試析房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟的影響及應(yīng)對措施

李向紅

蒙陰縣國土資源局

試析房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟的影響及應(yīng)對措施

李向紅

蒙陰縣國土資源局

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟問題簡單說來可以理解成：房地產(chǎn)的價格在一個過程中的瘋狂和持續(xù)上漲，給人們造成一種房地產(chǎn)價格在未來時間內(nèi)還會持續(xù)上漲的預(yù)期，讓這種預(yù)期不斷的吸引新的買主，隨著價格的不斷上漲與投資成本的增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的內(nèi)在價格。房地產(chǎn)泡沫的特征是供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供應(yīng)量；投機氣氛非常濃厚。判斷的標準可以參考房價收入比、房地產(chǎn)投資與房價增長速度、房地產(chǎn)價格增長與GDP等的增長速度比。

房地產(chǎn)；經(jīng)濟泡沫；控制

1　房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的表現(xiàn)

1.1地價上的泡沫。近年來，我過房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，在很大的程度上推動了我國的經(jīng)濟發(fā)展，為我過帶來了不少的經(jīng)濟效益。但是，由于我過缺乏一個比較健全的房地產(chǎn)市場相關(guān)的法規(guī)，出現(xiàn)了一系列相關(guān)的問題。因為市場的大量需求，以及土地的稀缺，這使得土地的價格被人為炒作，拉高，從而引發(fā)虛漲。過度虛漲的這一部分就可以稱作泡沫。若土地價格漲到其原價的幾十倍以上，就會形成泡沫經(jīng)濟。

1.2房屋泡沫。在房地產(chǎn)市場，若商品房的供給已超過市場本身的需求，就會形成泡沫經(jīng)濟。根據(jù)國際上一些通用的計算方式，若商品房的空置率在一定的范圍內(nèi)，這種經(jīng)濟泡沫是可以接受的；但若是太多的話，因為供給過多，形成較嚴重的泡沫經(jīng)濟，最后的結(jié)果就是，房價不但不再上漲，反而暴跌，開發(fā)商損失慘重，最后不得不破產(chǎn)倒閉。

1.3泡沫虛漲。房價是否上漲，很大程度上都取決于地價，所以地價的泡沫就會催生房價泡沫。另外，開發(fā)商追求過高的利潤，對房價進行人為的拉抬，也會產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫。若開發(fā)商為求暴利，推動房價飛漲，使購買房無力購買，也會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

1.4泡沫投資。若房地產(chǎn)投資和消費的增長相符合，那這種供求關(guān)系就是平衡的。在發(fā)展中國家，經(jīng)濟建設(shè)階段，房地產(chǎn)投資增長若略高于需求，也是合理的，也能推動房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟的發(fā)展。但若是房地產(chǎn)增長過快，房產(chǎn)銷售不出去，無力償還銀行貸款，就會發(fā)生金融危機，從而使泡沫經(jīng)濟走向破滅。

2　房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的主要原因

2.1房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.2土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。因此，土地的稀缺性使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。

2.3地價具有虛構(gòu)性。地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多亦即說泡沫成分越多，反之越少。

2.4房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實價值。

2.5銀行放貸的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，造成大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)。信貸的盲目擴張給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

2.6政府部門的不正之風。政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地以及政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為等也是助長泡沫形成的原因之一。

3　房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對措施

3.1加強土地資源的管理。通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。首先要嚴格執(zhí)行土地開發(fā)規(guī)劃審批制度。調(diào)控好土地供應(yīng)總量、各類用地的供應(yīng)比例、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)區(qū)域。其次要嚴格土地招投標管理，完善政務(wù)公開制度。再次是開征土地財產(chǎn)稅，抑制土地投機和閑置。最后是要建立土地信息系統(tǒng)，實行全國聯(lián)網(wǎng)，加大信息透明度，防止信息不對稱，控制圈地、炒地等現(xiàn)象。

3.2建立完善的房地產(chǎn)價格監(jiān)測、預(yù)警系統(tǒng)。不斷完善房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)測體系，就是對全國房地產(chǎn)市場信息的及時收集、整理和分析，對市場運行情況進行評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，在必要時通過土地供應(yīng)、稅收和預(yù)售管理等手段及時調(diào)控，有效防止泡沫的產(chǎn)生。

3.3加強對銀行業(yè)的監(jiān)管。人民銀行要充分發(fā)揮貨幣政策的調(diào)控作用，運用各種貨幣政策工具和手段，防止資產(chǎn)進一步泡沫化。從銀行業(yè)自身出發(fā)，更要把嚴加防范房地產(chǎn)金融風險放在首位，加強對存量房地產(chǎn)貸款和個人按揭貸款的盤查，嚴格審批手續(xù)，杜絕不符合條件的開發(fā)商和購房者攫取貸款。

3.4整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風險。央行要采取有力措施控制商業(yè)銀行貸款過多流入房地產(chǎn)業(yè)。一要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。三要規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房等。

3.5加大規(guī)劃控制力度。政府可以加大規(guī)劃控制力度，一方面可以起到控制房價的作用，另一方面可以避免“豪華經(jīng)濟適用房”的出現(xiàn)。這樣一來，未來的房地產(chǎn)市場將是一個平民化市場，而不是目前所推崇的“只為富人造房子”的豪宅市場。

3.6建立完善的房地產(chǎn)價格監(jiān)測、預(yù)警系統(tǒng)。不斷完善房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)測體系，就是對全國房地產(chǎn)市場信息的及時收集、整理和分析，對市場運行情況進行評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，在必要時通過土地供應(yīng)、稅收和預(yù)售管理等手段及時調(diào)控，有效防止泡沫的產(chǎn)生。

4　結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過程實際上是房地產(chǎn)價格機制作用的必然結(jié)果，這個過程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經(jīng)濟學(xué)理論給予解釋。可以說，房地產(chǎn)泡沫是市場機制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是，其結(jié)果又會導(dǎo)致社會福利損失，出現(xiàn)市場失靈。這些市場失靈現(xiàn)象的存在，都說明房地產(chǎn)行業(yè)更需要政府干預(yù)。但政府也是經(jīng)濟人，政府干預(yù)不是萬能的，政府失靈甚至比市場失靈還要可怕。因此，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域既克服市場失靈又防范政府失靈，是有待進一步研究的課題。

［1］崔新民.城市住宅價格的動力因素及其實證研究［M］.北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2005：36-37.

［2］沈悅.房地產(chǎn)價格和宏觀經(jīng)濟的關(guān)系研究［M］.北京：中國水利水電出版社，知識產(chǎn)權(quán)出版社，2006，12.

［3］張健.中國房地產(chǎn)投資策略分析［M］.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2005，4.