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周小川、黃奇帆都關(guān)注的“房地產(chǎn)加杠桿”，有什么玄機？

房地產(chǎn)加杠桿，周小川、黃奇帆是這么認為的——

2月26日，上海，G20財長和央行行長會議召開前，央行新聞發(fā)布會上——

不久前人民銀行和銀監(jiān)會頒布的房地產(chǎn)新政再次下調(diào)了二套房個貸首付的比例，很多人認為這是加杠桿。一月份貸款增長2.5萬億，同比多增一萬多億，甚至有些評論認為是“放水”，在經(jīng)濟下行壓力比較大的背景下，我們?nèi)绾慰创ジ軛U和加杠桿的平衡？應(yīng)該如何去杠桿？

您提的問題出發(fā)點是對的，既然降低了貸款條件，就可以說貸款可以做得更多一點，至少個人住房的杠桿會有所提高。你提問的邏輯是對的，但我們還有以下幾個考慮：第一個，現(xiàn)在還有很多人沒有房子，住房貸款應(yīng)該有一個大力發(fā)展的階段。從中國的情況看，個人住房貸款占銀行總貸款中的比重還是相對偏低的，只有百分之十幾。銀行系統(tǒng)也覺得個人住房抵押貸款還是相對比較安全的產(chǎn)品，有發(fā)展的機會。再有一條，在宏觀和微觀審慎監(jiān)管框架之下，將來應(yīng)該更加加強對銀行總體健康程度的考核，讓銀行有大一點的自主權(quán)來決定他們對不同客戶采取什么樣的政策?？傮w來講這樣不會影響整體風(fēng)險可控的程度。

3月8日，北京，全國兩會期間，重慶代表團討論現(xiàn)場——

如果聽任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。比如最近房地產(chǎn)交易中有一些房產(chǎn)商——也有些房地產(chǎn)買賣中的中介公司，給購房者提供首付支持。一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、兩三個月暴漲了30%、50%。要更注重去杠桿降風(fēng)險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存。如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟帶來巨大風(fēng)險。

3月8日，央行副行長陳雨露向媒體表示——

近期部分一線城市房價上漲受多重因素共同影響，不能簡單歸因于貨幣政策。一是一線城市房地產(chǎn)市場存在一定的結(jié)構(gòu)性失衡。二是受微觀經(jīng)濟主體資產(chǎn)配置影響。三是輿論炒作形成正反饋。1月份信貸投放較為集中，主要是受春節(jié)假期因素影響，應(yīng)當(dāng)把1～2月份甚至一季度作為一個整體看待。從1～2月份總體來看，貸款增速平穩(wěn)較快，基本與當(dāng)前的經(jīng)濟形勢和通脹水平相匹配。

有好事者稱：這不是周小川、黃奇帆第一次隔空“對撕”了——

在2015年，周小川就表態(tài)：支持P2P借貸平臺等互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)態(tài)發(fā)展。而黃奇帆則認為，P2P就是把老式的集資詐騙搬到了網(wǎng)上，是賭場，沒有任何正面創(chuàng)新。重慶自去年就停了P2P網(wǎng)貸公司審批。

深圳：打響去杠桿第一槍

3月8日，有媒體報道稱，深圳市金融辦發(fā)出了一份《關(guān)于商請?zhí)峁┓婪斗康禺a(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險相關(guān)材料的函》。上述函件中表示，現(xiàn)針對深圳市房地產(chǎn)交易過熱，銀行機構(gòu)、P2P小額貸款公司等機構(gòu)相繼參與“首付貸”、高杠桿放貸，放大金融風(fēng)險的現(xiàn)狀，研究如何進一步防范金融風(fēng)險。

知情人士表示，金融辦發(fā)函要求相關(guān)機構(gòu)協(xié)助金融辦摸底深圳市場的首付貸情況，涉及的機構(gòu)可能包括P2P、小貸公司、眾籌等機構(gòu)。目前還處在摸底階段，具體如何還要等摸底之后才知道。

此外，據(jù)媒體報道，央行上?？偛拷照偌糠帚y行，了解與個人住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，主要內(nèi)容包括：希望各家銀行不要搞利率競爭，了解與會銀行的個人住房按揭貸款投放計劃，以及了解銀行與房產(chǎn)中介的合作情況。

房產(chǎn)中介：首付貸類業(yè)務(wù)悄悄暫停

多家媒體報道稱，在監(jiān)管部門的壓力下，鏈家、中原、我愛我家等房地產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)暫停了首付貸金融業(yè)務(wù)，而其他包括太平洋房屋等中介機構(gòu)也開始謹慎向購房者推薦此類業(yè)務(wù)。

由于利率下行，樓市成為資金避險池，資本涌入隨之帶來各類衍生金融工具，而產(chǎn)生的風(fēng)險也有所增加。

首付貸是個什么鬼？

首付貸這類產(chǎn)品的火爆跟房價上漲有著直接關(guān)系。正常的銀行按揭貸款最高只能貸到合同價格的八成，需要自身支付兩成以上的首付款。但部分人即使這兩成資金也沒有，或者本身沒有錢但有房產(chǎn)。市場中的這種資金需求，催生出以買房首付款為名目的貸款產(chǎn)品，即首付貸。這無疑增加了購房杠桿比例，讓很多人以低首付甚至零首付的情況下進入樓市。

綜合來看，首付貸分為有抵押和無抵押信用類兩種，一手房及二手房都有相應(yīng)的平臺或機構(gòu)提供首付貸。

比如，房產(chǎn)中介鏈家的產(chǎn)品——

客戶簽訂居間合同并支付中介費、網(wǎng)簽合同后，該中介可根據(jù)客戶購房真實成交價的15%核定貸款額度，期限1～5年，授信最高為30萬元（含），家庭授信則可達到60萬元。只需提供身份證、社?？ā⒐e金卡、半年工資流水等資料，審核后即可放款，放款時間最快僅需1天。

在手續(xù)費支付上，該款首付貸產(chǎn)品可以有一次性支付和分期兩種方式，1～5年的一次性手續(xù)費分別為5%、10%、15%、20%和25%；而分期支付的話手續(xù)費則分別為5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%，按照期限分攤到每月還款中。

這種貸款的申請門檻很低，但費用相當(dāng)高。以貸款30萬，貸款1年來算，一次性支付需要15000元，如果一年分期支付的話，16500元。這要比一般銀行類貸款高出很多。