論宅基地使用權(quán)用益物權(quán)屬性的構(gòu)建與完善

郭忠浩

(滇西科技師范學(xué)院， 云南 臨滄 677000)

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論宅基地使用權(quán)用益物權(quán)屬性的構(gòu)建與完善

郭忠浩

(滇西科技師范學(xué)院， 云南 臨滄 677000)

摘要：《物權(quán)法》在將宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)予以規(guī)定的同時，卻將宅基地使用權(quán)的實質(zhì)性規(guī)范內(nèi)容指向《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。由于《土地管理法》及有關(guān)國家政策對宅基地使用權(quán)的規(guī)范帶有強烈的公法管制色彩，就宅基地使用權(quán)的設(shè)定、處分等權(quán)利配置較大程度上背離了宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的法律本質(zhì)屬性，因此，有必要在宅基地使用權(quán)設(shè)定規(guī)則、處分規(guī)則等方面，適時進(jìn)行相應(yīng)構(gòu)造完善。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；用益物權(quán)；處分權(quán)；物權(quán)登記；征收補償

一、宅基地的現(xiàn)行法律規(guī)范

就現(xiàn)行立法對宅基地規(guī)范的主要內(nèi)容，可從以下幾個方面進(jìn)行歸納：

(一)關(guān)于宅基地所有權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第58、60條及《土地管理法》第8、10條規(guī)定，宅基地所有權(quán)只能是屬于農(nóng)民集體所有。所有權(quán)主體包括村農(nóng)民集體、村內(nèi)村民小組集體、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體三類。

(二)關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得

根據(jù)《物權(quán)法》第153條與《土地管理法》第62條規(guī)定，村民一戶只能取得一處宅基地，俗稱“一戶一宅”，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；村民申請取得宅基地還應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量申請使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地；宅基地使用權(quán)經(jīng)村民申請后，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，縣級人民政府批準(zhǔn)，其中涉及占用農(nóng)用地的，依照規(guī)定辦理審批手續(xù)。

(三)關(guān)于宅基地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容

根據(jù)《物權(quán)法》第152、154條規(guī)定，權(quán)利人有權(quán)以建造住宅及其附屬設(shè)施方式對集體所有的宅基地進(jìn)行占有和使用，收益權(quán)和使用權(quán)的處分權(quán)法律沒有規(guī)定；當(dāng)宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失，宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得重新分配宅基地。根據(jù)《物權(quán)法》第184條規(guī)定，宅基地使用權(quán)禁止抵押，但宅基地上的房屋是否可以抵押法律未明確規(guī)定，根據(jù)“房地一體”原則，宅基地上的房屋抵押權(quán)實現(xiàn)存在制度障礙，實踐中一般不被抵押權(quán)人接受。根據(jù)《物權(quán)法》第155條和《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，宅基地使用權(quán)及其上的房屋可以轉(zhuǎn)讓，但宅基地使用權(quán)同時受“國家有關(guān)規(guī)定”的規(guī)范調(diào)整，2007年12月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)〔2007〕71號)第二條規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。”因此，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，原則上只允許在集體組織內(nèi)部的成員間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《繼承法》第3條的規(guī)定，建造在宅基地上的房屋可以繼承，當(dāng)繼承人是非集體組織成員時，《繼承法》與《土地管理法》的規(guī)定存在房屋繼承權(quán)與宅基地不能分配給非集體組織成員使用的矛盾。

(四)關(guān)于宅基地使用權(quán)的登記

根據(jù)《物權(quán)法》第155條的規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記，但對宅基地使用權(quán)取得的初始登記沒有規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓并沒有象建設(shè)用地使用權(quán)一樣采取登記產(chǎn)生物權(quán)效力。根據(jù)《土地管理法》第11條第2款的規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地并登記確認(rèn)為建設(shè)用地使用權(quán)，雖然《物權(quán)法》第151條規(guī)定“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！钡湓诘?3章又將宅基地使用權(quán)作為一類獨立的用益物權(quán)進(jìn)行規(guī)定，因此，《物權(quán)法》并沒有將農(nóng)村村民用于建造住房及其附屬設(shè)施的用地作為建設(shè)用地使用權(quán)對待。

二、宅基地使用權(quán)用益物權(quán)屬性的缺失

用益物權(quán)是權(quán)利人對他人所有的物依法享有占有、使用和收益的他物權(quán)。在我國現(xiàn)行法上，用益物權(quán)主要是設(shè)定在國家所有和農(nóng)村集體所有土地上的他物權(quán)。宅基地使用權(quán)作為《物權(quán)法》第三編“用益物權(quán)”的一章，從立法體例的形式上看，其屬于用益物權(quán)當(dāng)無異議。但《物權(quán)法》對宅基地使用權(quán)的規(guī)范條文僅有4條，其對宅基地使用權(quán)的規(guī)范主要通過153條指向土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而“土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”對宅基地使用權(quán)規(guī)制的價值取向是固守其福利保障和管理控制功能，對于宅基地使用權(quán)的權(quán)利設(shè)定、權(quán)利處分、權(quán)利期限及其行使的規(guī)定，在很大程度上背離了宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的私法本質(zhì)屬性。宅基地使用權(quán)只允許農(nóng)民占有、使用而幾乎不能收益、處分的權(quán)利只是一項殘缺的權(quán)利[1]，其用益物權(quán)屬性事實上名實不符。

(一)宅基地使用權(quán)的審批取得制度違背用益物權(quán)的設(shè)定規(guī)則

用益物權(quán)是基于所有權(quán)人的意志而設(shè)定的他物權(quán)，其權(quán)能受到限制，權(quán)利人只能在一定范圍內(nèi)對所有人的物加以占有、使用和收益，但用益物權(quán)同時是一種使物的利用關(guān)系物權(quán)化的法律關(guān)系[2]。現(xiàn)行宅基地使用權(quán)取得制度是通過縣級人民政府審批后取得，其審批主體并非是所有權(quán)主體的“集體組織”。因此，從設(shè)定用益物權(quán)應(yīng)當(dāng)基于所有權(quán)人的意志這一點講，現(xiàn)行宅基地審批取得制度與宅基地使用權(quán)作為私法權(quán)利的本質(zhì)屬性相悖，通過審批取得的宅基地使用權(quán)孤懸于所有權(quán)之外，形成了制度缺陷的他物權(quán)安排[3]。

(二)宅基地使用權(quán)的處分權(quán)存在公法的過度介入

用益物權(quán)人支配的是物的使用價值，而物的使用價值自所有權(quán)人處取得后即具有對抗所有權(quán)人的獨立性。因此，用益物權(quán)人自應(yīng)有權(quán)按照法定條件和程序自主轉(zhuǎn)讓權(quán)限內(nèi)的物的使用價值即用益物權(quán)自身，只不過處分不得涉及所有權(quán)。所有權(quán)負(fù)有社會義務(wù)是現(xiàn)代物權(quán)制度的特征，物權(quán)的取得、行使及其權(quán)利內(nèi)容同時受到私法和公法的限制，但前提是承認(rèn)物權(quán)作為私法意義上的民事權(quán)利。宅基地使用權(quán)作為承載農(nóng)民居有其所福利功能的用益物權(quán)，在權(quán)利行使要件等方面予以必要限制具有無可置疑的正當(dāng)性，但根據(jù)前述有關(guān)宅基地使用權(quán)權(quán)利內(nèi)容的法律及政策規(guī)定可見，對宅基地使用權(quán)的處分限制事實上與《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)宣示為用益物權(quán)的意旨相悖。

(三)宅基地使用權(quán)的無期限性使得所有權(quán)與用益物權(quán)的權(quán)能界分意義消失

與所有權(quán)是無期限物權(quán)不同，用益物權(quán)按其法律本質(zhì)屬性，應(yīng)當(dāng)是具有期限的物權(quán)。如果用益物權(quán)沒有期限，所有權(quán)人的權(quán)利和意志將無從體現(xiàn)，用益物權(quán)與所有權(quán)也將難以區(qū)分。用益物權(quán)處分權(quán)的對象是一定范圍和一定期限內(nèi)的用益物權(quán)自身，如果這個用益物權(quán)沒有一定期限，那么其處分的權(quán)利與所有權(quán)就沒有區(qū)別，這與我國土地所有權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的立法宗旨形成實質(zhì)性的沖突。

(四)宅基地使用權(quán)征收補償缺乏制度規(guī)范

根據(jù)《物權(quán)法》第121條規(guī)定，用益物權(quán)人因公共利益致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補償。目前，集體土地上房屋征收補償依照的是《土地管理法》的規(guī)定，根據(jù)《土地管理法》第47條的規(guī)定，房屋只是作為地上附著物來處理，土地補償費和安置補助費歸農(nóng)民所在的集體經(jīng)濟(jì)組織所有，附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)地方政府規(guī)定，各地補償標(biāo)準(zhǔn)不一，隨意性較大[4]。

(五)宅基地使用權(quán)的登記制度不符合用益物權(quán)排他公示的要求

雖然《土地管理法》第11條、《土地管理法實施條例》第4條均規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。但包括《物權(quán)法》在內(nèi)的所有法律規(guī)定，對宅基地使用權(quán)的設(shè)立和變動沒有采取與國有建設(shè)用地相同的登記生效主義，宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記制度缺乏法律規(guī)則的支撐，不能形成統(tǒng)一、全面的登記，不能滿足宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)特定原則和保障交易秩序安全的需求。

三、宅基地使用權(quán)用益物權(quán)屬性的制度構(gòu)建與完善

(一)宅基地使用權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)遵從用益物權(quán)的設(shè)立規(guī)則

集體土地與國家的耕地保護(hù)、糧食安全密切相關(guān)，影響到國計民生和社會發(fā)展穩(wěn)定[5]115。這也就意味著集體土地所有權(quán)在設(shè)定用益物權(quán)時，必須在設(shè)定的要件、權(quán)利內(nèi)容等方面有別于國家土地所有權(quán)。就宅基地使用權(quán)的用途論，其只能用于建造住宅及其附屬設(shè)施，這與國有建設(shè)用地可以用于建造工業(yè)、商業(yè)、住宅等用途多樣的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施仍然是有明顯區(qū)別的。這種限于權(quán)利內(nèi)容和權(quán)利行使方式的區(qū)別并不違反法律的秩序和正義目的，但以審批手段剝奪所有權(quán)主體的處分權(quán)能則根本背離了私法法律制度的宗旨和原則，與《憲法》的精神和《物權(quán)法》的基本原則也不相符。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)就以下兩方面對《土地管理法》和《物權(quán)法》進(jìn)行修改完善。

1.取消宅基地使用權(quán)取得的審批制度。前已述及，宅基地使用權(quán)取得的審批制度架空了所有權(quán)人的處分權(quán)，與宅基地使用權(quán)作為私權(quán)的性質(zhì)不符。審批制度的初衷是保護(hù)耕地和保障農(nóng)民的基本居住條件，但取消審批制度也并不意味宅基地使用權(quán)的普遍市場化，通過用途管制和登記審查等行政管理的必要限制，可保障審批制度目的的實現(xiàn)。

2.突出宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的同質(zhì)性，同時強調(diào)二者的相異處。宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)都是設(shè)定在他人所有權(quán)上的用益物權(quán)，同樣是用于建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，這是二者本質(zhì)同源所在。同時，二者在用途范圍、設(shè)定的強制性、權(quán)利主體、權(quán)利客體、權(quán)利內(nèi)容及設(shè)定方式等方面仍存在諸多差異。筆者以為，可通過修改、刪減《物權(quán)法》的相關(guān)條文，保持《物權(quán)法》內(nèi)部協(xié)調(diào)并實現(xiàn)宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)同質(zhì)性；通過保留指向《土地管理法》的援引條款并對《土地管理法》進(jìn)行修改的途徑，強調(diào)宅基地使用權(quán)的特殊性。具體包括以下幾點：

第一，將宅基地使用權(quán)定性為建設(shè)用地使用權(quán)，納入到“建設(shè)用地使用權(quán)”一章，同時刪除“宅基地使用權(quán)”一章的規(guī)定。

第二，對《物權(quán)法》第135條“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利”的規(guī)定進(jìn)行修改，將集體所有的土地含攝在建設(shè)用地使用權(quán)定義內(nèi)。

第三，將《物權(quán)法》第151條的規(guī)定修改為“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定和土地管理法等法律規(guī)定辦理?！?/p>

第四，修改完善《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，強調(diào)宅基地作為集體建設(shè)用地的特殊性，并保持與《物權(quán)法》相協(xié)調(diào)。與此相關(guān)內(nèi)容將在下文進(jìn)一步論述。

(二)應(yīng)當(dāng)規(guī)定宅基地使用權(quán)的期限

現(xiàn)行宅基地使用權(quán)的無期限性事實上使得所有權(quán)與用益物權(quán)的權(quán)能界分意義消失，也對宅基地使用權(quán)的處分構(gòu)成障礙。宅基地使用權(quán)保留無期限性的主要理由是：設(shè)定期限將會危及農(nóng)民的基本生存和居住權(quán)利。這種理由表面看起來似乎無需爭辯，但其實根本經(jīng)不起實證檢驗，農(nóng)村宅基地使用權(quán)與城鎮(zhèn)住宅用地使用權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于宅基地使用權(quán)無償取得的福利性，而不是是否有期限的差別。城鎮(zhèn)居民的住宅用地使用權(quán)可以通過自動續(xù)期予以保障，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)同樣也可以通過無償自動續(xù)期給予保障，前提是宅基地使用權(quán)主體“戶”的要素在期限屆滿時仍然符合無償初始取得的要件。因此，宅基地使用權(quán)設(shè)定期限符合用益物權(quán)的屬性并且不會對農(nóng)民的居住權(quán)利造成任何影響。

(三)按照不動產(chǎn)登記原理構(gòu)建宅基地使用權(quán)登記制度

在賦予宅基地使用權(quán)用益物權(quán)處分權(quán)能的情形下，宅基地使用權(quán)的強制登記意義尤為重要。與國有建設(shè)用地不同，集體土地所有權(quán)主體并不具有行使土地用途管制的職權(quán)，而且作為所有權(quán)主體的集體在設(shè)定宅基地使用權(quán)的同時也需要接受國家行政職權(quán)的監(jiān)督。如果宅基地使用權(quán)建立起登記生效規(guī)則，就可以為國家對宅基地使用權(quán)設(shè)定及其規(guī)范流轉(zhuǎn)的有效監(jiān)管設(shè)立一個平臺，目前宅基地使用權(quán)違規(guī)設(shè)立、無序流轉(zhuǎn)的亂象與缺乏有效監(jiān)管紐帶有必然聯(lián)系。因此，宅基地使用權(quán)采取登記生效主義，除具有公示公信、保護(hù)交易秩序安全的功能外，更為重要的意義在于，賦予宅基地使用權(quán)用益物權(quán)權(quán)能的同時，實現(xiàn)對其合法設(shè)立和規(guī)范流轉(zhuǎn)的有效管制。在明確宅基地使用權(quán)采登記生效規(guī)則的同時，應(yīng)注意幾方面配套規(guī)則的建立。

第一，通過恰當(dāng)?shù)恼吒深A(yù)，避免強制登記實施增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

第二，具體登記規(guī)則可以適用國有建設(shè)用地使用權(quán)登記規(guī)定。

第三，由于宅基地使用權(quán)的初始取得并非基于法律行為，因此，初始取得宅基地使用權(quán)的登記可按照《物權(quán)法》第31條規(guī)定處理，即初始取得雖未登記仍然可取得物權(quán)，但處分該物權(quán)時，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。

(四)以土地用途管制和強制登記審查作為管控手段，賦予宅基地用益物權(quán)人有限流轉(zhuǎn)的處分權(quán)

宅基地用益物權(quán)人的處分權(quán)集中體現(xiàn)在宅基地使用權(quán)是否允許流轉(zhuǎn)以及如何進(jìn)行流轉(zhuǎn)的問題上。對于是否應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題，主要有自由流轉(zhuǎn)說、禁止流轉(zhuǎn)說、限制流轉(zhuǎn)說三種不同的觀點[6]201-202。不可否認(rèn)，自由流轉(zhuǎn)和禁止流轉(zhuǎn)的觀點在一定程度上都有其立論的正當(dāng)性。但自由流轉(zhuǎn)觀點在強調(diào)宅基地用益物權(quán)的財產(chǎn)私權(quán)屬性同時，卻忽視了其應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的社會功能；禁止流轉(zhuǎn)觀點則無限放大宅基地用益物權(quán)負(fù)有的社會義務(wù)而抹殺其財產(chǎn)私權(quán)屬性。宅基地用益物權(quán)的處分權(quán)能必須契合私法財產(chǎn)權(quán)利與公法適度限制，限制流轉(zhuǎn)的觀點比較符合現(xiàn)代物權(quán)社會化發(fā)展的趨勢，一方面，取消對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的不適當(dāng)限制，突出體現(xiàn)《物權(quán)法》將其作為用益物權(quán)來規(guī)定的目的[6]205-206。另一方面，鑒于農(nóng)村土地的福利功能，也不宜將農(nóng)村土地完全視為一種不受限制的絕對私權(quán)利，仍然要對其內(nèi)容加以必要限制[7]593。

目前實踐中認(rèn)可的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式，主要表現(xiàn)為集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓、政府主導(dǎo)的置換流轉(zhuǎn)及附隨農(nóng)民所有的房屋出租、出賣后而發(fā)生的事實流轉(zhuǎn)[8]。抵押的流轉(zhuǎn)形式則被立法明確禁止。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)被過度限制的解釋認(rèn)為，是基于保障農(nóng)民居有其所和耕地保護(hù)。但這種解釋往往是一廂情愿，公法過度限制宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，除了方便對農(nóng)村土地進(jìn)行行政管理外，對保護(hù)耕地和農(nóng)民的權(quán)益不僅沒有積極意義，甚至是適得其反。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的誘因往往是居住條件已經(jīng)得到理想改善，或希望居住條件進(jìn)一步改善，那種迫于生計而不得不變賣家產(chǎn)的社會發(fā)展背景已經(jīng)不存在了。當(dāng)農(nóng)民因就業(yè)、遷居等原因改善了居住條件不再需要已有宅基地使用權(quán)時，如果過度限制流轉(zhuǎn)，只會造成既損害了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益又浪費了土地資源。因此，宅基地使用權(quán)的適度流轉(zhuǎn)，符合物盡其用的原則，有利于國家、集體、農(nóng)民利益最大化。流轉(zhuǎn)的方式應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、抵押等多種方式，流轉(zhuǎn)的適度限制仍然是必要的，而登記審查則是實現(xiàn)適度限制必不可少的手段。限制的要點在于：

第一，流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時滿足所有權(quán)人的利益。在流轉(zhuǎn)的宅基地使用權(quán)屬于初始取得的情形，初始取得的宅基地使用權(quán)系無償取得，此情形與通過劃撥方式設(shè)定的國有建設(shè)用地使用權(quán)類似，因此可采取相同規(guī)則進(jìn)行處理。即初始取得的權(quán)利人在處分宅基地使用權(quán)時，規(guī)定其必須補繳相應(yīng)土地出讓金，出讓金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一納入國家基準(zhǔn)地價管理體系。

第二，流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)不得改變土地用途。此處土地用途并非農(nóng)業(yè)用地與建設(shè)用地的性質(zhì)區(qū)分，也不是建設(shè)用地中的工業(yè)用地、商業(yè)用地、娛樂用地等用地形式的區(qū)分，而是指僅限于用于建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三，受讓主體只能是自然人。城鎮(zhèn)居民不能受讓宅基地使用權(quán)及農(nóng)村住宅的限制并不具有合理性，而且實質(zhì)上也無法監(jiān)控。但法人和其他組織不可能有建造住宅及其附屬設(shè)施的需求，因此不能成為宅基地使用權(quán)的受讓主體。

(五)建立宅基地使用權(quán)的征收補償制度

宅基地使用權(quán)征收補償制度的構(gòu)建及其完善，必須立足于宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的法律本質(zhì)特征。

1.宅基地使用權(quán)的征收必須嚴(yán)格限定于公共利益需要。國家因公共利益需要強制征收集體所有權(quán)行使的是行政管理主權(quán)，而不是國家所有權(quán)吸收集體所有權(quán)。因此，集體所有的宅基地因公共利益需要征收為國家所有具有合乎邏輯和正當(dāng)?shù)姆ɡ砘A(chǔ)，但對國家征收權(quán)力的限制必須采取從嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)。

2.將宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)與宅基地上建筑物作為征收補償對象。與國有建設(shè)用地不同，行使征收權(quán)力主體與集體土地所有權(quán)的主體并非一體，因此，集體所有轉(zhuǎn)為國家所有必須包含對所有權(quán)和使用權(quán)、建筑物的征收。而國有建設(shè)用地由于行使征收權(quán)力與所有權(quán)主體的一體性，對所有權(quán)只需采取“收回”的規(guī)定。

3.從國家立法層面規(guī)定征收補償標(biāo)準(zhǔn)。《物權(quán)法》第42條“征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人居住條件”的規(guī)定比較抽象，應(yīng)當(dāng)就宅基地使用權(quán)包含的土地及土地上的建筑物的補償項目、范圍及其計算依據(jù)作出較為明確的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)給予的補償標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定市場評估準(zhǔn)則，對農(nóng)民因征收所失的宅基地使用權(quán)及其住宅、附屬物，可以通過市場評估標(biāo)準(zhǔn)得到足額補償。

4.明確征收補償分配機(jī)制。因行使強制征收權(quán)力本身實際上已經(jīng)涵括了國家利益，因此，征收補償只應(yīng)該在集體與宅基地使用權(quán)人之間進(jìn)行分配。對宅基地上的住宅及附屬物的補償應(yīng)當(dāng)直接支付給住宅及附屬物的所有權(quán)人，集體不參與分配；集體只能僅針對土地所有權(quán)部分參與分配，而且集體所有權(quán)實現(xiàn)的利益最終還是要落實到作為集體成員的宅基地使用權(quán)人身上，因此，集體參與分配的份額以滿足統(tǒng)籌和開展集體公共事業(yè)所需為基準(zhǔn)，所占份額不必過多。

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On Constructing and Perfecting Homestead Usufruct System

GUO Zhong-hao

(YunnanNormalUniversityofScience&Technology,Lincang,Yunnan677000)

Abstract：“Property law”defines the right of using homestead as usufruct and at the same time relates the homestead use to the“l(fā)and management law”and other laws and the relevant provisions of the state.As the“l(fā)and management law”and relevant state policies on land use rights presents a strong color of public law regulation and the homestead right and disposal of the rights configuration deviate from the homestead right of use as the legal nature of the usufruct,is necessary to take some counter measures to perfect the disciplinary rules and avoid the abuse of right supervision and other negative aspects.

Key words：land use right;usufruct;right of disposition;registration of real right;expropriation compensation

中圖分類號：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1671-9743(2016)02-0057-04

作者簡介：郭忠浩，1975年生，男，云南臨滄人，副教授，碩士，研究方向：民法。

收稿日期：2015-09-14