去房地產(chǎn)庫存的重點(diǎn)在于降低房?jī)r(jià)

郁慕湛

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月18日至21日舉行。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是判斷當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和定調(diào)第二年宏觀經(jīng)濟(jì)政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)也是每年級(jí)別最高的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。

2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有幾個(gè)特點(diǎn)，這次會(huì)議非但是二十多年來召開時(shí)間最晚的，而且是十多年來會(huì)期最長(zhǎng)的一次。更加突出的一點(diǎn)是，在多年不提房地產(chǎn)調(diào)控之后，在2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫存穩(wěn)定市場(chǎng)也被列為今年經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。

會(huì)議指出，“通過加快農(nóng)民工市民化，消化房地產(chǎn)庫存穩(wěn)定市場(chǎng)?！庇谑?，有些開發(fā)商就認(rèn)為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望解套了。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國(guó)商品房待售面積6.96億平方米。這些庫存房產(chǎn)即使只賣不建也夠賣幾年了。何況，它們起碼有一半在三四線城市及小城鎮(zhèn)，那里的商品房根本賣不動(dòng)。

現(xiàn)在中央決定，加快農(nóng)民工市民化，這就好了o因?yàn)檫@增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大的庫存有希望去除了。

農(nóng)民工的確應(yīng)加快市民化了o有些農(nóng)民工已經(jīng)進(jìn)城打工幾十年了，為所在的城市建設(shè)作出了巨大貢獻(xiàn)；還有些年輕力壯的二代農(nóng)民工，他們本來就生于斯長(zhǎng)于斯，沒有本地城市戶籍完全是不合理的。中央現(xiàn)在加快農(nóng)民工市民化，實(shí)際上是在行政上破解中國(guó)城鄉(xiāng)人為的二元戶籍制度。

行政上破除城鄉(xiāng)二元戶籍制度，當(dāng)然對(duì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有重大影響。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題歸根結(jié)底還是要以市場(chǎng)的方式來解決。

然而，眼下北上廣深及一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存不多，市場(chǎng)狀況仍然是房?jī)r(jià)在上升，房?jī)r(jià)與白領(lǐng)平均工資比仍然比世界上最高房?jī)r(jià)的城市還高。這些城市的樓市主要問題不是去庫存化問題，依然是如何去除房?jī)r(jià)的泡沫化問題。

如果以租賃方式鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)入一線大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么目前那些大城市的租售比基本上是小于一年租金比2000年房?jī)r(jià)，如果租客增多，租金甚至可能還會(huì)上漲。

所以，無論從哪個(gè)方面來說，北上廣深及一些大城市樓價(jià)是去泡沫的問題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存問題，基本上是三四線城市和小城鎮(zhèn)的問題。

中國(guó)農(nóng)民工現(xiàn)有2.7億左右，但其中大約有五分之三在大城市打工，這五分之三外出的農(nóng)民工在三四線城市或家鄉(xiāng)附近的小城鎮(zhèn)買、租商品房的可能性很小。而1億多在家鄉(xiāng)附近三四線城市或小城鎮(zhèn)打工的農(nóng)民工會(huì)在打工之地買房嗎？如果能買，的確可以解決中國(guó)樓市庫存的大問題。

可是，根據(jù)今年年初的調(diào)查，中國(guó)農(nóng)民工的月平均工資是2864元，在家鄉(xiāng)附近三四線城市及小城鎮(zhèn)打工的農(nóng)民工的月工資當(dāng)?shù)陀诖似骄べY。與此相對(duì)應(yīng)的是，根據(jù)最近的“全國(guó)小城鎮(zhèn)住宅房?jī)r(jià)排行榜”，最便宜的是河南省漯河市舞陽縣，商品房均價(jià)為2494元，農(nóng)民工打工20年不吃不喝還不一定買得起一套三四線城市或小城鎮(zhèn)的商品房。農(nóng)民工如果花同樣多的錢，足夠在自己的宅基地蓋上一幢小別墅，外加買一輛代步的小轎車，他又何必去買家鄉(xiāng)附近三四線城市或小城鎮(zhèn)的商品房呢？何況，那些商品房下的土地只有70年產(chǎn)權(quán)，而他在家鄉(xiāng)自己蓋的小別墅的宅基地，起碼現(xiàn)在還是被認(rèn)為是永久的。

所以，農(nóng)民工成為市民，不是必定能夠幫助樓市去庫存。要去三四線城市及小城鎮(zhèn)商品房的庫存，農(nóng)民工市民化只是提供了改變這些地方樓市的供需客觀條件，要真正改變這個(gè)供需條件，必須讓市場(chǎng)價(jià)格符合這個(gè)市場(chǎng)供需條件。以現(xiàn)在來看，現(xiàn)時(shí)的三四線城市及小城鎮(zhèn)的樓價(jià)大約需降低三分之一至一半?？赡苤挥羞@樣，才能真正去掉龐大的房地產(chǎn)庫存。

以我對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存精神的領(lǐng)會(huì)，無論是北上廣深等一線城市，還是三四線城市及小城鎮(zhèn)的樓市，重點(diǎn)皆在降低商品房?jī)r(jià)格。