīng)有過(guò)實(shí)踐，比如四川成都，在2014年棚改項(xiàng)目投資中貨幣化安置占據(jù)比例達(dá)到71%，為86.7億；而在棚改貨幣化安置中，如何保證資金的高效、準(zhǔn)確利用，是一項(xiàng)重要內(nèi)容，為此，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行設(shè)置了專項(xiàng)資金，各地方也通過(guò)設(shè)立專用賬戶、對(duì)資金使用情況實(shí)時(shí)跟蹤、加強(qiáng)資金結(jié)算審查以及預(yù)算編制等，為棚改貨幣資金?？顚Ｓ锰峁┍Ｕ蟍3]。

2.支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在房地產(chǎn)住宅購(gòu)買群體中，農(nóng)民占據(jù)著十分大的比重，其中，縣級(jí)城市比重能夠達(dá)到70%，甚至部分縣城的比重值可以超過(guò)80%，所以，鼓勵(lì)并支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，是促進(jìn)樓市“去庫(kù)存”的一項(xiàng)重要舉措。

就我國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，農(nóng)村人口依然占據(jù)著較大的比例，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市中農(nóng)民越來(lái)越多，但是，由于融入城市需要過(guò)高的資本，使得許多農(nóng)民成為城市邊緣群體，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，既有廣大的群眾基礎(chǔ)，也有助于緩解樓市庫(kù)存壓力，促經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在近些年來(lái)，部分地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始嘗試支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，比如河南省，計(jì)劃在2015-2017年間，每年投入3億以上資金補(bǔ)貼農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，對(duì)樓市去庫(kù)存有著一定積極意義。

但是，不可否認(rèn)，在支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房中，存在有許多需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，樓市房?jī)r(jià)的居高不下與城市農(nóng)民工資的低端之間矛盾十分顯著，即使有政府補(bǔ)貼，絕大部分農(nóng)民也無(wú)力承擔(dān)住宅的高價(jià)。

因此，為進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，不僅需要資金補(bǔ)貼的支持，還需要組合使用多種政策手段，結(jié)合不同地區(qū)的實(shí)際情況，采取精準(zhǔn)的調(diào)控措施，為農(nóng)民創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)和收入增加途徑，以為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房奠定良好基礎(chǔ)。此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，還應(yīng)當(dāng)改革戶籍制度，來(lái)激發(fā)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的熱情，尤其是對(duì)于三四線城市而言，可以有效促進(jìn)樓市的“去庫(kù)存”[4]。

3.出臺(tái)合理政策措施

政策支持、指導(dǎo)是促進(jìn)樓市“去庫(kù)存”的重要舉措，在過(guò)去幾年中，國(guó)家出臺(tái)了許多對(duì)樓市“去庫(kù)存”利好的政策，比如降準(zhǔn)降息等，所以，為解決樓市庫(kù)存量、增加量壓力不斷上升的情況，還需要出臺(tái)更多的合理、有效措施。

但是，在政府政策制定過(guò)程中，不能采取全國(guó)一刀切的方式，需要結(jié)合各個(gè)地區(qū)供求狀況的不同，出臺(tái)差異化的政策措施，一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)貐^(qū)樓市總體表現(xiàn)為供小于求時(shí)，出臺(tái)的政策應(yīng)當(dāng)以鼓勵(lì)剛性消費(fèi)需求入市為主，輔以刺激投資性需求入市政策，將存量存庫(kù)和增量存庫(kù)消化掉；當(dāng)?shù)貐^(qū)樓市供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求時(shí)，則需要加強(qiáng)對(duì)樓市的宏觀調(diào)控，出臺(tái)相關(guān)的建筑新建控制政策，盡量減少或者杜絕“增量存庫(kù)”，并通過(guò)上述適當(dāng)措施將當(dāng)前庫(kù)量庫(kù)存逐步消化。

三、小結(jié)

綜上所述，樓市“去庫(kù)存”是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的重要課題，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著極大的影響，因此，加強(qiáng)對(duì)樓市“去庫(kù)存”的研究，通過(guò)多種合適的方法，刺激對(duì)住宅的消費(fèi)，緩解或解決庫(kù)存問(wèn)題，對(duì)維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展等，都有著至關(guān)重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]章林曉.“去庫(kù)存”應(yīng)選擇不同路徑[J].城市開(kāi)發(fā),2015,24:56-57.

[3]劉英團(tuán).樓市“去庫(kù)存”要“兩手抓”[J].時(shí)代金融,2016,01:33-35.

[4]丁浩.“去庫(kù)存”成近期樓市主旨[J].中國(guó)房地產(chǎn),2016,02:34-36.