淺析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金投入的控制

蔡為眾

摘 要：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資控制是每個(gè)投資者所關(guān)心的重要內(nèi)容之一，就工程項(xiàng)目建設(shè)而言，房地產(chǎn)投資控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。本文就影響投資資金投入因素、投資控制的關(guān)鍵以及投資控制方法進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資資金控制；決策；設(shè)計(jì)

一、影響資金峰值的因素

1.影響資金峰值的首要因素是物業(yè)形態(tài)。簡(jiǎn)單來(lái)看，物業(yè)形態(tài)大致可先分為地上物業(yè)和地下物業(yè)，其中地下物業(yè)主要以人防地下室和地下車庫(kù)為主或商業(yè)；地上物業(yè)根據(jù)其高度不同，大致分為超高層、高層、小高層、多層等。物業(yè)形態(tài)直接決定了項(xiàng)目的單位建筑面積的建安成本高低，進(jìn)而決定的項(xiàng)目的資金峰值差異。某小區(qū)的實(shí)際例子如下：

從上表可以看出，不同物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品的建安造價(jià)有比較大的差別。所以總建筑面積不變的情況下，各物業(yè)形態(tài)的比重不同，將直接導(dǎo)致總成本數(shù)量發(fā)生變化，進(jìn)而影響總投資數(shù)額變化。例如人防地下室因?yàn)槠涮厥獾慕Y(jié)構(gòu)，成本高達(dá)3000元/平方米，各地區(qū)因?yàn)榉揽占?jí)別不同會(huì)存在一定差異，進(jìn)而導(dǎo)致投入不一樣。又例如在地上產(chǎn)品中低密度產(chǎn)品別墅和高層的平米結(jié)構(gòu)成本也存在較大的差別，所以不同的業(yè)態(tài)組合配比對(duì)總結(jié)構(gòu)成本影響較大。

所以在投資前判斷項(xiàng)目總投或者資金峰值的時(shí)候，首先要理解項(xiàng)目的規(guī)劃方案，弄清各物業(yè)形態(tài)的配比情況，再根據(jù)屬地的各種物業(yè)形態(tài)的建設(shè)成本情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算。

2.地質(zhì)條件是影響總投入和資金峰值的另一重要因素。從物業(yè)形態(tài)分析中得知，地下結(jié)構(gòu)建設(shè)成本比地上建設(shè)成本要高。但在不同的地質(zhì)情況下（主要是地下水位、土質(zhì)等），地下結(jié)構(gòu)由于施工方法不同、支護(hù)形式不同、基礎(chǔ)形式不同導(dǎo)致成本情況的天差地別。以不同的圍護(hù)形式為例進(jìn)行進(jìn)一步研究，不同圍護(hù)形式大致造價(jià)如下表：

從上表數(shù)據(jù)可以看出，在不同地質(zhì)情況下，不同的支護(hù)形式成本差異是數(shù)量級(jí)的。在施工場(chǎng)地允許且土質(zhì)較好的情況下，可以采用自然放坡的形式，成本幾乎可以忽略不計(jì)；但在深基坑且土質(zhì)差的情況下，需要采用垂直支護(hù)，如地下連續(xù)墻、排樁等形式，在地下水位較高時(shí)，還要考慮降水。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的位置是無(wú)法選擇的，所以同樣的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在不同的地區(qū)會(huì)遇上不同的土質(zhì)，導(dǎo)致地下追加成本投入不同，進(jìn)而影響總投入和資金峰值。

土質(zhì)作為自然的屬地特征會(huì)影響項(xiàng)目投入的資金峰值?？深A(yù)售工程形象進(jìn)度作為屬地的政策因素在更大程度上影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期資金投入?？v觀全國(guó)大小城市，各地對(duì)可預(yù)售工程形象進(jìn)度要求差別較大，總結(jié)下來(lái)大致可以分為如下幾類：

由于不同城市對(duì)預(yù)售形象進(jìn)度要求不一樣，導(dǎo)致同樣項(xiàng)目在銷售前成本投入的比例差別較大，進(jìn)而對(duì)資金峰值產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)結(jié)構(gòu)成本在2億的項(xiàng)目，在上海必須要完成2億的投入后，才能有預(yù)售資金回流，而在其他地區(qū)，可能只需要1億的投入便可實(shí)現(xiàn)資金回流。作為高層這種物業(yè)形態(tài)，施工周期本身就長(zhǎng)，投資期長(zhǎng)，如果預(yù)售條件再苛刻，會(huì)進(jìn)一步提高項(xiàng)目的資金峰值以及資本化利息，在項(xiàng)目投資判斷時(shí)，要引起足夠的重視，以便導(dǎo)致項(xiàng)目因資金不足投資失敗。

從上面的論述中可以看出，在判斷項(xiàng)目的資金峰值時(shí)，不僅要考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)際的規(guī)劃業(yè)態(tài)情況，還要進(jìn)一步了解掌握項(xiàng)目所在城市和區(qū)位的情況，特別是土質(zhì)的情況和當(dāng)?shù)貙?duì)預(yù)售形象進(jìn)度的政策要求，以便更完整精確的判斷項(xiàng)目的資金峰值。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制方法

1.可行性研究階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究包括市場(chǎng)分析和土地評(píng)價(jià)兩部分，前者通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)營(yíng)銷戰(zhàn)略研究確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、功能與定位等。后者是指投資商根據(jù)產(chǎn)品銷售價(jià)格及投資估算測(cè)算土地最大成本，進(jìn)行投資決策。

2.設(shè)計(jì)階段。包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)環(huán)節(jié)，并形成初步設(shè)計(jì)總概算、施工圖預(yù)算。本階段以投資估算為控制依據(jù)，若出現(xiàn)初步設(shè)計(jì)總概算超過(guò)投資估算，必須進(jìn)行原因分析合理評(píng)價(jià)。初步設(shè)計(jì)完成后，編制整個(gè)項(xiàng)目投資總概算，并將審定投資概算作為項(xiàng)目投資控制的最高限額。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資資金控制是每個(gè)投資者所關(guān)心的重要內(nèi)容之一，就工程項(xiàng)目建設(shè)而言房地產(chǎn)投資控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，要以科學(xué)客觀的角度分析看待問(wèn)題，要時(shí)時(shí)持有控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)頭腦，掌握投資建設(shè)周期的規(guī)律，力求減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

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